一篇关于房地产开发费用的文章，大家可以参考参考！！默认分类 2007-09-26 12:21 阅读44 评论0字号：大中小项目是橡树湾(OAK BAY华润上地) 曾经的上地地王！！！世界上就怕认真二字,昨天简单列举了一下房地产开发的基本费用,结果便有热心人按此计算,得出建安成本2500的说法.按这位先生的逻辑，HR的成本为3600+2500=6100/平米。

个人认为,算的比较粗略.现试算XSW成本,仅供参考.(因本人不是做前期的,故对开发成本也是略知皮毛,下列各项仅是基本项目,有疏漏处,敬请高人指点)一、销售收入：1、销售价格：按照目前均价8200，后期产品递增到9000——10000计算，整个项目暂按9000/平米计价销售，商业根据周边市场商业报价，按18000/平米计算。

2、销售面积：仔细问过HR的销售，整个项目约71万平米，其中住宅56万，商业10万、会所约2万，公交枢纽1.5万，学校幼儿园约1.5万。

因会所、公交枢纽、学校幼儿园属项目配套，不能销售。

且华润为上市公司，为保证公司现金流收益，十万平米商业中商场、超市部分预计不做销售，仅为出租，故商业销售暂按一半销售，暂估销售面积按61万平米计算。

3、营业税：按照国家规定，税率为销售收入的5.5%4、销售收入：（住宅单价*住宅面积+商业单价*商业面积）*（1-5.5%）=（9000*560000+18000*50000）*（1-5.5%）=56.133亿元二、销售成本：（一、）土地开发费用：１、土地取得费用：２５.６亿２、契税（为土地取得费用的３％）：2560000000*3%=7680万元（二、）前期工程费用：１、可行性研究费用（按照项目大小不等，一般几十万人民币）：按50万元估算２、勘探设计费用（一般为建安成本的３％）３、设计费（一般为５０元／平米）：50*710000=3550万元４、勘察费（一般为５元平米）：5*710000=355万元（三、）房屋开发费用：１、建筑安装费用：（１）住宅一般１５００元／平米：1500*560000=8.4亿元（２）写字楼、商业一般２０００元／平米：2000*100000=2亿元（３）其他配套（视建筑单体不同造价不同。

一般社区会所因为精装修造价会更高，暂按2000/平米计算）：2000*50000=1亿元２、小区内市政费（一般每平米２００元）：200*710000=1.42亿元３、其他费用（一般每平米１０元）：10*710000=710万元（四、）大市政费用：一般为３００元／平米：300*710000=2.13亿元（五、）不可预见费用：一般为前四项费用的３％：4178450000*3%=125353500元（六、）直接费成本：一至五项的总和：41.7845亿元+1.2535亿元=43.038亿元（七、）间接费成本：１、管理费：占总成本的２％：46.267亿元*2%=9253万元２、销售费用：销售收入的３％：64.638亿元*3%=193914000元３、财务成本：一般为直接费成本的３％43.038亿元*3%=129114000元（八、）总成本＝直接费成本＋间接费成本=47.19亿元（九）所得税：税前利润的31%=（56.133亿元-47.19亿元）*31%=2.77亿元（十）利润=销售收入-总成本-税费=56.133亿元-47.19亿元-2.77亿元=6.173亿元（十一）利润率=利润/销售收入=6.173亿元/56.133亿元=11%（十二）销售成本单价=总成本/销售面积=47.19亿元/610000万平米=7736元/平米。

按照以上计算，XSW的利润率约在11%，单价成本7736元/平米。

说实话利润率并不高。

但考虑华润为上市公司，未销售的几万平米商业将在未来给公司带来稳定的现金流，因此，华润做这个项目虽然短期几年内挣钱并不多，却会使公司的资产总额得到增长，自持物业的现金流也会给每年的业绩报表带来增长，因此，华润做这个项目还是有比较大的收益的。

对房地产企业开发成本费用控制的思考默认分类 2007-09-26 12:23 阅读53 评论0字号：大中小当前，中国房地产企业“重经营、轻管理”的现象十分严重，处于相对较低的管理水平，与其本身大资本运作的地位极不相称。

