工业用地政策报告
一、国家顶层政策
顶层规章制度
1、2014年6月，国土部发布的《节约集约利用土地规定》指出，针对实践中创造的工业用地新方式，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。

不过，《规定》明确禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

该《规定》是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。

此时，全国没有一部法律法规给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割的明确规定。

2、目前国家并未就工业用地转让出台明确规定，同样在工业用地的产权分割上中央也没有明确的规定，实际操作已地方政策为准。

（一）东莞
⏹政策依据：《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》2015年8月。

⏹对象：科技企业孵化器，指以培养各类科技企业和企业家为宗旨的各类前孵化阶段、孵化
阶段和加速阶段等。

⏹可分割转让的最小单元：有固定界限、乐意独立使用并具有明显（栋号、室号）的房屋。

“单位之小堪比住宅商铺”。

⏹如何认定为东莞的科技企业孵化器？需要满足这些要求：属在东莞注册成立的独立法人机
构，并符合“八有”条件，既有孵化场地、有孵化企业（项目）、有孵化团队、有孵化政策、有孵化设施、有孵化服务、有孵化基金、有孵化机制。

（具体参照《东莞市加快科技企业孵化器建设的实施办法》）
⏹《东莞市新型产业用地（M0）管理办法》2018年9月11日。

其中可分割转让的新型产业用
地上产业用房达到条件后可进行产权分割、不动产登记、销售、转让（配套用房不得分割转让）。

（二）青岛
⏹政策依据:
《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》2014年8月
《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》2014年2月
⏹对象1 :
小企业产业园工业标准厂房，符台全市小企业产业园发展规划和国家通用建筑标准及行业要求,利用工业用地,由专门投资运营单位进行统一设计、集中建设用于生产制造类小微企业租用或购置的通用工业厂房。

⏹可分割转让的最小单元:
（1）固定界限、可以独立使用的建筑空间。

（2）单层标准厂房可以分幢、分跨转让,最小单元不小于500平方米;
（3）多层标准厂房可以分幢、分层转让,最小单元不小于300平方米,多层标准厂房一般不在同一楼层内分割,如要在同一楼层内分割,必须符合现行安全、消防等技术标生。

⏹入驻企业限制 :入驻企业必须符合产业导向目录和环保、安全有关要求。

（二）青岛
⏹对象2：
经各级科技行政主管部门认定的科技企业孵化器。

⏹可分割转让的最小单元:
按照基本单元进行。

孵化器載体房屋分割应以房屋的幢、层、套、间等有国定界限的部分为登记基本单元。

⏹受让单位限制:
应是入驻需分割转让的孵化器内的企业,且经过在孵企业备案。

⏹青岛市阳城区2018年6月29日发布《加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》允许高层工
业楼宇按栋、层进行分割转让。

（三）温州
⏹政策依据：《温州市小微企业创业园产权分割管理办法》2014年8月。

⏹对象：以工业地产形式开发和以企业联建形式开发”的小微企业创业园。

⏹可分割转让的最小单元:明确按层作为最小分割单元。

⏹转让限制:县(市、区)政府(市级功能区管委会)优先回购的原则和标准。

政府放弃优先回购的,
生产厂房,与工业生产密切相关的非生产性办公、研发设施和生活服务设施等配套用房的变更,要在政府监督和评估的基础上,予以转让。

（四）杭州
⏹政策依据:《关于实施亩产倍增计划促进土地节约集约利用的若干意见》2014年3月
⏹对象：标准厂房。

⏹可分割转让的最小单元：可以分幢、分层转让。

（五）湖南
⏹政策依据：
《湖南省人民政府办公厅关于促进工业地产发展的意见》2014年10月
⏹对象：
工业地产项目建设的生产厂房。

工业地产指,以产业为依托,以地产为载体,以工业楼字、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象,按照国家通用标准及行业规范要求统一设计、建设、集投资、开发、经营管理和服务等为-一体的工业物业。

⏹最小分割单元：
工业地产项目建设的生产厂房,按照经批准的设计图纸,在公共部位明确、满足房屋独立使用的条件下,可按照自然层、部位等进行出租、出售,并依法办理产“权。

⏹销售管理：支持产权分割，工业地产的销售,可参照商业地产管理模式进行，
⏹转让限制：入驻企业原则上不得再出售或者出租,如遇特殊情况需再出售或者出租的,必须按
规定报批,否则不得办理相关手续。

（六）北京、深圳、上海
⏹北京市2018年1月12日发布《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》文
中规定开发区、产业园区内土地和房屋销售与租赁审批权全部收归政府，工业用地出让年限不超过20年。

⏹深圳市2013年1月7日发布《关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》明确规定城市更新项
目改造后形成的工业楼宇可以进行产权分割，包括配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施均可分割转让，但其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%，并对补交地价作出了明确规定。

⏹上海市2016年3月30日发布《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》文中规定工业
用地产业项目类和研发总部产业项目、工业用地标准厂房，建设用地使用权不得整体或分割转让、宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，研发总部通用类自持70%，剩余部分可分割转让。

三、海南省工业用地相关政策
1、海南省2018年1月10日印发《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土
地利用效益的意见》文中规定省和市县总体规划划定的产业园区开发边界外，原则上不予办
理工业项目用地手续，禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。

2、海南省2018年8月9日印发《关于实施产业项目发展和用地准入协议的指导意见》文中明确了以出让方式向六类产业园区管辖范围内主导产业项目、以及六类产业园区外的“十
二个重点产业”项目供应经营性国有建设用地使用权的，应当签订《产业项目发展和用地准
入协议》，经营性国有建设用地使用权不包含非经营性的基础设施、公共服务设施、保障性住房等项目用地，以及六类产业园区内非住宅类生活服务配套设施用地。

3、《产业项目发展和用地准入协议》中明确了乙方出资比例结构、项目公司股权结构未经土地所在地人民政府批准不得发生变动，乙方本宗土地及地上建筑物在土地使用年期内
未经属地市县人民政府同意不得进行转让。

4、经到不动产登记中心咨询，独栋产权的工业厂房可转让。