第二章市场法(直接比较法)案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。
评估基准日为2013年2月1日。
(1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨,市场成交价格为160万元。
(2)将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
(3)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其她条件也基本相同。
分析:由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114、29(万元)案例2:某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建筑时间为1999年,位置在某市闹市区,评估基准日为2013年5月1日。
在待估房屋附近,于2011年12月曾发生过房屋交易活动,交易价格为580000元。
经调查与分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
分析:由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9、3%,则:资产评估值=580000×(1+9、3％)=633940(元)案例3:某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2012年6月,成交价格为365、2万元。
评估基准日为2012年8月1日。
分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上,可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%,则待估资产的评估值为:资产评估值=365、2×(1—30％)=255、64(万元)案例4:待估资产为某机器设备,其生产时间为2005年6月30日,评估基准日为2013年1月1日。
搜集到一交易案例,该机器设备与待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为2012年12月31日,交易价格为124000元,该机器设备的生产时间为2005年1月1日。
分析:待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上,可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。
经调查了解,待估设备的尚可使用年限为13年,则待估资产的成新率为:待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/(待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)×100%=13÷(7、5+13) =63%参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为15年,则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%资产评估值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)评估值=124000×(63%÷65%)=120184、62(元)市场法(类比法)某商业用房,面积为600平方米,现因企业联营需要进行评估,评估基准日为2002年10月31日。
评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接对功能因素与成新率因素进行调整。
被评估商业用房所在区域的综合评分为100,三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好,综合评分分别为107、110与108。
当时房产价格月上涨率为4%,故参照物A的时间因素调整系数为:117/100 ;参照物B的时间因素调整系数:104/100;参照物C因在评估基准日当月交易,故无需调整(实际上就是100/100)。
被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元收益法例1: 假设某企业将持续经营下去,现拟转让,聘请评估师估算其价值。
经预测,该企业每年的预期收益为1200万元,折现率为4%。
请估算该企业的价值。
评估值=1200/4%=30000(万元)例2: 某企业尚能继续经营6年,营业终止后用于抵冲债务,现拟转让。
经预测得出6年预期收益军为900万元,折现率为8%,请估算该企业的评估值。
P=(900/8%)[1-1/(1+8%)^6]=900×4、6229=4160、59(万元)例3:某收益性资产预计未来五年收益额分别就是12万元、15万元、13万元、11万元与14万元。
假定从第六年开始,以后各年收益均为14万元,确定的折现率与本金化率为10%。
分别确定该收益性资产在永续经营条件下与经营50年条件下的评估值。
(1)永续经营条件下的评估过程:首先,确定未来五年收益额的现值。
计算中的现值系数,可从复利现值表中查得。
其次,将第六年以后的收益进行本金化处理,即:14/(10%)=140(万元)企业评估价值=49、28+140×0、6209=136(万元)成本法重置成本的重置核算法例1:待估资产为一机器设备,评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有:该机器设备的现行市场价格每台180000元,运杂费5000元,安装成本为20000元,其中原材料6000元、人工成本13000元、其她费用1000元,安装期限较短。
评估人员分析认为,被评估资产为外购需安装机器设备,其重置成本应包括买价(含增值税)、运杂费、安装成本、其她费用,由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为:重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000(元)例2:被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据调查,该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料,该设备账面原值为10、2万元,其中,购买价为8万元,运杂费1、6万元,安装费中直接成本0、4万元,间接成本为0、2万元。
根据对同类型设备的调查,现在购买价格比2年前上涨20%,运杂费上涨80%,安装费中直接成本上涨40%,间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本就是多少？(1)计算直接成本购买价=8×(1+20%)=9、6(万元)运杂费=1、6×(1+80%)=2、88(万元)安装费中的直接成本=0、4×(1+40%)=0、56(万元)直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9、6+2、88+0、56=13、04万元(2)计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0、2÷(8＋1、6＋0、4)＝2%间接成本＝13、04×2%＝0、26(万元)(3)计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13、04+0、26=13、30(万元)重置成本的物价指数法某机床于1994年购置安装,账面原值为16万元。
1996年进行一次改造,改造费用为4万元;1998年又进行一次改造,改造费用为2万元。
若定基价格指数1994年为1、05,1996年为1、28,1998年为1、35,1999年为1、60。
要求:计算该机床1999年的重置成本时间投资费用(万物价指数(%)物价变动指数(%)重置成本(万元)1994 161、05 1、60/1、05=1、16×1、521996 41、28 1、60/1、28=1、4×1、25=5 1998 2 1、35 1、60/1、35=1、2×1、1919991、60 1、60/1、60=1合计31、7实体性贬值的使用年限法例1:被评估资产为企业中的一台设备,评估人员收集到的有关资料有:该设备1997年1月购进,2002年1月评估;该设备的重置成本为500000元,其残值为2000元,尚可使用5年;根据该设备技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该设备实际每天工作5小时。
该设备的实体性贬值为:资产利用率=5×360×5/5×360×8=62、5%实际已使用年限=5×62、5%=3、125(年)总使用年限=3、125+5=8、125(年)资产的实体性贬值=(500000—2000)×3、125/8、125=191538、46更新改造过的资产的实体性贬值计算例2:被评估设备购建于1992年,原始价值30000元,1997年与2000年进行两次更新改造,主要就是添置一些自动化控制装置,投资分别为3000元与2000元。
2002年对该资产进行评估,假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限经检测与鉴定为6年,估算该设备的实体性贬值率如下。
估算过程:①估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年30000 2、60 [(1+10％)^10] 78000 1997年3000 1、61 [(1+10％)^5] 4830 2000年2000 1、21 [(1+10％)^2] 2420 合计85250②计算∑(复原重置成本×投资年数)投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本×投资年数1992年78000 10 7800001997年4830 5 241502000年2420 2 4840合计85250 808990③计算加权投资年限加权投资年限=808990÷85250=9、5(年)④实体性贬值率=9、5÷(9、5+6)×100%=61%功能性贬值例:某被评估对象就是一生产控制装置,其正常运行需6名操作人员。
目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。
假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其她项目支出方面大致相同,操作人员平均年工资福利费约为6000元,被评估控制装置尚可使用3年,所得税率为33%,适用的折现率为l0%。
根据上述数据资料,估算被评估控制装置的功能性贬值。
(1)计算被评估生产控制装置的年超额运营成本:(6-3)×6000=18000(元)(2)估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额:18000×(1-33%)=12060(元)(3)将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加,估算其功能性贬值额:12060×(P/A,10%,3)=12060×2、4869=29992(元)经济性贬值例1:某电视机生产厂家,其电视机生产线年生产能力为10万台,由于市场竞争加剧,该厂电视机产品销售量锐减,企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其她条件未变)。
这种局面在今后很长一段时间内难以改变。
请估算该电视机生产线的经济性贬值率。
评估师根据经验判断,电视机行业的生产规模效益指数为0、6。
设备的经济性贬值率为:经济性贬值率=[1-(70000/100000)^0、6]×100%=19%例2:如果该电视机生产企业不降低生产量,就必须降价销售电视机。