资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）历年真题试卷汇编3(总分：70.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：12，分数：24.00)1.运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产的( )。
(东北财经大学，2011)（分数：2.00）A.实际总收益B.正常总收益C.实际净收益D.正常净收益√解析：解析：运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产在正常利用情况下的客观净收益(总收入扣减总费用)。
2.某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估，选择了三个参照物，其交易价格分别为110万元、125万元和130万元，经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1．08、1．05和0．98，则该大楼的评估值最接近于( )万元。
(河南财经政法大学，2011)（分数：2.00）A.132．12B.126．00C.119．89D.125．82 √解析：解析：P 1=110×1．08=118．8(万元) P 2=125×1．05=131．25(万元) P 3=130×0．98=127．4(万元) 评估值=(118．8+131．25+127．4)÷3≈125．82(万元)3.用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。
(河南财经政法大学，2011)（分数：2.00）A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期√D.整个开发期和销售期的一半解析：解析：土地取得费在动工前需付清，开发完成销售后才能收回，所以计息期为整个开发期和销售期。
4.教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用( )。
(暨南大学，2011)（分数：2.00）A.成本法√B.收益法C.市场比较法D.残余法解析：解析：这些资产一般不具备活跃的交易市场，而且一般不具备产生收益的能力。
故市场法和收益法无法应用。
残余法主要用于建筑物的估价，实质上也属于收益法。
对于上述资产，一般采用成本法。
5.国有土地使用权出让的最高年限按用途确定，其中工业用地为( )年。
(暨南大学，2011)（分数：2.00）A.70B.60C.50 √D.40解析：解析：对于土地出让最高年限的文件规定，工业用地最高出让年限为50年；住宅用地为70年；商业、旅游、娱乐等用地为40年。
6.在房地产评估中，( )等于建筑总面积除以土地总面积。
(暨南大学，2011)（分数：2.00）A.楼面地价B.容积率√C.土地单价D.单位建筑面积地价7.“三通一平”指通水、通路、( )和场地平整。
(暨南大学，2011)（分数：2.00）A.通电√B.通讯C.通气D.通热解析：解析：“三通一平”是指通路、通水、通电及平整地面。
8.在房地产评估中，( )是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
(暨南大学，2011)（分数：2.00）A.路线价B.交易底价C.标定地价D.基准地价√解析：解析：基准地价的定义。
9.下列公式能够成立的是( )。
(中央贝f经大学，2011)（分数：2.00）A.销售收入分成率=销售利润分成率÷销售利润率B.销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率√C.销售利润分成率=销售收入分成率×销售利润率D.销售收入分成率=1一销售利润分成率解析：解析：销售利润分成率10.商誉评估值的高低与企业为形成商誉丽投入的费用( )。
(河南财经政法大学，2011)（分数：2.00）A.没有关系B.有一定联系√C.有直接联系D.有完全联系解析：解析：商誉评估值的高低与企业为形成商誉而投入的费用有一定联系，但是无必然关系。
11.在下列选项中，属于不可确指无形资产的是( )。
(浙江财经学院，2011)（分数：2.00）A.商誉√B.客户关系C.专利权D.商标权解析：解析：不可确指资产是指不能独立存在的资产，一般仅指商誉。
12.在其他条件一样的情况下，以下几种专利权转让方式中，卖方索要价格最高的是( )。
(河南财经政法大学，2011)（分数：2.00）A.普通使用权B.排他使用权C.独占使用权√D.独家使用权解析：解析：独占使用权，是指许可合同所规定的时间和地域范围内卖方只把专利权许可给某一特定买主，买方不得卖给第二家买主。
同时，卖主在合同规定的范围内也不许使用该专利权。
二、多项选择题(总题数：2，分数：4.00)13.商誉的特性是( )。
(中央财经大学，2011)（分数：2.00）A.商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售√B.商誉是企业整体价值扣除全部有形资产后的差额√C.商誉和商标基本相同，其价值是一样的D.商誉是多因素共同作用的结果，但是形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价√解析：解析：A、B、D均正确描述了商誉的特性；商誉和商标不是同一种资产，差别较大。
14.商誉的特征包括( )。