加强企业内部管理，向管理要效益，己成为房地产企业迫切需要解决的问题，而成本费用控制就是在开发过程中首先要解决的问题。

一、房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。

(一)房地产开发成本主要包括以下六方面的内容： 1、土地征用及拆迁补偿费。

这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。

土地实施招、拍、挂后土地成本较高，一般占房地产开发成本的40%。

而土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、经济利益大小的最主要的经济指标。

2、前期工程费。

主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。

3、建筑安装工程费。

是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

建筑安装工程费以投标价格为主，成本费用起伏不大，但从近期市场情况看，由于钢材、水泥等价格波动，会受一定的影响，但已签订合同的则不会受到影响。

4、基础设施费。

包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费。

包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。

6、开发间接费用。

指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。

(二)房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。

这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。

1、管理费用，是指房地产开发公司的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

2、销售费用，是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。

3、财务费用，是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。

但凡是与开发产品建造相关的利息支出等，在开发产品交付使用之前发生的，均应计入开发产品的成本，而不作为财务费用列支。

(三)房地产开发税金是指房地产企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。

二、房地产项目开发成本费用控制与项目成本费用发生的周期同步。

成本费用的发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程，因此房地产企业的成本费用控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本费用构成要素进行规划、控制，从影响工程造价较大的几个环节控制，从而实现企业利润最大化的目标。

(一)前期成本费用的控制。

1、做好项目可行性研究工作。

在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，必须认真分析各种市场、技术、经济、社会和环境因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策，对建设项目进行综合评价。

随着市场越来越成熟、购房者越来越理智，如果没有对消费者心理的正确把握，没有对市场容量的准确估计，没有对项目资金流量的客观预测，一切完美的销售计划都将是空中楼阁。

2、设计阶段是房地产项目成本费用控制的最关键、重要的阶段，设计方案将直接影响到投资的规模及建设周期，大的节省和浪费均出现在这方面。

在设计阶段，成本费用控制主要体现在“技术与经济”的结合上，科学合理的技术经济设计，可以降低工程造价 5%—10%，甚至更多。

因而，设计应从安全、功能、标准和经济等方面进行全面权衡。

房地产开发企业应积极参与到整个设计过程，使设计单位充分理解开发企业的意图，认清设计要解决的根本问题。

在设计过程中，开发企业应随时提供有关资料，反映相关情况，使设计人员做到心中有数，这样既可以避免设计图的反复修改，减少无效设计和缩短设计时间，又可保证设计方案经济合理、切实可行。

长期以来，许多房地产开发商对设计重视不够，设计不精、深度不够，开发商完全不按标准支付设计费，把设计费压得很低，设计周期较短，设计频繁变更，给工程造价控制带来一定难度。

而预算管理人员只按设计图纸来算帐，不懂施工专业技术，不管设计方案在经济上合不合理，很少从设计方案的经济合理性探究，所以经常出现设计比较保守，为了赶进度各专业不配套，矛盾重重，产生的后果带进施工阶段，使施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。

要控制房地产开发成本费用，必须做好前期的论证分析，即做好项目的可行性分析和设计方案的选择。

这样，虽然会因此加大前期的成本费用投入，但对整个房地产项目成本费用的控制却可以起到事半功倍的效果。

3、把握好招投标。

招投标工作贯穿于房地产开发的全过程，从土地竞拍，到规划设计、施工总包、专业分包、甲供材料及设备、销售代理、物业管理等，均要进行招投标。

招投标的目的之一，就是为了成本控制。

选择恰当的人员，是做好招投标工作的关键。

恰当的人员不仅要具备丰富的专业技能和较强的事业心，而且要具备良好的职业素质和道德水准，在招投标过程中真正起到“管理、控制”作用，而不是简单的汇总、整理和汇报传达。

因此，必须抓好招投标人员的选拔，做好工程招投标的各项准备工作，严格审查、综合考虑投标企业资质、信誉、管理水平、报价、技术力量等各项性能指标，是房地产成本费用控制的非常重要的一环。

(二)合同的管理。

1、房地产项目的合同较多，少则几十个，多则几百个，不仅要耗费大量的人力、财力，而且如果房地产企业管理机制不完善，还会因此滋生腐败现象。

为尽量减少开发商的责任与义务，减少开发商协调的难度，合同数量宜少不宜多。

2、建立、健全合同的会签审核体系，做好合同的会签、审核工作。

房地产企业所有重大经济活动的实施都从合同会签开始，合同是明确合作双方权利、义务的基本依据，合同签署好坏直接影响到项目进展和效益。

合同签署准确、管理到位，成本费用控制就有了一个扎实的平台。

合同签署必须融入工程、预算、财务、法律等多个职能部门，发挥各部门的专业特长，明确各部门在合同签署中的职责，并做好各部门的沟通，使合同条款尽可能全面、细致；同时，根据职业判断和工作经验准确估计合同中易出现争议的事项，并及早采取防范措施加以明确，严禁一些模糊字眼的出现，避免合同履行中的扯皮，以致延误工期，加大成本费用的开支。