方案：个体户拿个营业执照登记，商铺登记可以免费使用五年。政府形象工程，配套建设住宅，定向招排牌出让。
商业资产运营部、预约登记费
把借款利息转嫁到施工方，改变付款方式，由按形象进度付款，改为工程两年竣工后一次付清，加大工程款，利息就可以在企业所得税和土地增值税前全额扣除。
2、工业地产
（1）政府主导——工业园，如苏州工业园区、中关村产业园区，向国家申请相关产业优惠。
根据财税（204）134号：拆迁补偿费需补交契税
出让金、拆迁补偿费、契税共同构成700亩的成本。
第二讲合作开发
1、合作方成为房地产企业股东——风险共担、利益共享。新设、增资、股权转让（无论股权转让价格是多少的，土地成本都是不变的）
房地产公司股权的价格低于净资产评估价
工业等企业股权的价格高于净资产评估价
2、合作方以非股东身份参与
案例：合作开发协议（合作框架协议、合作意向书、合作备忘录）
房地产（甲方）：提供土地一块，负责立项、开发、销售
合作方（乙方）：提供该地开发所需资金，派出管理人员，以非股东身份参与开发经营
以甲名义设立共管账户，开发资金按照开发进度分期到位。按照该地块实现利润的6：4分成。
假设乙累计出资2亿元，应分回2.9亿元
案例：工业简易厂房配件代工
普瑞特酒庄
1、地下部分卖酒庄（100㎡、40年产权的酒窑，购买后自动成为会员）税收：营业税一次性，房产税、企业税按40年分期确认（国税函【2010】79号）
2、地上餐饮出租，按营业额的比例收取租金
3、复制，全国建设
案例：农业地产
战略规划：全国连锁经营有机食品超市
概念：有机、绿色、无公害、生态、健康
潜在收益：搬迁收益
评估结果：净资产-4700万元
政府改制政策：零资产兼并；安置员工不少于1000人，签订3年以上劳动合同；500亩地出让金全额作为搬迁补偿费（用于建厂房、调协更新、员工安置等）
某房地产集团（专业化）紧邻本公司1500亩
前期调研：1、国企高管；2、银行行长（债务重组）
方案：
1、零资产兼并（吸收合并、控股合并）不要搞吸收合并，否则要还债；公司一注销，就不能弥补亏损10亿，抵减企业所得税2.5亿。
第四，如何防范风、水、虫、旱等自然灾害
第五，超市高额的流转税，财税（2011）137号（对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税）；企业所得税
一个方案解决上述一揽了问题：“3+1”、即：注册三家公司，成立一个部门
1、注册农业技术服务公司：免征营业税（增）；免征企业所得税
2、注册饲料生产公司：免征增值税；免征企业所得税
请思考：关于乙出资、分成，双方的会计与税务。
操作序：
根据合作框架协议，设计操作方案（利益相关者的交易结构）；根据操作方案，编制经济合同；根据经济合同，履行义务，行使权利，并据此记账，然后申报纳税。
注意：
一份合作框架协议，可以设计出若干种方案；一个方案需要一组经济合同实施。
29000=20000+利息+劳务报酬+其他名义的（卖猪粪给开发公司作为绿化肥料，免增值税和企业所得税）
财税（2012）82号：凡业主支付补价仅对补价的部分，缴纳契税，凡业主没有支付补价，免征契税。
财税（2010）94号：以家庭为单位唯一的一套普通住宅减半征收契税，其中90㎡（含）以下，按照1%征收契税。
财税（2005）45号：个人取得的拆迁补偿费免征个税
个人独资企业取得的拆迁补偿费，并入个体工商户的生产经营所得征收个税。
案例：某研究院拥有土地1000亩，被政府收回700亩，拍卖给甲房地产公司，甲缴纳了出让金，同时甲公司、国土局、研究院签订三方协议：甲公司无偿为研究院另外300亩地上建筑一幢综合写字楼（具体标准略）
请思考：甲为研究院建筑写字楼的支出能否计入700亩的成本？建筑业发票抬头应开给甲还是研究院？
分析：三方应当签署拆迁补偿协议，同时研究院与甲签订委托代建协议。写字楼以研究院名义办理报建的各项手续，所有发票抬头应开给研究院，由甲单独装订原始凭证，竣工决算后，整体移交给研究院作固定资产管理，同时研究院给甲出具一份拆迁补偿收据。
全国各地居住
泰康人寿（2年卖200亿元卡）中投发展
B、销售（优惠）、服务、去世后房产无偿收回
健康产业：医疗、康服、养老
高尔夫地产（名义上叫乡村俱乐部）
高尔夫球场公司承租闲置土地周边可出让土地价格低
人力成本（劳动密集型）、球场维护成本高、营业税20%、城镇土地使用税由于占地面积大，税收高
会员卡，有很好的现金流盈利不多，只能维持运转
2、不要零资产，出资1元控股合并
3、集团公司无偿赠送30%股权给原公司的高管，作为股权激励；企业所得税前要纳税调增
4、资产损失报备
