该荒地的面积为2k㎡，“五通一平”开发后适宜分块转让，可转 让土地面积的比率为60％。附近地区与之位置相当的小块“五通一 平”熟地的单价为800元/平方米，开发期需要3年。经测算，将该荒 地开发成“五通一平”熟地的建设成本、管理费用、销售费用等为 2.5亿元/k㎡；贷款年利率为8％；土地开发的年投资利润率为10％； 土地转让中买、卖双方需要缴纳的税费分别为转让价格的4％和6％。 请用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
【例7-3】某在建工程开工于2013年3月1日，总用地面积3 OOO㎡，规划总 建筑面积12 400㎡，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。 当时购买土地的价格为800元／平方米（楼面地价）
该项目的建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为 每平方米建筑面积2 300元；至2014年9月1日完成了主体结构，已投入40 ％的建设费用，估计至建成还需要1.5年，尚需投入60％的建设费用；建 成后半年可出租，出租面积为建筑面积的70％，月租金为60元/平方米， 出租率为85％，运营费用为有效毛收入的25％；购买在建工程买方需要 缴纳的税费为购买价的3％；销售费用如广告宣传费等在建成前半年开始 投入，为售价的3％；销售税费为售价的6％。
2.选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
静态分析法和动态分析法
VR
静态分析法
静态分析法——也称计息方法，根据价值时点（通常为现在） 的房地产市场状况，测算开发完成后的价值和后续的建设成本、 管理费用、销售费用、销售税费等，即它们基本上是静止在价 值时点的金额，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值。
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
(3)在毛地上建设房屋 毛地价值=开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
(4)将毛地开发成熟地 毛地价值=开发完成后熟地价值－毛地取得税费－由毛地开发成熟地的成 本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
投资利息 销售税费 开发利润
特点
开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用等是根 据估价当时的房地产市场状况测算的，是静态数额
各项收入、支出的数额直接相加减，不考虑其发生的时 间不同，不考虑预售和延迟销售
投资利息和开发利润均单独显现 测算过程简单但结果粗略
【例7-1】有一成片荒地需要估价：
请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该宗土地的总 价、单价及楼面地价（折现率为12％）。
解：设该宗土地的总价为V
（1）测算开发完成后房地产价值的折现值，折现年数t＝2年。
开发完成后总价值的折现值

4000 5000 (112%)2
2
3188.77(万元)
（2）取得该宗土地时应缴纳的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）
计算时各项收入、支出的数额直接相加减，不考虑其发生的时 间不同，不考虑预售和延迟销售
后续开发的利息和利润均单独计算
VR
静态分析法的公式 待开发房地产价值=开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应
得利润 后续开发的必要支出及应得利润包括：
取得税费 建设成本 管理费用 销售费用
最佳开发经营方式
选取最佳开发经营方式应先明确未来开发完成后的房地产状况，包括用途、 规模和档次。然后选取最佳开发经营方式，包括出售、出租、自营等。
1.调查、分析该类房地产开发用地的状况 （1）弄清土地的区位状况，包括土地所在城市的性质、所在区域的性质、 具体的坐落状况。——为选择最佳的用途服务。 （2）弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开 发程度等。——为预测后续开发的必要支出服务。 （3）弄清土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利 弄清规划条件包括弄清土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率 弄清将拥有的土地权利包括弄清土地权利性质、使用期限、能否续期 房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定
投资利息和开发利润不单独显现出来，而是隐含在折现率中。 折现率既包含利息率又包含利润率
结果精确，测算过程复杂
真题
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。 （单选）
A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
实质是以预期收益为导向求取房地产的价值
理论依据——预期原理
假设开发法在表现形式上是成本法评估新开发房地产价值的“倒算 法”。
土地价格
Text in here
房地产价格
适用的估价对象——待开发房地产 待开发房地产是具有开发和再开发潜力的房地产，包括可供开
发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房 地产等。 需要具备的条件：
解：设该成片荒地的总价为V （1）开发完成后熟地总价值＝800×2 000 000×60％＝9.6（亿元） （2）取得该荒地应缴的税费总额＝V×4％＝0.04V（亿元） （3）后续建设成本及管理费用、销售费用等的总额＝2.5×2=5（亿元） （4）测算投资利息总额。投资额分为两部分：
①一次性投入该荒地的价格和应缴税费，即V+V×4％，计息期t＝3年 ②后续投入的建设成本、管理费用、销售费用等为5亿元，假设均匀投入，
2.按开发完成后的房地产经营方式细化的公式
（1）开发完成后的房地产为销售房地产 待开发房地产价值= VP －后续必要支出及应得利润
VP ——采用比较法测算的开发完成后的价值 （2）开发完成后的房地产为租赁或营业房地产
待开发房地产价值= VR －后续必要支出及应得利润
VR ——用收益法测算的开发完成后的价值
【例7-2】需要评估一宗“七通一平”熟地的价格
获知该宗土地的面积为5 OOO㎡，容积率为2，适宜建造某种类型的 商品住宅。预计建造开发期为2年。
在投入的总费用中，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1 500元； 勘察设计及其他工程费为建筑安装工程费的8％，管理费为建筑安 装工程费的6％。第一年投入总费用的60％，第二年投入总费用的 40％。该写字楼建成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该项费 用预计为其售价的2％。房地产交易中买、卖双方需要缴纳的税费 分别为交易价格的3％和6％。预计该商品住宅在建成时全部售出， 售价平均为每平方米建筑面积4 000元。
0
0.5
1
1.5
1.75 2
60%
40%
（4）测算销售费用折现值。销售费用在写字楼建成前半年开始投入，假设在半 年的中点一次性投入，则折现年数t＝1.5+0.5÷2＝1.75（年）
销售费用折现值

