3 顶级品牌精装之上，进行最恰如其分的选择
顶豪=顶级品牌+昂贵材质+客户的真正需求
1）各项精装配置实现专题性一对一比准
对于精装修品牌，XXX不仅仅是进行了整体的比准，而是 进行严格的比准标准.通过对市场的精准对位，为客户提供 完美的产品体验. ✓挑选当前近3年内全国均价10万以上豪宅进行比准； ✓在精装品牌整体选择趋势研究（进口/国产、德系/日系/ 意大利系/美系）； ✓对各类配置进行一比一比准（橱柜、咖啡机、墙纸、微 波炉、水龙头、智能马桶）；
不是拒人千里的噱头，而是真真切切的尊贵仪式与体验
过去豪宅常用做法： 设立预约门槛，严格实施 预约制，体现项目调性
转换思路 不浪费每一批客户 并非保证项目的尊贵感，而是保证客户的尊贵感
专设预约问讯岗：所有客户均须电话预约，但不设参观门槛 ✓ 预约制体现项目仪式感 ✓ 从礼宾岗开始，全场无论销售、客服、礼宾，均尊称及微笑专属接待客户 ✓ 方便案场安排，保证全程多对一接待的客户尊贵感
访谈数据：距离15公里滨海长廊 需步行8-10分钟
第二步，言之有理 提取数据及信息，整合成为项目价
值说辞
第三步，言之有情 场景化的生活演绎，不做访
谈的搬运工
毗邻项目的是15公里的滨 海长廊，楼下就是3.7公里 的内湾湖，您在家楼下就可 以享受全深圳中心唯一的极
致生态资源！
在您家楼下就有一条15公里的滨海长 廊，是公认的慢跑天堂，世界级的跑 步圣地。 加上3.7公里的内湖，全程 没有红绿灯、没有车辆干扰，来回就
的天际线
园林、样板间 跟着设计师，触摸 感受材质的打磨
配套——突破传统笔试记忆，注重体验、亲身经历和感同身受 设计——突破硬性价值与数据灌输，注重顶级人居的生活演绎
【五星接待，为销售“造场”】
很多时候，无声的“氛围” 便足以在无形中影响客户对项目的感知
1 不是营销中心， 是感悟美与宁静的艺术馆
项目营销中心特邀米兰世博会中国馆设计师陆轶辰及台湾私宅设计大师程绍正韬联袂设计， 采取与项目样板房室内设计同样的风格，以艺术展览馆形式打造项目营销中心，不是赤裸 的销售空间，而是真正有品位，有格调的艺术生活空间。
这一次，我们不聊数据，不贴标签 而是聊生活的美学，以及诗意的栖居
1 价值传递的不断研磨 万字说辞里凝聚所有故事与情怀
发挥文字的力量，摒弃“顶级”、“唯一”、“极致”，而以故事化演绎每一个令人迷恋 的细节
3万字，27页，17版调稿，我们在说什么？
第一步，言之有物 访谈数据、项目基本信息
访谈信息：生态资源——15公里 滨海长廊、内湾湖公园
滨海大道
一期 推售
A 户型 约364㎡
四房两厅四卫
前期访谈客户的声音：
1、产品局限1:综合体的割裂！
一期产品和你们的综合体配套离得也太远了吧！
2、产品局限2:噪音！吵！
你们的房子就在滨海大道路边，再加上一个春茧，平时能不吵吗？
3、产品局限3:客厅没有大阳台！
阳
台 狭
说是顶级豪宅，居然连个大阳台都没有，算什么豪宅？
前期意向客户描摹 （极致资源占有欲之上的需求）
项目 （顶级居所之上的意义）
精神属性特征
特征1：酷爱长跑、享受生命力 特征2：心向下，走向内心解读 特征3：强调责任、回归家庭
核心地段、稀缺景观、成熟交通、顶 级综合体之上，为悦府注入更契合目
标客群的精神核心，提出将
“自然、健康、艺术、人文”
融入综合体各业态
➢在城市核心与湖海/公园/绿地的应许之地； ➢在三大总部基地的核心； ➢在最炙手可热的国际湾区中心，成为最大的综合性地块与唯一的住宅性地块。
城市中心/交通枢纽/滨海生态资源三位一体
深圳湾口岸
西部通道衔接，首创“一地两检”
深圳博物馆
交通枢纽
全国首个钢结构“卢浮宫博 物馆”，城市新的文化名片
后海商圈
商业商务中心
2 后天卓绝：
全球大师团队，国际顶级标准打造极致综合体
在XX眼里，只有一个要求：
“黄山归来不看岳”
[ 凡XX出品，必为市场标杆 ; 凡悦府出品，必为XX标杆 ]
对XX而言，这是一个不容辜负的项目：
我们需要做到真正超越市场的期许 成就一个“全球时代下的城市范本”
但这，并没有那么简单…
1 彼时的深圳：进入百花齐放的豪宅时代
最终呈现的XXX深圳湾， 不仅仅是一个顶级居所， 更是一个人生、视野、修为的平台
2 现代国际之上，以匠心回归国人心中的魂
在室内设计上，通过世联前期对目标客群的精准把握，归纳出“空杯心态”及“回归本 真”的理念，由此与XXX达成高度共识，在现代国际化之上注入东方美学的审美意向
✓关于整体设计理念的来源——回归本真的生活美学 以留白体现对居者美学品位的尊重，更注重水墨精神 的现代东方美学以及朦胧式意境化的空间交流 ✓关于美学的设计——线条与沟边 像对待奢侈品、艺术品一样考究室内设计 ✓关于材质的研磨——匠人精神 对材质的极致打磨展现温润如玉的完美品质细节
