2004年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。

无计算过程、只有计算结果的不得分。

计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。

单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。

1 M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。

2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。

经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m2，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。

该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m2，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的 0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。

目前该类物业的建筑造价为2500元/m2，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。

请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。

2 某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。

2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。

1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。

经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。

上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。

该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2%；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1%。

土地还原利率取6%。

2．因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。

3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。

3 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。

根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。

该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。

经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。

该办公楼建成后，预计售价为11000元/m2，开发期为两年，建筑费为4500元/m2，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。

该项目预计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的6%，年贷款利率为 8%，土地还原利率为6%。

W 市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。

根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m2计收；耕地开垦费按10元/m2计收。

开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/m2，开发周期为 1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。

根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/m2，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/m2，商业用地出让金最低不得低于600元/m2。

市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/m2，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/m2，商业用地出让金最低不得低于930元/m2。

1．请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

2．经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%，给予补偿，试问该企业最高可以得到多少补偿？ 3．该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可以购买的土地面积是多少？二、案例分析题本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。

3 某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。

该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。

请根据以下条件回答问题。

4 企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理？在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理？简述理由。

5 该企业一职工冯某分到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续？如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容？6 企业甲为融资需要，于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。

试问：(1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项？(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容？(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容？(4)进行估价时，如何界定地价内涵？可选择怎样的估价原则和方法，如何确定最终价格？7 土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/建筑m2，剩余法评估结果为3100元/建筑m2，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。

试问： (1)估价机构A应如何处理？ (2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的？简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续？三、报告改错题本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误。

请认真阅读报告，并指出错误。

每指出一处错误并能简述原因的，得3分；最高得分40分；只指出错误但没有说明原因的不得分。

8 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称 ××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。

二、委托估价方 ××市中级人民法院。

三、受托估价方(略) 四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。

现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。

五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《城镇土地分等定级规程》。

(6)委托方及案件当事人提供的有关资料。

(7)委托评估函。

(8)《国有土地使用证》[××字(1998)第×××××号]。

(9)《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]。

(10)《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》××计投××号]。

(11)《建设用地规划许可证》××规地×第×××号]。

(12)其他有关资料。

(13)估价人员实地勘察、调查资料。

六、估价基准日 2004年7月5日。

七、估价日期 2004年7月5日至7月14日。

八、地价定义本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。

九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。

土地单价：4562元/m2。

总价：10237128元。

大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。

十、需要特殊说明的事项 (1)本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。

①买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。

②有一段合理交易时间。

③在此期间土地市场保持稳定。

④房地产买卖程序符合国家法律规定。

(2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。

(3)本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。

根据XX房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由XX 市中级人民法院查封。

考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。

(4)本报告自估价基准日起一年内有效。

十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王** **** (签字) 李** **** (签字) 十二、土地估价机构 (章) 二○○四年七月十四日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1．土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。