XXX房地产工程税收筹划方案第一部分税收筹划地思路和原则房地产开发涉及地税种有：土地增值税、企业所得税、营业税及附加、土地使用税、印花税、个人所得税、房产税、契税等。
税负地高低与当地经济地发展水平和纳税环境密切相关,一个房地产工程如依法纳税,税负率(工程税金支出/销售收入)发达地区地房地产企业为9%左右,长沙市房地产约13%左右,高地可达30%以上。
但企业可以充分利用现有税法地漏洞进行合理避税,以降低企业纳税负担。
一、XXX工程情况1、用地情况：占地面积251.12亩,其中：已办权证土地面积223.05亩,正在办理权证地土地面积28.07亩。
2、物业情况：建筑总面积62.423万㎡(不含地下车库和人防工程面积11.834万㎡),其中：住宅面积58.141万㎡(5041套),商铺面积4.282万㎡。
3、销售收入：住宅按最大值2700元/㎡,销售收入为15.698亿元；1楼商铺按6000元/㎡、2楼商铺按2500元/㎡,销售收入1.819亿元；合计销售收入17.51亿元。
4、为便于税收筹划,土地成本暂按帐面留存成本进行测算,所得税率按新税率25%计算。
税收筹划前,不同销售情况下地税负率分别为14.99%、14.24%、13.41%。
详见下表：（税收筹划前）工程效益及税负情况表说明：1、以上费用均为建设期费用,且税金合计中未包括土地使用税、印花税。
2、以上税负情况是在公司《XXX区工程效益及资金测算》地基础上做出。
且地下车库未摊销成本,其成本由住宅和商铺承担。
二、税收筹划环境分析1、有利因素：①XXX是长沙县地重点经济建设工程,XXX公司是长沙县地纳税大户,且XXX公司为税务部门A级纳税信用等级。
②公司部分高层领导有在长沙县工作地经历,与相关税务部门关系较熟。
2、不利因素：①“树大招风”：随着XXX公司知名度提高,社会各方面关注程度较高。
②税收监管力度加大：由于从2008年1月1日起执行新地《企业所得税法》,税率从33%降至为25%,国家财政吃紧,税务部门势必会进一步加强税收监管。
③房地产行业税收管理越来越规范,大环境不好：从2003年以来,房地产行业一直是税务机关重点稽查对象。
且房地产行业也是国家宏观调控地重点,如2006年底出台了《土地增值税进行清算地政策》（2007年2月1日起执行）,从07年1月1日长沙市实施房地产税收一体化管理、从07年2月1日起统一使用新版不动产发票、建筑业发票等等。
估计陆续会有一系列税收调控措施出台。
三、税收筹划总体思路1、以“价格转让法”（即利润从高税负企业向低税负企业转移）为重点,充分利用税收地优惠政策进行筹划。
土地入帐金额与按50万元/亩计算土地款地差额部分7082万元,从税收筹划后地建筑成本上浮部分中支付。
2、做到税收筹划与会计核算同步实施,或稍先于会计核算实施。
3、总体安排,分税种筹划。
税收筹划地重点是土地增值税、企业所得税。
第二部分税收筹划地目标以下按第二种销售方案（商铺自留50%,住宅全部销售）进行税收筹划。
1、税收筹划地总目标：税收支出（含筹划费用）控制在销售收入9.64%以内,其中：营业税及附加5.4%,土地增值税0.41%,企业所得税2.93%,其他税种控制在0.27%,税收筹划费用0.63%。
2、筹划空间为4.87%（测算税负率14.51% - 筹划目标税负率9.64%）,节约税金支出24,104.31 - 16,011.08 = 8,093.23万元。
税收筹划前和筹划目标税负率详见下表：税收筹划前和筹划目标税负情况表单位：万元说明：1、本税务筹划目标是根据现行税法政策和后述各税种筹划条件具备地情况下进行预估。
不能作为未来工作结果地考评依据。
2、工程建设期设定为2007年6月-2010年5月共3年。
经营期设定为2010年6月-2010年12月,并假定经营期期间(2010年6月-2010年12月)费用预计为900万元,其中：管理费用700万元,其他费用200万元。
第三部分各税种税收筹划要点一、土地增值税筹划要点1、税收政策①纳税义务人：转让国有土地使用权、地上地建筑及其附着物并取得收入地单位和个人。
②税基（计税依据）：增值额（收入总额-可扣除工程金额）。
③税率：30%、40%、50%、60%（超率累计税率）。
④应纳土地增值税＝∑（每级距地增值额×适用税率）。
2、筹划目标3、筹划要点土地增值税筹划目标为686.69万元,如要达到筹划目标,需要调增房地产开发成本不少于 17,002万元。
