南昌市轨道交通1号线沿线物业开发策划任务书南昌轨道交通有限公司2009年4月17日一、前言南昌轨道交通1号线起点双港大道站，终点奥体中心站，全长24.6公里，站点周边及站点内部计划开发商业，因目前项目处于启动时期，对于项目定位及发展规划需要相关的专业公司配合，完成项目开发的商业定位，所以项目实际操作要先了解对项目周边消费者分布在哪，消费潜力如何，消费者需求是什么，生活方式如何以及项目的市场－立地－交通－商业满足度等环境有一个真实的调查数据，通过这些数据专业的分析推断可探索出今后的发展方向性和商业的定位，通过发展要素和发展方向性的融合可以更确切的了解广域的商业发展前景并结合商业发展的规律来实际操作项目。

竭尽全力把每个项目打造成一个符合市场需求同时适应市场长远发展需要的新商业地产项目。

对于此次的合作我司非常重视，特根据此项目具体情况，作出如下任务计划提交给各个专业公司，就合作进行深度探讨。

二、公司及项目简介南昌轨道交通有限公司，简称南昌轨道、轨道公司或南昌轨道公司。

英文名称为NanChang Rail Transit Co.,Ltd.简称NCRT，南昌市政府下发了“关于成立南昌轨道交通有限公司的通知”。

组建的南昌轨道交通有限公司，由南昌市政府授权，运营城市轨道交通的建设和经营，承担国有资产的保值、增值责任，具有独立法人资格。

其主要职责：负责轨道交通项目的工程投资和建设;负责轨道交通的营运;负责轨道交通的广告、通信及其他特许经营权的经营;负责轨道交通项目周边的相关项目规划用地的开发利用;负责轨道交通项目的投融资业务。

南昌市现在规划的地铁线路有5条，分为近期规划和远期规划。

其中，近期规划的1号、2号两条线路已较为成熟，远期规划则还需要征集社会各界意见，进行优化。

根据南昌市城市“西进、东拓、南延、北控”总体发展规划，南昌市2020年轨道交通规划两条“十”字形构架线路，1号、2号轨道线路总长约50公里，平均每年修建4到5公里，将在2020年之前建成。

本次工作内容为轨道交通1号线沿线开发策划。

三、南昌轨道交通1号线站点及沿线开发策划范围1、南昌轨道交通1号线沿线各站点商业项目以及上盖物业的开发策划按照不同的商业项目所处的商业环境不同进行准确的商业定位；确定每个站点商业的档次定位，设施定位，目标消费群体定位，业态组合定位，商业规模，商业主题概念定位；2、南昌轨道交通1号线沿线及站点周边地区的功能定位和整体发展策略（1）交通线路沿线发展现状评估综合分析评估南昌市轨道交通沿线用地现状建设状况和条件，评估市场前景，划定具有开发潜力的区域。

（2）轨道交通沿线整体开发定位从城市和地区发展目标出发，结合沿线规划情况和市场趋势，借鉴国内外先进经验，提出轨道交通线路沿线的整体开发功能定位、分段功能布局及站点周边功能设置。

（3）轨道交通沿线及站点周边区域的开发策划方案提出最有效的轨道交通沿线和站点地区开发的策略，建议分区和分期开发的行动方案、运作模式和政策体系。

（4）轨道交通沿线用地开发强度规模根据轨道沿线开发整体定位，确定合理的用地范围，研究提出站点周边开发的合理强度。

3、各站点及周边区域规划设计依据轨道交通沿线和站点地区开发的整体定位，提出车站站点开发的概念性方案，含站点周边地区的区位分析、功能定位、规划方案以及实施计划等。

四、南昌轨道交通1号线沿线物业策划任务要求1、针对南昌轨道交通1号线线沿线商业市场环境调查目的：了解每个商业项目的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、市场潜力、客源途经及目前的流动量、经济特点、消费能力等，从而确定商业的基本定位，为推算卖场规模提供依据。

