武汉市别墅市场调研报告二零零八年三月十六日引言进入2008年，房地产行业由于政府的政策性引导，金融机构对相关资金的政策性限制，舆论导向的不断引导等影响，致使房地产市场降温迅速，引起整个房地产市场震荡加剧，具体表现在——首先，市场供应减少，开发企业纷纷减缓发售节奏，延长开发周期；其次，硬性降价和变相降价，开始最为有效的价格战，以求加快资金回笼，缓解资金压力；再次，消费者持币观望，受市场波动及舆论导向影响，放慢置业计划……大势动荡，小市不宁。

别墅市场在产品发展到顶峰的同时，市场遭遇到低谷。

目前，“会心馆”项目一阶段施工已经基本完成，将要面临问世，对此贵司与我司都十分重视，双方历时两周将武汉市典型别墅楼盘进行实地调研，在了解别墅市场状况的同时对“会心馆”项目进行分析，明晰项目的优势和不足，进行针对性的分析和建议，在项目营销前进行深刻思考和修正，以求保障“会心馆”项目顺利实现营销价值。

会心馆项目组2008-3-16第一部分武汉别墅市场研究一、市场简析纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。

从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。

第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。

目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性武汉的别墅主要分布在五个区域“武汉最具规模的别墅区”——盘龙城盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。

天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢nest；拥有2000多套不同风格的F·天下。

随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到20-30分钟，成为富豪首选的高档别墅区。

这里是武汉别墅产品最为集中的舞台，建筑风格中式、法式、地中海、西班牙……应有尽有，自然景观丰富，山水元素充足，容积率普遍在0.6左右，也是近阶段唯一销售较好的区域，平均每个项目维持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各个项目的销售周期在5年以上。

金银湖生态旅游居住区——金银湖作为汉口的"后花园"，也是居住、度假的胜地。

在东方马城，高尔夫球场等高档休闲娱乐设施的建立后，许多高端消费者在此作长期置业，从而使万科·西半岛、顺驰泊林等楼盘一度热销，目前以“万科高尔夫”、“金银湖翠嶺”为主，是武汉最早作为“第一居所”开发的高档住宅区域。

金银湖别墅市场目前处于停滞阶段，产品设计先进实用，性价比优势明显的基本销售完毕，产品设计理念落后，园林景观粗糙，不为消费者接受。

片区别墅都以混合建筑形态为主，联排、叠加较多。

销售周期为3年以上，平均速度为30套/年。

经济技术开发区为支撑的“浪漫写意别墅区”——沌口三角湖、龙阳湖、后官湖等，沌口片区湖泊众多，几乎所有的临湖楼盘，都会在湖边建别墅。

该片区多以混合社区为主，如：金色港湾、东方夏威夷、人信·千年美丽等，依托东风、神龙等企业，吸引开发区企业高层、外籍专家等人士，成为整体销售唯一较好的区域。

该区域产品档次差距较大，中低端产品占据大量市场份额，由于经济支撑显著，市场接受度较高，高档产品消化速度较慢。

2007年各个项目平均销售速度为5-8套/月，项目的平均销售周期为3年以上。

光谷开发推动的“别墅标杆”——汤逊湖该片区早期开发的项目以"价格"为主导，低价入市与本应高端定位的别墅格格不入，造成了区域档次相对最低的形象。

随着光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目，“武汉市城市配套综合改革实验区”的设立，中芯国际、富士康等国际大企业的入驻，作为武汉市新财智人群的重要聚集地，该区域已在今年显示出极强的上升趋势。

而宜家.汤臣庄园1896、美院COAST、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目，以及宜家.汤臣庄园1896中“武汉市最贵的标价8800万别墅”高调入市使该区域将成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区。

该区域产品市场定位明显，客户选择确定，从价格到产品品质差异明显，属于较为成熟的区域，消化量明显放慢，片区项目平均销售速度为2-3套/月，销售周期为5年左右。

新兴度假型“第二居所”别墅区——木兰湖木兰湖区域进行别墅开发始于2006年，第一个项目是——“梦里水乡”。

依托木兰山、木兰湖等旅游资源进行别墅开发，以临木兰湖风景区的独体别墅为主。

目前泰合、九运项目都开始启动，将形成以度假、商务为主的别墅聚集区。

该区域仅有一个项目在售，价格低廉独栋别墅230㎡左右，总价85万以内，产品设计为明显度假产品，园林景观、物业管理等高档社区必备元素几乎没有。

九运项目产品丰富，品质优越，临湖产品无论在规划布局、户型设计、景观营造、空间利用等，在武汉市别墅产品中首屈一指。

泰合项目将由日本设计师进行设计，30亩临湖地块，仅有4栋别墅，定位为顶级的度假商务会所。

二、重点项目介绍1、盘龙城片区巢NEST（三期）建筑类别：独栋、联排总用地面积：600000㎡总建设面积：250000㎡绿化率：45%容积率：0.59共分四期开发，三期共210套。

项目预计开发周期为5－8年户型面积：180-330平方米价格：独栋15000元/㎡（按套售300万元/套）；联排8000元/㎡物业费：1.6元~1.8元/平方米·月入住时间：2009年9月三期发售时间：2007年8月目前销售套数：80套左右项目评述：该项目一直是别墅市场上较为活跃的分子，从问世的“不同于99％的别墅”到目前的科技产品，都力求营造一种别墅先锋的感觉。

