买卖合同:商品房买卖合同质量纠纷二审案
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2005）渝一中民终字第3090号
上诉人（原审被告）重庆银昌房地产开发有限公司,住所地重庆市沙坪坝区双碑街88号附3号.
法定代理人周荣昌,该公司董事长.
委托代理人张戈,男,该公司法律顾问.
被上诉人（原审原告）仲曼佳,女,1975年12月16日出生,汉族,住重庆市沙坪坝区六洞村14号3－1.
委托代理人周昌刚,重庆博凯律师事务所律师.
委托代理人陈霞,重庆博凯律师事务所律师.
上诉人重庆银昌房地产开发有限公司（简称银昌公司）因与被上诉人仲曼佳商品房买卖合同纠纷一案,不服重庆市沙坪坝区人民法院（2005）沙民初字第1032号民事判决,向本院提起上诉.本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结. 原审法院认为,双方签订的商品房买卖合同是有效合同.讼争房屋已具备合同约定的交房条件.被告承认逾期交房,且不能证明其在房屋竣工验收后通知原告接房.因此确定一审宣判之日为违约期限的截止日,对双方比较公平.本案合同签订于2003年10月,重庆受”非典‘’影响是在2003年4月至6月,因此“非典”影响不能成为被告免责的事由.对逾期交房的违约金,应当以不超过同地段房屋租金的百分之三十为衡量标准,经比较,原告要求按每日按万分之五计算违约金确实过高,被告要求调减违约金可予支持.关于水,电,电话配套费,双方在合同中的相关约定比较明确,即被告承诺安装独立水,电,气表,电话线安至入户门处,故有关水,电,电话基础设施的安装费用属于被告的房地产开发成本,不宜向原告再行收取相关额外费用.综上,被告逾期交房违约责任成立,原审判决: 1,由被告银昌公司于本判决发生法律效力后立即给付原告仲曼佳逾期交房违约金,该违约金以讼争房屋评估月租金528元的130％为计算标准,从2004年 8月31日起至2005年6月17日按日计付,共计6254.68元.2,讼争房屋的水,电,电话配套费包含于房款内,原告无需向被告另行支付此项费用.宣判后,银昌公司不服,上诉称:
案涉房屋已于2004年9月22日通过了竣工验收,被上诉人起诉时必然知晓该情况,且上诉人已于2004年12月书面通知被上诉人接房,故一审确认的违约期限有误;原审判决由上诉人承担水,电,电话配套费不合理.为此,请求二审依法改判. 经审理查明,双方于 2003年10月10日签订了商品房买卖合同,约定上诉人将其开发的沙坪坝区双碑街66－1号A栋4－2号房屋预售给被上诉人,房屋套内面积66.36平方米,单价每平方米1804元,总价款119713元.出卖人（上诉人）应当在2004年8月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（被上诉人）使用.合同第九条出卖人逾期交房的违约责任:”（1）逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同,……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金.”合同第十条第（3）项约定:”每户设独立水,电,气表.”第十一条约定:”商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续.……”第十四条:”出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施,公共配套建筑按以下日期达到使用条件:于2004年8月31日前通水,通电;于2004年8月31日前天然气管道安装到户,电话线路安装到入户门处,有线电视线路安装到入户门处.”合同签订后,被上诉人按约支付了购房款.上诉人曾通知被上诉人于2004年8月31日接房,但被上诉人认为房屋尚未竣工验收,予以拒绝.
一审庭审中,上诉人出示房屋竣工验收意见书,证明其开发的鼎盛时代大厦于2004年9月22日通过了竣工验收.被上诉人则认为所谓的竣工验收意见书未获得建设行政主管部门的认可,系单方行为,没有法律效力.被上诉人并出示沙坪坝区建设工程质量监督站2004年11月25日公示一份,文字内容为:”该工程已基本完工,即将竣工验收,为了减少工程竣工验收及备案后业主对工程质量或相关问题的一些反映,我们在工程竣工验收及备案前公示7日……在公示时间内,如有工程质量或相关问题,请各位业主及时反映,便于协调处理.”被上诉人据此认为该工程至少在2O04年11月25日前尚未通过竣工验收.