内容：历年南昌市及各区的常住人口数、家庭数；历年南昌市及各区的流动人口数；江西省和南昌市周边市行政人口、常住人口；历年南昌市及各区人口年龄构成比；历年南昌市及各区人口社会增长率；历年南昌市及各区人口自然增长率；南昌市及各区人口素质构成；南昌市及各区人口密度；南昌市广域的交通环境：主干道路、高速公路、铁路、航空、长途汽车等；南昌市局域的交通环境：公交线路状况项目地周边的交通环境公共汽车乘降人流量项目周边人流量、自行车流量（周六、周日、平日）项目周边车流量（周六、周日、平日）项目周边3公里范围内住宅分布、数量（表格、地图标注）（各住宅区规模、户数、入住状况、销售状况等）项目周边3公里范围内在建、拟建房地产项目统计及地图（各开发项目规模、套数、户型比例、现开发程度）项目周边3公里范围内写字楼分布（各写字楼的规模、入住商家数量、租金）南昌市历年经济特点：（收入水平、平均消费水平、产业构成）项目所在区消费性支出构成南昌市旅游状况南昌市旅游设施分布、历年南昌市的旅游收入2、商业环境调查目的：了解项目所在城市及项目所在商圈内的商业发展状况及消费者的消费能力、消费需求、消费习惯；同时了解项目所在城市及在商圈的零售业现状及发展趋势、竞争态势、竞争对手情况、业种业态构成等，为项目经营定位、错位经营提供依据。

内容：历年南昌市及各区镇零售商业中心性指标推移历年南昌市及各区镇社会消费品零售总额历年南昌市及各区镇社会商品购销存总额历年南昌市及各区镇社会消费品零售额历年南昌市及各区镇城镇居民家庭收入及支出情况历年南昌市及各区镇城镇居民储蓄存款余额南昌市主要百货商场的经营状况及分布：（各店的营业面积、楼层布局、经营定位、业种及品牌组合、价格带、营业额、客单价） 南昌市主要大型超市的经营状况及分布：（各店的总营业面积、各区域面积、楼层布局、营业额、客单价等）南昌市大型商业中心概况、规模、停车位、商业组合、商业定位等；项目周边主要专卖店街概况各店的营业面积、租金、经营业种、商铺空置率等）项目周边娱乐休闲设施概况：（各娱乐设施的分布、营业时间、人均消费金额、经营定位等）南昌市餐饮设施概况（餐饮业布局、餐饮业经营业态、项目周边餐饮设施分布）项目周边文化教育、医疗设施设施概况项目周边主要竞争对手调查：●竞争对手分布●竞争对手的营业面积●竞争对手的各楼层业种分布●竞争对手的客单价●竞争对手的顾客提袋率●竞争对手的顾客来店频率●竞争对手的年营业额●竞争对手的坪效消费者动向调查●消费者消费习惯调查●消费者基本状况调查●消费者收入、支出、交通工具状况调查●消费者对硬体环境满意度●消费者对软体服务满意度●价格满意度●交通满意度●商品满意度3、商业定位分析目的：对调查数据进行统计分析，从而确定项目经营的定位及主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合计划。

内容：市场环境分析商业环境分析市场规模分析卖场规模分析基本概念策划目标形象定位商业经营档次定位商业目标消费者定位商业设施定位商业主题概念定位商业业态组合计划商业SP方针计划；4、商业规划目的：依据分析推断对商业布局进行规划及动线设计内容：商业总体区域规划、区域概念设定分业态区域规划周边交通动线关系图业种配置计划、设施机能构成5、招商代理招商推广策划:✓市场调研分析：进行项目市场租金调研以及目标租户和目标消费者的状况分析✓项目主题概念策划案✓定位策略和投资回报分析：进行开发区域的市场定位、及目标市场确定并制定销售策略。

根据市场实际租金水平，结合市场经营发展情况汇编项目租金投资分析✓制定租赁控制策略：结合实际租金水平，合理确定项目不同时期租金及定价策略，制定全面的租赁策略，并有效地控制和实施。