产品由别墅设计领域具顶尖水准的澳洲五合国际建筑设计集团设计，利用了北高南低，南向邻水，东西有山的极佳风水位置，但由于建筑密度过大，整体感觉品质感不高，并且产品类型较为单一。

目前该项目较为推崇“建筑科技产品理念”并取得一定的市场的良好反映。

通过在区域市场性价比优势，取得较高的市场占有率。

目前在推的独栋别墅总占地(含花园)面积500-700平方米左右，品质感较强；独体别墅均自带200-300平方米的私家花园，户型设计在采光和空间感上改进较大。

并且物业服务采取管家式服务较人性化，对客户吸引力较强。

宝安山水龙城（三期）建筑类型：独栋、联排价格：均价11000元/平方米总用地面积：76000平方米绿化率：50%容积率：0.60共分五期开发，三期近300套。

开发周期约8－10年户型面积： 200平方米左右物业费：1.2元~1.8元/平方米·月开盘时间：2007年10月入住时间：2007年12月31日项目评述：该项目紧邻1500亩的汤仁海，整个占地千余亩更显规模宏大，内含甲宝山、露甲山的山川林海，借原生态自然景观营造了私属的山顶花园、海拔数十米的山顶观景台。

内部景观资源丰富，建筑因势而形，将水与山充分融合。

由于项目整体规模较大，在内部设有特色商业街，在丰富建筑特点的同时完善配套。

建筑上挖掘传统建筑的精髓，以前庭后院带天井的中式风格建筑承中国文化，汲取周庄、乌镇等江南民居精髓，呈现水乡风貌与格局，现古镇影像；建筑特点为多重院落（前庭、中院、侧院、后院、露台）。

建筑设计没有将传统与现代结合，与现代人生活较为脱节，并且产品利用率较低，过多的走廊和内部通道使实用性较差。

恒达盘龙湾二期—兰苑建筑类别：联排、独栋总建设面积：300150平方米绿化率：40%容积率：0.45目前二期建筑面积26000平方米，共109套销售周期：2－3年（二期）户型面积：230平方米左右价格：均价7000元/平方米物业费：1.5元/平方米·月开盘时间：2006年11月项目评述：徽派风格的粉墙黛瓦，纯正江南风格的园林景观，前院、后园、中庭的建筑格局，世界一流的外墙保温技术及现代建筑材料，原汁原味的中国传统文化是盘龙湾兰苑的五大特色。

该项目所处地理位置为盘龙城片区最差，没有自然景观可以利用，地势平坦无山无水，完全依靠自身内部造景，选择中式园林也是无奈之举，他良好的利用了“移步换景”和“季象更替”注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。

产品设计上徽派建筑的建筑、院墙、台阶、门坊等元素充分利用，户型设计上着力营造大户人家的非凡气度，保证每户拥有最佳通风采光和观景视野，户型合理的功能分区，完全满足高层次客户的个性需求。

使传统中国元素和现代生活需要有机的结合在一起。

该项目在推广上较为迟钝，没有能在大势推动的情形下发掘自身特点，丧失良机，销售周期比周边项目都长。

F·天下二期建筑类别：独栋、双拼、联排总用地面积：2100000平方米总建设面积：720000平方米绿化率：66%容积率：0.33二期共825套户型面积：300-500平方米价格：均价：12000元/平方米物业费：1.8元/平方米·月开盘时间：2007年8月销售周期：3－5年入住时间：2009年底已售套数：120多套项目评述：该项目是盘龙城乃至武汉市别墅的标竿项目，以其庞大的规模和完善的配套服务和强大的推广手段堪称第一。

目前项目二期进入现房销售，每栋整个占地达到近1亩地左右，自带花园达300㎡左右。

10000平方米的俱乐部集休闲、康体、娱乐、商务于一体五星级大型俱乐部，内设高级渡假式套房，多功能会议中心、娱乐中心、SPA、健身中心、球类运动中心、游泳、桑拿、还有中餐厅、咖啡厅、超市等设施。

同时还拥有占地50亩36个标准打位的高尔夫练习场，设有四片标准网球场和一片篮球场，以及专为男士设计的“聚豪园”会所，提供一个商务交流中心，专为女士设计的“芙蓉坊”专业对口为女性业主服务，内有国际一流水平的美容服务机构，耗资近亿元；该项目开发周期较长，在产品设计上不断进步，以产品的不断更新换代来展现项目品质。

着重将产品的空间感、舒适感完美塑造，围绕时代的进步和客户的实际需求完善自己。

2、金银湖片区万科高尔夫城市花园（三期）建筑类别：高层、独栋、联排总用地面积：103071平方米总建设面积：143099平方米绿化率：30%容积率：1.29三期由9栋高层；29栋独立别墅；16套联排别墅；134套叠加别墅组成，别墅共179套户型面积：250-740平方米价格：均价：独栋25000元/㎡；联排8000元/㎡；叠加7000元/㎡物业费：叠加1.8元/㎡·月；联排2.2元/㎡·月；独栋4元/㎡·月开盘时间：2006年8月销售周期：3－5年（三期）入住时间：2008年1月31日项目评述：该项目2007年6月由万科收购，之前独体别墅只销售3栋，万科2007年8月开始发售，到目前为之仅售4套，叠加销售速度较快，联排次之。