新入职员工法律法规培训
签订物业服务合同
物业服务企业是 按合同办事的， 合同以外的服务 项目，物业公司
有权拒绝。
• 《物业管理条例》第三十五条 业主委员会 应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面 的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质 量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资 金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、 违约责任等内容进行约定。
物权法第八十条规定：建筑物及其附
属设施的费用分摊、收益分配等事项没 有约定或者约定不明确的按照业主专有 部分占建筑总面积的比例确定。
物业服务企业不履行合同 的法律责任
• （一）物业服务企业不履行或者不完全履行物 业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相 关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义 务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采 取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民 法院应予支持。
业主不履行合同的法律责 任
• 业主违反物业服务合同或者法律、法规、 管理规约，实施妨害物业服务与管理的行 为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、 停止侵害、排除妨害等相应民事责任的， 人民法院应予支持。（物业公司的诉权）
• 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或 者在催告的合理期限内仍未交纳物业费， 物业服务企业请求业主支付物业费的，人 民法院应予支持。物业服务企业已经按照 合同约定以及相关规定提供服务，业主仅 以未享受或者无需接受相关物业服务为
抗辩理由的，人民法院不予支持。
我不是业主是租 的房子，是不是 不用交物业服务
费~~
物业服务合同对物业承租人、 借用人及其他物业使用人的法
律效力
• 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使 用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务 企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予 支持。
• 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人 实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者 管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法 院应当参照本解释关于业主的规定处理。
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫 生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连 接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
邻居之间
• 因住宅室内装饰装修 活动造成相邻住宅的 管道堵塞、渗漏水、 停水停电、物品毁坏 等，装修人应当负责 修复和赔偿；属于装 饰装修企业责任的， 装修人可以向装饰装 修企业追偿 。
• 司法解释 第一条 建设单位依法与物业服 务企业签订的前期物业服务合同，以及业 主委员会与业主大会依法选聘的物业服务 企业签订的物业服务合同，对业主具有约 束力。业主以其并非合同当事人为由提出 抗辩的，人民法院不予支持。
• 物业服务合同的签定主体合法性 （其中未成年人须有监护人的签字
确认）。
这天陈先生看中了一套房子，带上钱 准备下定。谁知交钱的时候，售楼人 员拿了一份业主临时公约给他看，公 约中对业主做了许多规定，吓得陈先 生没敢交钱，心想还是问清楚再说。
• 装修人因住宅室内装 饰装修活动侵占公共 空间，对公共部位和 设施造成损害的，由 城市房地产行政主管 部门责令改正，造成 损失的，依法承担赔 偿责任。
案例—住一楼能否拒交电梯 费
一楼业主：“一楼 住户不使用电梯， 却和其他住户一 样要交电梯费， 不公平。”
• 分析：电梯是共有设施，一楼住户应该 交电梯费。按照物权法第七十二条规定， 业主“不得以放弃权利不履行义务”。
接受物业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
终于购买了房屋，紧接着就要 开始装修了。
需要注意哪些呢？
申报
• 物业管理条例 第五十三 条 业主需要装饰装修 房屋的，应当事先告知 物业服务企业。 物业服务企业应当将房 屋装饰装修中的禁止行 为和注意事项告知业主。
装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动 的，由城市房地产行政主管部门责令改正， 处５百元以上１千元以下的罚款。
（二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定 的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成 部分。
（三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者 法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范 围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规 收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违 规费用的，人民法院应予支持。
谢谢观赏！
2020/11/5
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第三十六条 物业服务企业应当按照物业服 务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约
定， 导致业主人身、财产安全受到损害 的，应当依法承担相应的法律责任。
前期物业管理服务协议 是开发商跟你们物业 公司签的。我又不是 合同当事人，我才不 交物业管理费呢。。。
《物业服务合同》的法律 效力
在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对 遵守业主临时公约予以书面承诺。
开
发
OR 商
选
聘 ？
业 主
选
聘
？
• 在业主、业主大会选聘物业服务企业 之前，由建设单位负责选聘物业管理 企业。
• 物业管理条例 第二十一条 在业主、 业主大会选聘物业服务企业之前，建 设单位选聘物业服务企业的，应当签 订书面的前期物业服务合同。
物业管理条例规定，建设单位在销售物业之 前，必须制定临时业主公约，对有关物业的 使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反公约应当承担的责任
等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物 业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向 物业买受人明示，并予以说明；而物业买受人
申报注意事项
1. 非业主的住宅使用人对住宅进行装饰装修， 必须取得业主的书面同意，然后告知物业管 理企业。
2. 变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设 计单位或者具有相应资质的设计单位提出的 设计方案。
3. 委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相 关资质证书的复印件。
• 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级 的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承 重结构；