另,在举证期限内,上诉人申请对讼争房屋的月租金进行评估,被上诉人所购房屋租金评估为540元／月.
上述事实,有商品房买卖合同,购房收据,抵押贷款合同,竣工验收意见书,接房通知书,评估报告,以及双方当事人的陈述等证据在案佐证.
本院认为,上诉人,被上诉人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示,内容不违反国家法律,行政法规的规定,应为有效.双方当事人均应按约履行.双方在合同中约定房屋交付的条件为房屋竣工验收合格,国家有关法律法规并无开发商必须进行了竣工验收登记备案后才能交付房屋的规定,故应当确认讼争房屋已具备合同约定的交房条件.原审针对上诉人的不同交房时间,其在竣工验收之前交付房屋的,违约期限计算至竣工验收时为止;在竣工验收之后交付房屋的,违约期限计算至实际交接房屋为止;对已经实际交房但无法查明交房时间的,违约期限计算至一审起诉时为止;尚未交房的,违约期限计算至一审宣判为止,既符合合同的约定,又兼顾了双方利益的平衡,原审判决并无不当.
本案合同签订于2OO3年10月,重庆受”非典”影响是在20O3年4月至6月,因此”非典”影响不能成为上诉人免责的事由.
关于水,电,电话配套费,根据双方合同的约定,交付的房屋应当具备水,电,电话基础设施,故该笔安装费用已包含在购房价款里,上诉人不应向被上诉人再行收取额外的费用.
综上,上诉人逾期交房违约责任成立,原审判决对证据,事实的分析认定正确,处理恰当.上诉人的上诉请求本院不予支持.依照>第一百五十三条第一款（一）项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判.
二审案件受理费275元,其他诉讼费170元,合计445元由重庆银昌房地产开发有限公司承担.
本判决为终审判决.
审判长张伟
代理审判员樊仕琼
代理审判员申威
二00五年十二月九日
书记员吕剑涛
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二手房买卖合同范本（完整版） 卖方：身份证号码: 身份证地址: 现住址：家庭电话：手机：买方： 身份证号码：身份证地址：现住址：家庭电话： 手机： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 （一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：__________________ 【区（县）】 ________________________________ 【小区（街道）】 _________ 【幢】【座】【号（楼）】 ___________ 单元 __________ 号（室）。该房屋所 在楼层为 __________ 层，建筑面积共_______________ 平方米。 随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 第二条房屋权属情况
（一）该房屋所有权证证号为：_______________________________ 。 （二）土地使用状况 该房屋占用的国有土地使用权以______________ （出让或划拨）方 式获得。土地使用权证号为： ________________________________ ，土地使用 权年限自 _________ 年________ 月 _______ 日至________ 年（月_________ 日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。 （三）该房屋性质为商品房。 （四）该房屋的抵押情况为未设定抵押。 （五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。 第三条买卖双方通过_________________ 公司居间介绍（房地产执 业经纪人: __________ ，经纪人执业证书号：__________________ ）达成本 交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。 第四条成交价格和付款方式 （一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币_元（小写）， ____________ 元_ 整（大写）。 上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。
商品房二手房买卖合同1 甲方(卖方)： 乙方(买方)： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律、法规之规定，买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议： 一、标的物 1.甲方所拥有的坐落于北京市号房屋，建筑面积为平方米，其现用途为自住。 2.甲方于年月购买上述房屋，总价款元，其中银行贷款元，贷款期限为__年__月__日至__年__月__日止，现有银行贷款元尚未偿还。 3.甲方保证上述房屋所有权再无其他债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任。 二、房屋价款 买卖双方同意按套计价，该房屋总价款为人民币佰拾万仟佰拾元(包括乙方替甲方偿还的剩余银行贷款)。 三、付款方式 买卖双方同意按下述种方式支付房款： 1.一次性付款，乙方于办理该房屋买卖立契过户之日起7日内一次性支付全部购房款。 2.分期付款，乙方于签订本合同之日起7日内支付甲方总房款30%的购房款，剩余购房款于办理房屋立契过户之日起7日内支付。 3.贷款付款，乙方于签订本合同之日起7日内支付甲方总房款30%的购房款，剩余购房款由乙方向申请贷款支付，乙方应于本合同签订之日起7日内向提交贷款申请。 四、剩余银行贷款还款事项 因该标的房屋在___银行存在房屋按揭贷款的事实，甲方尚欠银行贷款数额___元，该笔款项由乙方按照甲方与银行签订的《房屋按揭贷款合同》约定的内容予以承担。
五、房屋交付 甲方应于银行贷款偿还完毕并赎回房屋产权证之日起日内将合同约定房屋交付乙方，并配合乙方办理房屋过户手续。 六、甲、乙双方权利与义务 1.在办理产权过户手续时，甲乙双方按国家规定各自承担有关税费。 2.甲方已交纳的公共维修基金和供暖费已计入房屋总价，随房屋转让一并转让给乙方，双方不再另行结算。房屋交付前发生的物业管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费及有线电视信号费由甲方承担。房屋交付后发生的物业管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费及有线电视信号费由乙方承担。 3.乙方应按合同约定期日支付购房款。乙方未按约定支付购房款的，自本合同约定的应付款期满第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。 乙方逾期付款达60日，甲方有权解除合同，并可向乙方要求逾期应付款3%的违约金。