– 战略意义：十里锦城是泰盈在沈阳战略进程的主力作用 – 市场意义：占据市场主流品牌开发商中的一席之地 – 企业使命：重新树立企业个性品牌价值
思路导构
目标界定
问题思考 项目现状 之于企业 之于市场 形象概念稿 产品概念稿
目标理解
产品理解
产品分析 市场分析 营销观点
观点检验
广告策略
整体推广策略 目标人群思考 传播策略
的配套及品牌物业服
沈阳同类型产品分析
沈河区 和平区 和平区 于洪区 浑南新区 中街上乘 运恒国际 亚洲时尚公寓 大禹蕙庭花园 上河城香缇湾 40-70 ㎡；5.1m举架（二层为 2.12m）；均按单层计；公寓 50-80 ㎡；4.8m举架（二层为 1.9m）；均按单层计；公寓 68-128 ㎡；5m举架（二层为 2.6m）；均按单层计；公寓 50-80 ㎡；4.88m举架（二层为 2.19m）；均按单层计；住宅 50余平；4.5m举架（二层为 1.8m）；均按单层计；住宅 其他早期复式代表 铁西区:黎明西部风情、弘景花园；于洪区:大禹兰庭花园、龙腾金荷苑、时代龙城；沈河区:德郡7号、银河国际 等商住公寓；大东区:三鑫顺德园、明城盛都等 均价9000（含500元装修）； 2010.5入住 均价8000（含1000元装修） 均价9000（含1000元装修） 均价约5500 在售价格5500-6000,清水 在售 尾房 尾房 尾房 一期售罄
广告创意
产品分析
2010年即将推售产品为项目的东侧 呈三角型地块 全部为高层产品，预计面积不会很大 率先推出30＃与31＃楼座产品为loft全 跃产品 南侧紧邻沈苏路主干路，噪声是将来所 面对的一个因素 东侧、南侧、西侧均无园区通路，可达 性相对较差
产品分析
30＃与31 ＃ 面积区间：约30—39平米 产品类型： loft产品，一层举架2.8米，二层举架2.1米
九州湾景汇
沈阳华凌房地
首期洋房面积在60-160 ㎡、主力户型为90— 130平方米
郡原美村
产有限公司
辽宁省联合房
首期洋房面积在80-175 ㎡、主力户型为90— 130平方米；
目前销售均价 3500元/㎡
唯美尚品
地产开发有限 公司
唯美尚品第三代唯美BLOCK 洋房准现房热销中。
沈阳坤为房地
首期户型面积在70-120 ㎡、70—140平方米
楼高：10层，每层14户
价位约：6000--7000元/平米 其中包括装修费用约1000元/平米
产品特征：精装修，买一层赠一层；
建筑特点：回字形的天井形成了近60平方的 中央庭院并达到部分单位通风的条件
产品描述
通风的精装小全跃
优势：空间感强、功能合理、科学性高、私密 性好、形式新颖等。
劣势：分摊大、舒适度低、单价高、接受度未
销售上：十里锦城前期的销售十分成功，目前剩余产品只70多套房源； 客群上：项目前期的客群比较集中，80%--85%苏家屯地源客户； 地位上：区域内为数不多的全国性品牌开发企业，区域认可度非常高；
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项目现状：不愁卖
问题的思考
但对于60万平的大社区，所承载的并不仅仅是销售层面：
随着奥园、七里香堤、九如溪谷成功，泰盈不断的缔造沈阳地产的神话，十里锦城
项目需要解决的问题：市场影响力
十里锦城L0ft产品的使命的理解
• 叫座Байду номын сангаас又 叫好
• 叫座——获得市场实质利益
– 项目认可：实现市场对项目价值的认可 – 项目地位：确立项目在沈阳主流地产开发市场的江湖地位 – 销售任务：实现率先争取到市区客户的任务
• 叫好——扩大项目市场影响，获得市场的认可，以完成
的美誉度也势在必行； 在如今沈阳地产市场，万科、中海、金地、保利等大品牌开发商相继涌入，品牌必
将成为主流竞争局面，而泰盈也必须占据一席之地；
作为60万的大社区，苏家屯区域客户的消化量必定有限，因此向市区争取客户也是 项目将来必须要解决的问题；
09年至今泰盈的市场影响力比照08年前明显缺乏声音，市场形象也在逐步下降；
均价约30003100元/㎡
一次性96折、按揭98折，目 前195套显示去化40%
香醇波尔多
产开发公司
区域内竞品分析
1、在区域来看，无论是品牌、销售局面上，十里锦城都 占据绝对的优势； 2、虽与竞品部分产品总价相仿，但格局不同，面向人群
也不同；
3、区域内小户型比较缺少，精装类产品基本没有；
与区域竞品具有很强的产品差异性
沈阳同类型产品营销推广分析
产品形式在市场上并不新鲜， 在户型结构优劣势上同质化蛮 高的。 基本上都处于尾房状态； 在营销推广上基本都在走传统 路线及方法： 1、直观表达产品功能，如3D 效果图展示； 2、人群个性喜好：时尚、年轻、 个性等； 3、弱化产品：地段、配套等；
营销观点
挑战传统、另辟蹊径； 打包到底、从产品意义上拔高产品形象；
知等。
区域内竞品分析
项目名称 开发商
沈阳九州福尔 房地产开发有 限公司
面积区间
首期6层洋房面积在 130-180㎡、小高一般 为90-130㎡户型、高层 为50-140㎡户型
价格
洋房价格约6000 元/㎡、小高层约 4000元/㎡、高层 3400元/㎡ 目前对外报价均价 4700元/㎡
备注
2009年8月开盘，首期推出 的4栋多层、1栋小高及1栋高 层共270套房源中已售约200 套 一次性98折、按揭99折
做“实”与做“势” 同步开展；
价值挖掘一、60万平大社区里的精华之作
市场上出现的小户型
或同类产品，基本上
都是在几栋楼或小项 目里才出现；
而在项目周边或南部
地区很多大盘存在， 但大盘的产品一般都 尽量不开发小面积产 品，更别说是这种跃 式产品；
价值挖掘二、超高附加值的小户型
买一层送一层，且客 户实得面积超过两层 数字面积； 30-40平米面积享受 近100平米使用空间 ； 小户型享受大社区里
发展商：泰盈房地产开发有限公司 提案日期：2009年10月12日
思路导构
目标界定
问题思考 项目现状 之于企业 之于市场 形象概念稿 产品概念稿
目标理解
产品理解
产品分析 市场分析 营销观点
观点检验
广告策略
整体推广策略 目标人群思考 传播策略
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项目的现状
通过前期的了解与沟通，对项目有了初步的认识：