✓广告推广策略：媒体推广、招商宣传、联谊活动的推广策略。

招商实施:✓根据双方最终确定的商业定位规划进行目标商户的甄选和接洽工作。

✓商户资质状况的评审工作。

✓拟定招商条件，并与甲方达成一致意见后实施招商工作。

✓对商户经营场地、位置、经营面积的具体安排。

✓代表甲方同商户具体谈判工作。

✓对商户与甲方合作关系的协调工作。

✓审核甲方或广告公司项目推广计划及推广方案。

✓制定招商实施计划书，并征得甲方认可。

✓代表甲方同商户拟定商铺租赁合同文本。

5、各站点周边区域综合开发规划设计（1）规划范围轨道交通车站综合开发规划设计的规划范围分为两个层次：规划范围：轨道交通站点周边500m；核心范围：轨道交通站点周边200m。

（2）规划目标在南昌市轨道交通沿线可开发土地利用规划成果的基础上，基于“地铁—+物业”的TOD核心发展理念，结合区域总体规划，对轨道交通车站周边区域的影响范围和核心范围进行综合规划与城市设计。

（3）规划依据南昌市城市总体规划南昌市轨道交通土地开发规划相关区域控制性详细规划国家、省、市相关的法律、法规、规范（4）规划原则提倡土地使用功能混合利用的原则创建多功能、多形式的城市综合体。

体现合理、集约利用土地的原则地上、地下空间协调发展，综合开发，实现土地效益最大化。

协调发展的原则统筹考虑地块的用地布局，理顺不同用地功能之间的关系，实现该地块与周边地区的和谐发展。

文化性原则协调建筑形式、体量与周边历史保护街区建筑的关系。

相宜性原则协调与周边地块的关系。

系统性、前瞻性、可操作性原则确定开发时序以及工程量及投资估算。

（5）规划内容发展策略与功能定位结合车站周边区域的功能定位，并从区域整体发展提出该地块的用地功能、空间布局，要求城市用地功能混合，充分体现城市综合体功能，实现该地块与周边地区的和谐发展。

城市规划对站点周边区域提出合理的规划结构，并划分各功能区的大致规模、范围及用地性质；根据拟定的各功能区划分，确定各类用地的容积率、建筑密度、建筑高度等经济技术指标；对规划区建筑空间形态、建筑风貌提出意向性建议；对核心区进行城市设计，增加新建地区的城市可识别性以及景观、环境的延续性。

交通规划●道路交通系统确定各级道路走向，优化路网结构，确定各级道路的走向、红线位置、断面形式，处理好区块内部道路与城市道路衔接。

●公共交通组织预测交通量，进行公交线路分析，建立合理的内部和外部公交体系。

提倡以公共交通为主的出行方式。

●静态交通组织明确静态交通的容量，提倡利用地下空间为静态交通提供场所。

●动态交通组织合理组织机动车、非机动车交通，进行交通流线分析。

考虑地铁—公交的人流横向、纵向的衔接，保证地块内外交通畅通，安全有序。

地下空间利用积极利用地下空间资源，提出地块地下空间的开发策略，明确地下空间开发的规模、类型与布局形式，合理安排地下空间、地铁站点、地面设施三者之间的功能衔接及空间关系。

建设时序合理安排提出分期实施方案、策略，建筑建设时序，保证方案有较强的可操作性。

经济测算结合南昌市的实际情况，依据周边的土地价、楼面价、拆迁成本，分别进行经济测算。

五、项目策划参考依据1、南昌市统计局统计年鉴；2、南昌轨道交通1号线规划图及项目周边规划地块图；3、针对商业策划需要的数据展开实地采集；4、消费者消费习惯调查；六、成果要求1、市场环境调查报告，8份，A4装订；2、商业环境调查报告，8份，A4装订；3、商业定位分析报告，8份，A4装订；4、规划概念方案文本，8份，A3装订；5、全套成果的电子文件1份，文本为DOC等可编译格式，图纸和效果图为JPG格式，主要图纸如总平面图等须提供DWG及PSD格式；6、成果介绍的多媒体演示文件，格式为PowerPoint文件、动画或其它影音文件，长度不超过30分钟；7、图纸及说明要求以中文为主；8、计量单位统一采用国际标准的公制单位。