甲方愿意继续履行合同的，自本合同约定的应付款期满第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。 4.甲方应按合同约定期日将合同约定房屋交付乙方。甲方未按约定期日交付房屋的，自本合同约定的交付期满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。 甲方逾期交房达60日，乙方有权解除合同，并可要求甲方支付乙方已付购房款3%的违约金;乙方愿继续履行合同的，自本合同约定的交付期满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。 5.因甲方原因，致不能交易过户的，甲方应退还乙方已付购房款，并向乙方支付总房款5%的赔偿金。 七、因订立本合同和履行本合同产生的争议，包括合同效力，违约纠纷由双方协商解决，协商不成的，按下述第种方式解决： 1.提交__仲裁委员会仲裁; 2.向房屋所在地法院起诉; 八、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议。补充协议及附件，为本合同不可分割的组成部分，具有相同效力。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 商品房买卖合同纠纷与《消费者权益保护法》之适用 姚国南京市中级人民法院 , 李光曼南昌大学法律系 , 陶群南昌市政工程开发总公司 我国社会经济建设的巨大进步和福利分房制度的终结，直接地促进了房地产市场的发展，但是，在房地产市场繁荣的背后，存在着一个全社会共同关注的问题，即开发商在商品房开发、建设和销售过程中大量存在违约、欺诈的现象，侵害消费者合法权益的行为屡屡发生。因此，在购买房屋时如何维护自身的权益，成为消费者决策时首先应当考虑的问题。在我国目前有关房地产管理尚不规范、对购房者的保护力度明显不足的情况下，有关法律的适用效果，就特别的令人关注。尤其是有关消费者保护的法律能否适用于商品房买卖合同，更是成为全社会关注的焦点。 《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对于该项法律能否适用于商品房买卖合同纠纷判决双倍赔偿，赞同说与反对说各执一词。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题笔者认为，在商品房买卖合同中适用《消法》是将我国商品房消费者的利益由一般民法保护上升为消费者权益保护的高度即予以特 别保护，它既是消费者保护发展的需要，也是我国房地产业健康发展的需要。 1、房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，直接关系到公民的基本生存权利，应当将其纳入消费者保护法的范畴。历史的经验表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。我国目前正处于开始进入住房消费高速发展的时期，房地产消费者权益保护是我国经济发展的客观要求。在现代民法理论中，当不动产的生存利益与财产利益发生冲突的时候，房地产消费者享有的不动产生存利益应当首先受到法律的保护。这种优先保护原则与消费者保护法的保护原则是完全一致的，无论从我国社会主义公有制的基本经济规律和法律保护公司根本利益的要求出发，还是从消费者保护运动目标本身所具有的发展性规律出发，都有必要将房地产消费者权益纳入消费者保护法的保护范畴。 2、实行住房商品化改革后，房地产消费者的弱势地位更加明显。随着住房制度改革的深入，房地产消费关系的市场属性明朗化，以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政保护趋于衰减，取而代之的是房地产经营者昂首阔步进入房地产市场。在现有社会条件下，普
篇一：商品房买卖合同纠纷案代理词审判员： 依据《中华人民共和国律师法》的规定，重庆合纵律师事务所接受李某的委托，指派汪志国、钟长汉律师代理李某与重庆某物业管理有限公司(以下简称某公司)商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。关于李某与某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某与某公司对商品房买卖合同及2000年12月28日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于对2000年12月28日协议第三条部分关键词语的理解，即“房屋的产权证”以及“办理”应当如何理解。 2000年12月28日协议第三条约定：“业主李某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕，如果两年内未办理，赔偿业主李某人民币伍千元整”。 代理律师认为： 一、“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权证的办理完毕就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用权证两证办理齐备，才符合该合同约定的“房屋的产权证办理完毕”的意思表示。本案中，被告截止2002年12月31日才办到李某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时间范围，已经构成违约。代理律师将具体的法律依据与理由陈述如下： 1、“房屋的产权证”不是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证。“房屋的产权”指对房屋这一不动产的所有权，这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。 2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到“房屋所有权和房屋土地使用权”。在理解“房屋的产权证”这一提法时，应当理解为指“房屋屋所有权证和房屋土地使用权证两证”。特别是以下引用的法律条文中有与“房屋的产权”相近的提法，都是指包括房屋所有权与房屋土地使用权在内的权利，如“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、“房屋权属”、“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”等。 如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发
合同编号： 商品房买卖合同 出卖人：贵州远泰房地产开发有限责任公司 买受人： _________________________ 贵州省住房和城乡建设厅 贵州省工商行政管理局 二〇一〇年十二月 索引 说明 基本术语释义 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续 第五章面积差异处理方式
