利弊： 利：减少因前期遗留问题给物业公司带来的各种困扰。
开发商为节约前期成本会主动推进业委大会成立，业主大会选聘新 物业服务企业的行为会将许多优秀楼盘推向市场。 弊：开发商为降低前期成本，会采取直接聘请专业公司自己当物业公 司，减少对外委托管理的楼盘。
重点条款解读---前期管理
2 商住区别管理业主可共同决定
立法目的： 让业主尽 快坐到小区主人位置
建房[2009]274号
《业主大会和业主委员 会指导规则》
国务院 [2007]第504 号
《物业管理条例》
结论
主席令第 六十二 号 《中华人民共和国物
权法》
物业行业面临更大的市场和行业发展空间，给 物业行业带来新的拓展任务。业委会将在物
业企业发展中发挥更为广泛的作用。物业行业 技术的运用及明显差异化服务的提供将成为企 业致胜因素，
解读：首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方 式，从立法上肯定了小区自治的模式，将各专项服务委托给专业性服 务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业 主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。
背景：北京目前有三个自治小区：品阁小区 2006年9月自治管理。 2007年，品阁小区注册成立了京城第一家“自管”公司。另外两个是 馨莲茗园和水木清华，2008年底开始自治，馨莲茗园采用业委会自己 成立物业公司进行小区管理，水木清华则与居委会合作进行管理。
2 本市物业公司现状：物业公司3074家： 一级104家； 二级271家； 三级2447家； 三级暂定252家
实施物业管理现状：实施物业服务项目5274个，面积 3 40876.2万平方米，其中住宅3591个，面积32502.4
万平方米。
《北京物业管理办法》期待解决的现实问题
1
减少因开发商遗留问题对物业企业正常管理的 影响。
人面对面座谈会。
3、 2010年4月6日，市政府第64次常务会 原则同意《北京市物业管理办法》草案
4、2010年5月27日《北京市物业管理办法》 正式出台 ，10月1日正式开始实施。
《北京物业管理办法》出台行业背景
本市成立业委会现状：住宅物业项目3591个，730个
1 小区成立了业主委员会，占20.33%。非住宅业委会 37个。
《北京物业管理办法》与相关法规链接
《北京物业管理办法》出台历程
1、2003年北京市开始启动《物业管理办法》 规章的调研 。
出台历程
2、 2009年11月18日市政府法制办发布《办 法》（草案），同日至2009年12月7日为向 社会公开征求意见阶段。 12月，市政府法制 办专门组织网民和业主代表与立法项目负责
解读：因为一部分小区存在商住混合、住改商等现象，造成了业主对 物业费高低争议比较大。因此，在新《办法》中，通过区分物业管理 区域，对同一小区内不同用途的区域进行划分，方便管理，化解矛盾。
重点条款解读---前期管理
3 业主可以自管物业
《办法》规定：未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项 服务委托给专业性服务企业或者个人。
《办法》规定：新规概述：新《办法》的第五条、第六条和第十一条 明确规定了业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合 并进行管理。如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并， 应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占 建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意， 并应当按照相关规定提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区 县房屋行政主管部门等相关部门进行审查。
重点条款解读---前期管理
1 前期物业费将由开发商支付
背景：一旦公共部分遇到质量问题，影响了业主的生活，业主就会 把责任和矛头对准物业公司，而物业公司又往往希望开发商维修， 这影响了整个小区公共部分设施的使用，并形成恶性循环。今后验 收房屋将分为两个部分，业主不仅需要验收自己的专有部分，还要 验收整个小区的公共部分和公共设施，只有当公共设施也通过验收， 开发商才能与物业公司完成交接，而此前的物业费用都将由开发商 承担。
2 解决业主大会、业主委员会成立困难，运作不规 范的问题。
减少因物业服务不规范，与业主要求差距较大产 3 生的业主与物业服务企业之间缺乏合作信任的问
题。
目录
2 《北京市物业管理办法》重点条款解读
前期 管理
业主 大会
物业 服务
使用 维护
重点条款解读---前期管理
1 前期物业费将由开发商支付
《办法》规定：建设单位承担前期物业责任，可以将全部专项服务委 托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。这意 味着，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己当“物业公司”， 请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行服务。 解读：今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之 前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商须承担起前期物业 服务的所有责任，业主在这期间不必承担物业费，待业主大会成立后， 由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物 业费重新进行约定。什么时候成立业主大会并进行物业管理查验交接 后，开发商才能撤退。
重点条款解读---前期管理
4 新小区须明确物业用房
《办法》规定： 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包 括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业 主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务 用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得 低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业 主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
业主、业主大会与 业主委员会11-18条
第二章6 第三章 8
第一章4 第七章2 第六章5
2010版 第五章 8
第四章12
法律责任39-44条
物业的使用与维护 31-38条
物业服务19-30条
《北京物业管理办法》与相关法规链接
政府令[1995]第21号
《北京市居住小区物业 管理办法 》
政府令第219号《北京 市物业管理办法》
北京市物业管理办法——解读
目录
1 《北京市物业管理办法》编写概述 2 《北京市物业管理办法》重点条款解读 3 《北京市物业管理办法》待完善细则
目录
1 《北京市物业管理办法》编写概述
章节 分布
相关 链接
出台 历程
行业 背景
《北京物业管理办法》章节分布
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