40005000 2 (1 12%)1.75
2%
65.61(万元)
（5）测算销售税费折现值，利用开发完成后房地产价值的折现值求取。 销售税费折现值＝3 188.77×6%＝191.33（万元）
（1）根据合法原则和最高最佳使用原则，能够正确地判断房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； （2）根据当地房地产市场的供求状况，能正确地预测未来开发 完成后的房地产价值； （3）有良好的社会经济环境，包括透明的房地产政策，健全的 房地产法规，完整的房地产资料库，清晰的房地产投资开发和交 易税费清单，长远稳定的土地供给计划等等。
可视同于期中一次性投入，计息期t＝1.5年。
投资利息总额 （V+V 4%）（ 1+8%）3 1 5（ 1+8%）1.5 1 0.27V+0.612（亿元）
1
1.5
2
3
（5）转让开发完成后熟地应缴税费总额＝9.6×6％＝0.576（亿元） （6）土地开发利润总额
（3）建筑安装工程费等的折现值
假设各年的投入是在年中一次性投入，则第一年投入的折现年数为0.5， 第二年投入的折现年数为1.5
建筑安装等费用的折现值
1500 (114%)5
000
2
60%

(1

12%)0.5

40% (1 12%)1.5

1546.55(万元）
＝（V+V×4％）×10％×3＋5×10％×1.5＝0.312V+0.75（亿元） （7）将以上各项带入公式：
V=9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576－（0.312V＋0.75）
荒地单价

1.641108 2 106
82.05（元/平方米)
荒地总价V＝1.641（亿元）
毛地：具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地
(5)将熟地建设成房屋 熟地价值=开发完成后的价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
(6)将在建工程续建完成房屋 在建工程价值=续建完成后价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费 用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润
（6）将以上各项带入公式： V＝3 188.77－0.03V－1 546.55－65.61-191.33 土地总价V＝1 344.93(万元） 土地单价＝1 344.93÷5 000＝2 689.86（元／平方米） 楼面地价＝13 449 300÷10 000＝1 344.93（元/平方米）
（注：楼面地价=土地单价/容积率=土地总价/总建筑面积）
房地产估价
1
第7章 假设开发法
7.1 假设开发法的基本原理
7.2 假设开发法的计算公式
11
7.3 最佳开发经营方式
7.4 假设开发法中各项的求取
7.5 静态分析法和动态分析法
7.6 假设开发法应用举例
假设开发法的基本原理