第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章房屋登记 第九章前期物业管理 第十章双方约定的其他事项 说明 1 、本合同文本为示范文本，由贵州省住房和城乡建设厅、共同制订。各地可以在有关房地产法律法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2 、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业应当取得商品房预售许可证后方可进行商品房预售。 3 、商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 4、使用本示范文本订立合同，应报办理商品房预售许可证的房地产主管部门和同级工商行政管理部门进行合同格式条款备案。经备案的示范文本，在商品房销售现场公开展示，供当事人阅读。 5、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》、《商品房现售备案证明》及其他有关证照和证明文件。 6 、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文字视为双方当事人同意内容。 7 、签订本合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。 8 、本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方当事人自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。 9 、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 10、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用(一) 房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。 目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。 本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。 如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。 此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。 如，2001年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。2003年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用
编号：GR-WR-27750 二手房房屋买卖合同模板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
二手房房屋买卖合同模板 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 房屋买卖合同 甲方(出卖人)：刘某某，住大竹县竹阳镇竹海路西段号身份证号：513029196906334272 乙方(买受人)：唐某某，住大竹县城西乡竹溪村三组身份证件号码：51302919700625 甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议： 第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： (一)座落于某某县竹阳镇竹海路东段854---17号6楼1号，建筑面积为134.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.54平方米; (二)出售房屋的所有权证号为：某某县权证竹阳00027169号
商品房买卖合同风险防范 商品房的概念：目前调整商品房买卖关系的法律法规中，包括《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》中，并没有对商品房的概念作出明确的定义。 综合以上法律法规的立法本意，我们认为，商品房应当符合两个条件：1、为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋；2、开发建设的主体必须是取得法定资质的房地产开发企业。因此，商品房是专指房地产开发企业开发建设并向社会公众公开出售的房屋。这里，我们把公民个人的私房、政府组织建设的经济适用住房以及公房改制出售给个人的房改房等排除在商品房以外。 从形态上看，商品房应当包括期房和现房两种。期房指正在建设中的房屋，现房指已经竣工验收的房屋。商品房买卖合同的概念：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并参照《合同法》第130条关于买卖合同的定义，商品房买卖合同专指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 商品房买卖合同的特征：1、出卖人的特定性。出卖人应当是具有城市房地产开发经营资质的房地产开发企业；2、标的物的特殊性。交易的标的物是房屋，而且，房屋可能是现实存在的，也可能是现实并不存在，将来建造的房屋；3、出售行为的社会化、公开化。开发企业销售的房屋，并不是明确指向某个购买人，而是向社会公开销售，面向的群体的不特定的。 在了解了商品房买卖合同的基本概念后，我们主要从房地产开发企业的角度来分析，在签订商品房买卖合同，以及在履行过程中，如何来防范和控制房地产开发企业可能存在的风险。从目前的实践来看，商品房买卖合同纠纷呈现多样化、普遍化特征。任何一个商品房开发项目，完全没有纠纷是不可能的。如何控制合同履行过程中的风险，对于提高开发商的收益率、维护良好信誉，保障企业持续稳定发展至观重要。下面，我们从一些实际案例来分析如何控制和防范风险。 一、如何控制广告的风险。 众所周知，在目前的商品房销售模式中，都是选择以售“楼花”的方式进行销售，也就是销售期房。期房，也就是正在建设过程中的商品房。期房，由于其价格低于现房，往往是购
浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用 龚思红房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。 目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用;片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要;商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。 本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。
近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。 如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10 余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。
