买卖合同:商品房买卖合同质量纠纷二审案
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2005）渝一中民终字第3090号
上诉人（原审被告）重庆银昌房地产开发有限公司,住所地重庆市沙坪坝区双碑街88号附3号.
法定代理人周荣昌,该公司董事长.
委托代理人张戈,男,该公司法律顾问.
被上诉人（原审原告）仲曼佳,女,1975年12月16日出生,汉族,住重庆市沙坪坝区六洞村14号3－1.
委托代理人周昌刚,重庆博凯律师事务所律师.
委托代理人陈霞,重庆博凯律师事务所律师.
上诉人重庆银昌房地产开发有限公司（简称银昌公司）因与被上诉人仲曼佳商品房买卖合同纠纷一案,不服重庆市沙坪坝区人民法院（2005）沙民初字第1032号民事判决,向本院提起上诉.本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结. 原审法院认为,双方签订的商品房买卖合同是有效合同.讼争房屋已具备合同约定的交房条件.被告承认逾期交房,且不能证明其在房屋竣工验收后通知原告接房.因此确定一审宣判之日为违约期限的截止日,对双方比较公平.本案合同签订于2003年10月,重庆受”非典‘’影响是在2003年4月至6月,因此“非典”影响不能成为被告免责的事由.对逾期交房的违约金,应当以不超过同地段房屋租金的百分之三十为衡量标准,经比较,原告要求按每日按万分之五计算违约金确实过高,被告要求调减违约金可予支持.关于水,电,电话配套费,双方在合同中的相关约定比较明确,即被告承诺安装独立水,电,气表,电话线安至入户门处,故有关水,电,电话基础设施的安装费用属于被告的房地产开发成本,不宜向原告再行收取相关额外费用.综上,被告逾期交房违约责任成立,原审判决: 1,由被告银昌公司于本判决发生法律效力后立即给付原告仲曼佳逾期交房违约金,该违约金以讼争房屋评估月租金528元的130％为计算标准,从2004年 8月31日起至2005年6月17日按日计付,共计6254.68元.2,讼争房屋的水,电,电话配套费包含于房款内,原告无需向被告另行支付此项费用.宣判后,银昌公司不服,上诉称:
案涉房屋已于2004年9月22日通过了竣工验收,被上诉人起诉时必然知晓该情况,且上诉人已于2004年12月书面通知被上诉人接房,故一审确认的违约期限有误;原审判决由上诉人承担水,电,电话配套费不合理.为此,请求二审依法改判. 经审理查明,双方于 2003年10月10日签订了商品房买卖合同,约定上诉人将其开发的沙坪坝区双碑街66－1号A栋4－2号房屋预售给被上诉人,房屋套内面积66.36平方米,单价每平方米1804元,总价款119713元.出卖人（上诉人）应当在2004年8月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（被上诉人）使用.合同第九条出卖人逾期交房的违约责任:”（1）逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同,……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金.”合同第十条第（3）项约定:”每户设独立水,电,气表.”第十一条约定:”商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续.……”第十四条:”出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施,公共配套建筑按以下日期达到使用条件:于2004年8月31日前通水,通电;于2004年8月31日前天然气管道安装到户,电话线路安装到入户门处,有线电视线路安装到入户门处.”合同签订后,被上诉人按约支付了购房款.上诉人曾通知被上诉人于2004年8月31日接房,但被上诉人认为房屋尚未竣工验收,予以拒绝.
一审庭审中,上诉人出示房屋竣工验收意见书,证明其开发的鼎盛时代大厦于2004年9月22日通过了竣工验收.被上诉人则认为所谓的竣工验收意见书未获得建设行政主管部门的认可,系单方行为,没有法律效力.被上诉人并出示沙坪坝区建设工程质量监督站2004年11月25日公示一份,文字内容为:”该工程已基本完工,即将竣工验收,为了减少工程竣工验收及备案后业主对工程质量或相关问题的一些反映,我们在工程竣工验收及备案前公示7日……在公示时间内,如有工程质量或相关问题,请各位业主及时反映,便于协调处理.”被上诉人据此认为该工程至少在2O04年11月25日前尚未通过竣工验收.
另,在举证期限内,上诉人申请对讼争房屋的月租金进行评估,被上诉人所购房屋租金评估为540元／月.
上述事实,有商品房买卖合同,购房收据,抵押贷款合同,竣工验收意见书,接房通知书,评估报告,以及双方当事人的陈述等证据在案佐证.
本院认为,上诉人,被上诉人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示,内容不违反国家法律,行政法规的规定,应为有效.双方当事人均应按约履行.双方在合同中约定房屋交付的条件为房屋竣工验收合格,国家有关法律法规并无开发商必须进行了竣工验收登记备案后才能交付房屋的规定,故应当确认讼争房屋已具备合同约定的交房条件.原审针对上诉人的不同交房时间,其在竣工验收之前交付房屋的,违约期限计算至竣工验收时为止;在竣工验收之后交付房屋的,违约期限计算至实际交接房屋为止;对已经实际交房但无法查明交房时间的,违约期限计算至一审起诉时为止;尚未交房的,违约期限计算至一审宣判为止,既符合合同的约定,又兼顾了双方利益的平衡,原审判决并无不当.
本案合同签订于2OO3年10月,重庆受”非典”影响是在20O3年4月至6月,因此”非典”影响不能成为上诉人免责的事由.
关于水,电,电话配套费,根据双方合同的约定,交付的房屋应当具备水,电,电话基础设施,故该笔安装费用已包含在购房价款里,上诉人不应向被上诉人再行收取额外的费用.
综上,上诉人逾期交房违约责任成立,原审判决对证据,事实的分析认定正确,处理恰当.上诉人的上诉请求本院不予支持.依照>第一百五十三条第一款（一）项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判.
二审案件受理费275元,其他诉讼费170元,合计445元由重庆银昌房地产开发有限公司承担.
本判决为终审判决.
审判长张伟
代理审判员樊仕琼
代理审判员申威
二00五年十二月九日