5、与银行签订债务重组协议，豁免8000万元
6、高价拍地（因为周围有1500亩地，可以提高成本）如果是不出售的物业，就要低价拍地
7、变更名称、股东、经营范围，注册两家分公司（为了使亏损不被浪费，因为主营业务收入不可能一下子盈利）
1、不支付补价
拆迁补偿费=商品房的市场价
2、房地产企业向业主支付现金补价
拆迁补偿费=商品房的市场+补偿
3、拆迁补偿费=商品房的市场价-现金补偿
依据：国税函（2010）220号
土地增值税、企业所得税收入、成本与会计处理一致
营业税按市场价格发票，按照成本价核定征收营业税
依据：国税函（1995）549号
应纳营业税及附加=成本*（1+成本利润率）/(1-5.6%)
拆迁安置
房地产企业土地是从国土局受让的，政府应当承担拆迁补偿费，实际工作中，政府要求房地产企业代政府支付补偿费
拆迁安置是指开发公司将商品房销售给业主，销售款抵偿拆迁补偿费
或理解为：现金补偿给业主，然后业主用现金购房
开发公司需与业主签订拆迁补偿费，并收取收据。
开发公司城与业主签订商品房销售合同，并开具销售不动产发票。
以企业战略为宗旨，以商业模式的构成要素为基础，以现行相关的法律、法规为依据，以普遍性与特殊性相结合为原则，以案例为载体，综合运用商业模式设计工具，对各种交易结构进行定性和定量的分析判断，大胆设想，小心求证，设计并选择最优方案。
六、房地产开发企业的商业模式
1、商业地产
商业（运营）+住宅
保理
案例：江湾大市场（吴），每亩地3万，首期融资6亿，但房子卖不掉。一周之内全部销售完毕，且不交税；条件：关闭售楼部；打广告
房地产企业商业模式解读
税收问题是以企业的商业模式作为基础的，虽然是同一个行业，商业模式不同，税负就不同。
一、商业模式的概念
狭义：商业模式是指利益相关者的交易结构。
广义：商业模式是指企业创造价值的方式、方法、途径。
企业的商业模式不是一成不变的，而是随着企业的战略调整不断创新的。
转型升级（战略调整）
企业战略：企业在各个发展阶段的奋斗目标。
（3）房地产企业主导
专门从事工业地产开发销售、出租
案例：广告公司——广告产业园3000亩商业用地
服装区、食品区、电子区等
产品展销中心（）
产品交易中心
金融、中介、咨询、培训、酒店
工业地产
通过合资、股权交易退出等进行合作
租赁房产税12%
多对一
小商品城
三对一
房东——租赁合同
物业——物业服务合同
经管——经营管理服务（信息）
（1）商贸，经营范围：钢材、水泥等建筑材料
功能：融资、税收
（2）销售代理，经纪人资格
功能：整个集团所有工程公司的营销中心，引进2位高级人才
8、注销两家分公司，签订股东协议，修改公司章程，公司法35条，按约定分配，不按出资比例分配。
应政府要求：红线外各项投入-大市政配套费，最好写入国有土地出让合同，如果合同不行，就签补充协议，约定是与地一起的，从而计入土地成本。
背景：食品安全
注册公司：江苏田禾生态农业发展有限公司
设计LOGO
方案：承包2000亩土地，50年
功能：示范区、形象展示、宣传窗口
概念：
1、旅游：观光农业
2、庄园：80栋别墅100匹马名贵果树
货源：与全国各地村委会、合作社，需要解决系列问题
第一，如何调动农民积极性
第二，如何保障稳定的货源、稳定的价格
第三，如何控制产品质量
房地产有两种业态：
商贸型：发财
工业型：发展
商业模式的多维视角：
1、决策与执行层面：
商业模式=战略+战术+技术
董事会高层管理部门职员
战略战术技术
决策执行
决策与执行的关系：
决策正确+执行力强=成功
决策错误+执行力强=完蛋
执行力决定成功、失败的速度！
战略——高度
战术——广度
技术——深度
2、经营战略
商业模式=资产经营+资本经营
三、旅游地产
1、以居住为目的旅游地产
（1）依托自然景观
（2）打造旅游景观
（3）房景结合（原木）
2、度假、养老为目的旅游地产
（1）产权酒店、酒店公寓
销售、租回、经营、如三亚等
（2）退休养老
销售、委管、回购（受托出售）
（3）养老养生（自营+加盟）
A、持有、发展会员（会员制、收费）、服务费（包含健身、养生、护理、特殊包含需求等）
收到会员费，计入预收账款，一次性缴纳营业税，在服务期内分期缴纳企业所得税
国内盈利高尔夫公司：东方高尔夫举办赛事（广告费）全国连锁
通过高尔球场的品牌投入，能积累很多的人脉资源（会员），是房地产强大的客户群体。
财税（2008）137号：个人转让别墅免征土地增值税
财税（2011）12号：个人购买五年销售，按差额征收营业税。个人转让差价不再征收企业所得税，只征收个人所得税，且国税发（2006）108号：个人转让住宅采取核定征收方式征收个税，征收率1%-3%