1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手
篇一：二手房屋买卖合同范本（律师版本) 二手房屋买卖合同 卖方:_____＿＿____，身份证号码：__＿____＿___________＿ 身份证地址：__＿_______＿_______＿__＿＿＿_____＿____＿＿＿______＿＿现住址：__＿____________＿_＿____＿_____＿________＿__＿______________＿_ 家庭电话：____＿__＿_____＿;手机：____＿______＿__ 买方：_＿_______＿_,身份证号码：______＿__＿__＿__＿__＿＿ 身份证地址:_____＿______＿___＿___＿＿__＿_＿＿_______＿_____＿___ 现住址：______＿_＿＿_＿__＿_____________＿__＿___________＿_＿_＿__＿＿_＿___家庭电话：__＿_____＿＿_＿＿_;手机:＿____＿__＿＿____ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 (一)卖方所售房屋（以下简称该房屋)坐落为：___＿＿_＿＿＿__＿【区(县)】_＿_＿_＿__________＿＿＿＿_＿____【小区(街道)】________【幢】【座】【号（楼)】__＿______单元___＿＿___＿号(室）。该房屋所在楼层为 ______＿__层,建筑面积共___＿__＿___＿平方米。 随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 第二条房屋权属情况 （一)该房屋所有权证证号为:___＿＿__＿＿_＿____＿________。 （二)土地使用状况 该房屋占用的国有土地使用权以＿＿______(出让或划拨)方式获得。土地使用权证号为：______＿＿____＿___＿＿_____＿,土地使用权年限自____＿＿＿_年_____＿＿月___＿＿＿＿日至_＿_＿＿__年（月___＿__＿日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。 (三）该房屋性质为商品房。 (四)该房屋的抵押情况为未设定抵押。 (五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。 第三条买卖双方通过＿＿________＿公司居间介绍(房地产执业经纪 人：___＿______，经纪人执业证书号：＿＿__＿____＿＿__＿ )达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费,中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。 第四条成交价格和付款方式 (一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为:人民币__＿_＿__＿___元(小写),____＿＿_____＿_____＿＿______＿_＿＿___元整(大写)。 上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。 (二）买方付款方式如下： １、本合同签订后,买方向卖方支付全部购房款＿______＿_＿_＿_______圆整,（小写___＿_____＿_＿____元整)。卖方收到购房款以后，必须按照买方要求的
房地产买卖合同 卖方：（以下简称甲方）联系电话：__________ 身份证号码：______________ 合法代理人：______________ 经纪方：地址：____________________ 买方：（以下简称甲方）联系电话：_________ 身份证号码：______________ 合法代理人：______________ 根据国家有关法律规定，甲、乙双方经平等友好协商一致，签定本合同， 以资共同信守执行。 一、乙方购买甲方座落在的单位 （以下简称该物业）， 房产证号为，建筑面积为平方米，国 土证证号为，土地使用面积为平方米。（以 房产证为准） 二、该物业交易价格（人民币大写）：元整。（小 写￥：） 三、付款时间与方式： 1、本合同签定时乙方即日向甲方支付（人民币大写）：元整 （小写￥：）作为购物业定金。甲方在收取定金之时须将该物业的房 地产证或合法有效证件寄放于经纪方作为转让过户之用。2、乙方即日须交付 （人民币大写）：元整（小写￥：）给 经纪方作测绘费，多退少补。
3、甲、乙双方由经纪方约定一同至市房地产交易所进行交易登记，并签定由市房地产交易所出具的房屋买卖合同，市房地产交易所收件登记后，乙方即 日向甲方支付第一笔房款共（人民币大写）：元整（小写￥：），定金冲抵。 4、市国土房管局出具新的房地产权证（契证）之日，A、乙方在收到房地 产权证（契证）后即日向甲方付清所有未付房款共（人民币大写）： 元整（小写￥：）；B、剩余未付房款由经纪方协助乙方办理银行贷款按揭，所产生的按揭手续费、评估费、律师费、保险等费用概由乙方支付。以上A、B两种方式在乙方非一次性付款情况下只可选择其一。在办理银行按揭过程中，甲、乙双方须按照银行要求提供相关证件，积极配合经纪方工作，如甲、乙双方中任何一方未能履行上述之义务，导致延期或终止交易的，则需负 相应责任。 四、甲方将该物业交付给乙方使用的规定时间为： 五、费用分担： 1、该物业过户所需要交纳的交易税费，由甲、乙双方协商一致如下： 2、经纪方促成甲、乙双方交易成功，甲、乙双方合计须支付交易总额3% 的费用给经纪方作为中介服务佣金，即（人民币大写）： 元整（小写￥：），其中甲方承担1.5%即（人民币大写）： 元整（小写￥：），乙方承担1.5%即（人民币大写）： 元整（小写￥：）。以上佣金于签署《中山市房地产买卖合同》之日由甲、乙双方支付给经纪方。 3、甲、乙双方签署《中山市房地产买卖合同》经国土局收件后领取的国土局收文回执须寄放于经纪方托管。 六、权利保证约定：
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用 一、起草背景 随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。 针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》），使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城市房地产管理法施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。据统计，全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25%，而在200）年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50% ?同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规比较原则，人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。为此，从2002年3月初，最高法院们多次派人赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房