(东北财经大学，2011)（分数：2.00）A.形成商誉的个别因素不能单独计价√B.商誉是企业整体价值扣除全部有形资产以后的差额√C.商誉不能与整体企业分开交易√D.商誉是企业长期积累起来的一项价值√E.商誉是商标带来的解析：解析：A、B、C、D均描述了商誉的特性，商誉是多因素综合作用的结果，而非商标单独带来，故E 错误。
三、判断题(总题数：2，分数：4.00)15.当无形资产的获利期限短于其法定保护期限，评估时应按照法定保护期限作为无形资产的剩余寿命期。
( )(东北财经大学，2011)（分数：2.00）A.正确B.错误√解析：解析：当无形资产的获利期限短于其法定保护期限，评估时应按照剩余的获利年限作为无形资产的剩余寿命期。
16.企业是企业各项可确指资产的汇集，企业整体价值一定等于企业各项可确指资产评估价值之和。
( )(东北财经大学，2011)（分数：2.00）A.正确B.错误√解析：解析：企业整体价值不一定等于企业各项可确指资产评估价值之和，因为企业可能存在商誉。
在存在商誉的情况下，企业整体价值要大于各项可确指资产评估价值之和。
四、名词解释(总题数：2，分数：4.00)17.房地产评估的市场法(天津商业大学，2011)（分数：2.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：市场法，也称市场比较法、交易实例比较法，是指将待估土地与近期内已经交易的类似土地加以比较，并根据已发生交易的类似土地的价格，经过因素(交易情况因素、交易时间因素、房地产状况因素)修正得出待估土地资产可能实现的合理价格的一种方法。
)解析：18.基准地价(南京财经大学，2011)（分数：2.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：基准地价，是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
)解析：五、简答题(总题数：7，分数：14.00)19.什么样的房地产不能采用市场法进行评估?(天津商业大学，2011)（分数：2.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：根据市场法的应用前提可知，如果房地产不：具备一个充分发育、活跃的资产市场且市场上无参照物(可比较的相同或类似资产)及其交易活动的条件，则很难利用市场法进行评估。
具体而言不能采用市场法进行评估的包括政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性房地产。
)解析：20.如何理解和运用资产评估中的“最佳使用原则”?以房地产评估为例说明。
(东北财经大学，2011) （分数：2.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：①最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最佳利用下的价值。
该原则要求法律上许可、经济上可行、技术上可能，经过充分合理的论证，使得评估对象价值最大的一种最可能的利用。
②遵循最佳利用原则的原因在于：现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采用最佳利用方式发挥其房地产潜力，以取得最大的经济利益。
这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。
因此，房地产评估要遵循最佳使用原则。
③最佳使用原则要求满足以下4个条件：法律上许可、技术上可能、经济上可行和价值最大化。
在房地产中，最佳利用包括最佳的规模、最佳的集约度、最佳的档次等。
④对于最佳使用原则的把握，需要了解一些经济学的原理：收益递增递减原理、均衡原理和适合原理。
)解析：21.简述房地产评估的程序。
(天津财经大学，2011)（分数：2.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制订工作计划、实地勘察并收集资料、选用评估方法并进行评定估算、确定评估结果和撰写评估报告。
(1)明确评估基本事项明确评估事项包括明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日及签订评估合同。
(2)制订工作计划即对评估工作日程、人员组织等做出安排。
(3)实地勘察并收集资料尽管评估师在受理评估业务时已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但评估师仍需亲临现场勘察。
评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。
其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需要的资料数据，包括：评估对象的基本情况；有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；与评估对象有关的房地产市场资料；国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。
(4)选用评估方法，进行评定估算在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法(成本法、市场法和收益法及其衍生方法)，进行价值测算。
(5)综合分析确定评估结果同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。
综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。