五星接待 入门的第一杯茶，
把传统营销流程中的盲点，转换成悦府营销中心的亮点
➢ 不是冷冰冰的前台，而是一个专业而优雅的茶艺师 ➢ 专业培训，一冲一泡，功夫均在茶中 ➢ 上等好茶，是对好友光临等待的最好馈赠
3 得业内者得天下： 像对待客户一样高规格接待每位参观的同行
超4000批同行接待，始终如一的真情相待。接待同行参观流程与接待客户无异，XXX深 圳湾悦府以最高礼遇致敬每一位有识之士
上岗前营销、服务培训及考核
上岗后每日演练及管理
阶段性监督及素质提升
实现结果： ✓案场全团队均保证高素质、高形象，形成统一的服务标准 ✓从进门开始的尊称及微笑接待，全流程均可保证客户尊重感 ✓物业人员均经过项目说辞及理念的相关培训，增加客户对全体服务人员的专业度的信任
【精神层面的价值渗透，得“走心”】
招商双玺：蛇口中心、一线海景、海上世界综合体 中心天元：福田中心、成熟配套、城市综合体 新天鹅堡：华侨城豪宅片区及配套、湖景海景、顶级精装 深业上城：福田中心、双山三公园、顶级精装、城市成熟配套
案例——深圳湾1号 ✓全套房设计 ✓大阳台带泳池 ✓270度imax景观面 ✓顶级精装
产品本身：客观存在一定的客户抗性和困扰
2）针对目标客群作专题性精装品牌敏感度分析
✓ 选择深圳、香港对位项目目标客群特征的豪宅圈层客户； ✓ 精装品牌选择趋势分析； ✓ 不同配置敏感度及品牌分析；
北京 上海 香 港
对标项目
客户调研报告
至此，悦府的产品， 已然提升至精英族群“物质与精神”的双向满足。 而关于悦府的营销， 也将成为一场关于精神与生活体验的水乳交融。
深圳湾1号 曦湾天馥
本项目
恒浴滨城二期
福田中心区
东海国际公寓 深业上城
深圳中心天元
罗湖
中海天钻 淘金山二期
持销 开盘或加推
2 产品的设计：难以实现创领性突破
对比竞品：难以打造物理属性的价值突破
1
深圳拥有核心地段、极致景观、超大 尺度设计等集合价值的项目比比皆是，
2
无法单纯从物理属性实现超越
深圳湾片区已出现极奢型产品代表—— 深圳湾1号，项目在硬件上难以实现更具 引领性的创新
鼓励触碰，感受说辞中对 设计、材质的肌理及温度
触觉 感受
极致 体验
创新型体验式营销，加强 客户体验实现价值渗透
定向定点
最佳观景点
1.电话预约
2.预约问讯岗
1、设立专属同行接待日 2、参观时间、流程及说 辞与客户无异 3、设置同行打分制度并 咨询意见反馈
4.门童服务
3.停车服务岗
5.大堂接待前台
10.Party House及健身房
6.影音室
7.沙盘讲解区
9.参观样板房
诚意客户
8.园林讲解区
初步判断客户 诚意度
非诚意客户
短暂参观园林 样板房
南山后海集商业休闲办 公一体化新地标
內湾湖公园
61万㎡规划面积，2倍香蜜湖水 域，滨海生态亲水休闲设计理念
深圳首个文化中心 滨海生态资源
三大总部基地的核心，深圳经济新增长极
已有21家超大型企业总部先后入驻
已入驻总部大厦除XXX集团总部外，还有阿里巴巴国际运营总部，中 海油南方总部大厦、中建钢构总部、中国航天国际科技集团总部等， 是实力央企乃至全球名企区域总部集中地。未来将辐射全球，将成 为全球经济最活跃，竞争力及实力最强的地区之一。
所谓“顶级豪宅”，不应当只是一个物质堆砌的“财富标签” 而应该是回归生活本质及自我内心富足的——
“生命的真正居所”
1 极致高端之上，更强调“自然，健康，艺术，人文”
通过世联前期对目标客群偏好的描摹，在客户的居住需求之上作出客户精神需求的心 灵手册，为综合体各业态注入精神核心，打造国际化的综合体生活方式
XXX深圳湾 ICC INTERNATIONAL
COMMERCIAL CENTER
悦府
3.0时代的顶豪操盘分享：
XXX的“精神营销”之路
分享人：XXX 2016/07/25
XX XX 当央企 ，遇上 这样一片土地。
早已注定了这个项目必将成为市场的瞩目之作。
1 出身贵胄：
生于一片不容辜负的稀缺价值属地
长
—— 当市场产品已将“奢居”做到极致，而无从超越； —— 当竞品已抢占湾区及豪宅的符号标签； —— 而传统层面，及物质层面的需求，无法被满足。
从精神层面， 突破产品！ 突破营销！
➢ 一场关于“豪宅”到“好宅”的重新定义，“由贵及雅” ➢ 一次引领城市审美导向的变革运动， ”留白与匠心” ➢ 一个新型财富圈层未被满足的需求，“美学与品味”
沟通层面的 “形上”
“精神”
“体验”
感知层面的
“形而下”
不讲尺度，功能，价格 而谈 [美学] [理念] [文化] [艺术]