地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经最高法院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），共28条。下面就《解释》的有关内容和情况作简要说明，以便读者了解。 二、《解释》的适用范围 这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。受国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整，该类房屋不能自由交易。女口，需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋虽可上市交易，但纠纷不突出，在审判实践中发生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业出售其建造的商品房而引发的。因此，《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。 根据合同法关于买卖合同的规定和出卖人出售的商品房建造状况，《解释》第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。而商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花,
房屋买卖合同 乙方签字： 甲方签字： 2018年月日
甲方（卖方）：___________，身份证号码：__________________________________ ___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 乙方（买方）：___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 (一)甲方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为： __ __小区____号(楼) ____单元 ___室。该房屋建筑面积共____平方米。 甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、家具、家电等一并包含在总房价款之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 甲方所售车库坐落为： __小区_________号车库，该车库所在位置为 _________，建筑面积共___________平方米。 鉴于甲方暂时尚未取得交易房屋的所有权证书，如出现房屋产权证书下发前甲乙双方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，甲乙双方一致同意以此合同约定为准放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任。 第二条房屋权属情况 (一)该房屋性质为商品房。 (二)该房屋的抵押情况为未设定抵押。 (三)该房屋的租赁情况为甲方未将该房屋出租。 (四)该房屋为__人共有，所有人姓名分别为_____________，_____________。 第三条成交价格和付款方式
GF—2014—0171 合同编号： 石家庄市商品房买卖合同 （预售） 出卖人： 买受人： 石家庄市住房保障和房产管理局制定
目录 说明 专业术语解释 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款 第四章商品房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式 第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理 第十章其他事项
说明 1．为了规范我市的商品房预售管理，根据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局《商品房买卖合同示范文本》，结合我市实际情况，制定本合同。 2．签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《石家庄市商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 3．出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4．本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 5．出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6．双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。
专业术语解释 1.商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2 . 20M 以上（含2.2OM ）的永久性建筑。 5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。 7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。 9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。 10.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。 11.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 12.售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
( 买卖合同) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-042901 商品房买卖合同纠纷案件解释Explanation of commercial housing sales contract disputes
商品房买卖合同纠纷案件解释(示范 合同) 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商
品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 可以在这输入你的名字 You Can Enter Your Name Here.