土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16 信息来源互联网，仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额眉适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数。
1、公式中的增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2 )开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5 )财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:例1 :我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300 万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元X10,000平方米=1,500万元3、计算加计扣除：(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：( 300 + 1500 ) X10 %= 180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170 万元扣除项目金额=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4,000元X10,000平方米=4,000万增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计=4,000 —2,510 = 1,490 万元第三步，确定增值率增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59.36 %增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额X40 %—扣除项目金额X5%=1,490 X40%—2,510 X5%=596 —125.50=470.50 万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000 万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400 万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100 ）+ （1000+6000 ）X5%=650 （万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600 万元，缴纳相关税费共计32 万元。
该仓库原造价400 万元，重置成本800 万元，经评估该仓库六成新。
该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？收入总额=600 （万元）扣除项目合计=800X 60%+32=512 （万元）增值额=600-512=88 （万元）增值额占扣除项目比例=88+512X100%=17.19%，适用税率为30%。
应缴纳土地增值税税额=88X30%=26.4 （万元）例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000 万元。
已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50 万元，房地产开发成本为200 万元，房地产开发费用为40 万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60 万元。
该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？扣除项目金额=50+200+ （200+50 ）X10%+ 60+ （50+200 ）X20%=385 （万元）增值额=1000-385=615 （万元）增值率=615- 385X 100%=159.74%应纳税额=615X50%-385X 15%=249.75 （万元）例5:2009 年7 月某房产开发公司转让 5 年前购入的一块土地，取得转让收入1800 万元，该土地购进价1200 万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40 万元，转让该土地时缴纳相关税费35 万元。
该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？扣除项目金额=1200+40+35=1275 （万元）增值额=1800-1275=525 （万元）增值率=525- 1275X 100%=41.18%应纳税额=525X30%=157.5 （万元）例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入已提500 万元，办公楼原价480 万元，折旧300 万元。
经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800 万元，成新度为50% ，销售时缴纳有关税费30 万元。
该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？扣除项目金额=800X 50%+30=430 （万元）增值额=500-430=70 （万元）增值率=70+430X100%=16.28%应纳税额=70X30%=21 （万元）例7：某县城一家房地产开发企业2008 年度委托建筑公司承建住宅楼10 栋，其中：80% 的建筑面积对外销售，取得销售收入7648 万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63 万元。
与该住宅楼开发相关成本、费用有：（ 1 ）支付土地使用权价款1400 万元；（ 2 ）取得土地使用权缴纳契税42 万元；（ 3 ）前期拆迁补偿费90 万元，直接建筑成本2100 万元，环卫绿化工程费用60 万元；（ 4 ）发生管理费用450 万元、销售费用280 万元、利息费用370 万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。
当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。
1 、该房地产开发企业2008 年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？营业税、城市维护建设税、教育费附加=7648X5%X （1+5%+3% ）+63X5%X （1+5%+3% ）=412.99+3.40=416.39 （万元）2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？价款=1400X 80%=1120 （万元）开发成本=（42+90+2100+60 ）X80%=1833.6 （万元）开发费用=（1120+1833.6 ）>9%=265.82 （万元）税金=7648X 5%X （1+5%+3% ）=412.99 （万元）加计扣除= （1120+1833.6 ）X20%=590.72 （万元）允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14万元）3、2008 年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？增值额=7648-4223.14=3424.86 （万元）增值率=3424.86 - 4223.14 X 100%=81.10%应纳土地增值税额=3424.86 X 40%-4223.14X 5%=1158.78 （万元）4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。
应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78 ）X25%=520.56 （万元）例8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500 万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。
该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000 万元，开发成本2000 万元，房地产开发费用500 万元，其中利息支出200 万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。
转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？1 、应缴纳营业税=9500X %=475 （万元）2、应缴纳城建税、教育费附加=475X（5%+3% ）=38（万元）3、扣除项目金额=1000+2000+ （1000+2000 ）X10%+475+38+ （1000+2000 ）X20%=441 3（万元）4、增值额=9500-4413=5087 （万元）5、增值率=5087-4413 X 100%=115.27%6、应纳税额=5087X50%-4413X 15%=1881.55 （万元）例9:2009 年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24 万元。
经评估，该住房的重置成本为20 万元，成新度为70% 。
住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18 万元、评估费0.5 万元、税金 1.32 万元。
王某应缴纳多少土地增值税？从2008 年11 月 1 日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
例10 ：某中外合资房地产开发公司，2009 年发生以下业务：1 ）1 月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600 万元，缴纳相关费用24 万元；（2 ）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；（3 ）普通标准住宅楼开发成本300 万元，写字楼开发成本620 万元；（4 ）分摊到住宅楼利息支出40 万元，包括超过贷款期限的利息 4 万元，写字楼的利息无法分摊；（5）9 月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080 万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50 万元；（6）9 月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500 万元。
其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20% 扣除的基数。
（1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？（4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24 ）X1-2=312 （万元）开发成本=300 （万元）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4 ）+ （300+312 ）冷％=66.6 （万元）税金=1080X 5%=54 （万元）其他扣除项目=（300+312 ）疋0%=122.4 （万元）代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。