其具体实施方案如下：（1）价格转让法（建安成本）：房地产公司将工程工程按内部价格交易由XX建筑公司总承包（总承包可选1-3家）,以XX建筑公司名义成立并由我公司实际控制地工程管理组,再由工程管理组对外发包,按招标价格与工程经理签分包合同。
内部价格和招标价格差额部分,暂按单位建筑成本上浮不超过200元/㎡计算,约增加建安成本（面积62.423万㎡+11.834万㎡）*200元/㎡=14,852万元,税收筹划费用控制在6.24%左右{其中：代开建安综合税率5.24%,其他手续费用控制在1%之内（以XX建筑公司承建部分工程为条件,可进一步降低此费用）}。
内部价格和招标价格差额,通过工程经理渠道转出。
实施此方案后预计可减少土地增值税14852*1.3*30%=5792万元,减少企业所得税14852*25%=3713万元,增加税收筹划费用14852*6.24%=927万元,避税与筹划费用相抵后合计避税5792+3713-927=8578万元。
（2）价格转让法（土地成本）：土地入帐成本建议按“原始购买成本”入帐,即土地入帐成本为5474.03万元（47.01亩*60万元/亩+204.11亩*13万元/亩）。
入帐手续为：由XXX公司开出土地款“凭证分割单”,XXX房地产公司直接做帐。
（3）膨胀成本法：①通过会计核算,将工程相关支出每年约100万元计入开发间接费用,3年共300万元。
②将无票地往来报帐支出每年约150万元开具零星工程发票计入开发成本,3年共450万元。
③与土石方工程同步虚拟土石方工程款500万元,与道路绿化工程同步虚拟道路绿化等其他工程款900万元（每年约300万元）计入开发成本。
此条操作部分工程可直接到税务局开零星工程发票；部分工程可与XXX建筑有限公司签订工程承包合同,将工程款付给XXX建筑公司,XXX建筑公司按章纳税后,余款返还公司作为其他业务开支资金来源。
① ~ ③膨胀成本合计2150万元,可减少土地增值税2150*1.3*30%=839万元,减少企业所得税2150*25%=538万元,增加税收筹划费用2150*5.24%（建安综合税率）=112万元,避税与筹划费用相抵后合计避税839+538-112=1265万元。
4、实施结果根据筹划要点,实施后可增加房地产开发成本14852+2150=17,002万元。
①住宅、商铺全部销售方案,应交土地增值税降至为1619.44万元；②住宅销售、50%商铺作自留物业、50%商铺销售方案,应交土地增值税降至为686.69万元；③住宅销售、商铺全部作自留物业方案,应交土地增值税降至为0。
但相应增加税收筹划费用927+112=1039万元。
二、企业所得税筹划要点：1、税收政策①纳税义务人：在境内实行独立经济核算地企业或组织。
②税基（计税依据）：收入总额 - 准予扣除工程金额。
③税率：25%,（2008年执行新税法为25%）。
④应纳企业所得税=（收入总额 - 准予扣除工程金额）*25%。
2、筹划目标3、筹划要点①结合土地增值税一起进行筹划,如土地增值税筹划成功,将增加扣除成本17,002万元。
②积极协调税务部门关系,推迟工程税收结算,并消化经营期间地各种费用900万元,从而避税（企业所得税）225万元。
③工资进入准予扣除工程方法：超过标准工资1600元/人.月部分地工资进入成本费用2007年仍按原工资处理办法进行。
2008年执行新税法后,员工工资可全额进入准予扣除工程。
三、营业税及附加筹划要点1、税收政策①纳税义务人：在境内提供应税劳务,转让无形资产或销售不动产地单位和个人。
②税基（计税依据）：营业额（含价款及价外费用）。
③税率：5%（销售不动产）。
④应纳营业税 = 营业额 * 5%。
2、筹划目标3、筹划要点①由于不动产销售办理产权需要开具发票,所以销售收入总额（房款部分）没有筹划空间。
②价外费用（代收代付款项）地帐务处理方式：由于营业税按营业额（含价款及价外费用）计算税金,故对价外费用（代收代付款项）,应另外建立台账、单列帐务、单独核算。
代收代付款项预计约2000万元,可避营业税及附加2000*5.4%=108万元。
四、土地使用税筹划要点1、税收政策①纳税义务人：是拥有土地使用权地单位和个人。
②税率：实行新政策后,本工程土地使用税地标准约为6元/㎡.年。
③税基（计税依据）：测绘面积（权证面积）。
2、筹划目标3、筹划要点①由于土地使用税地政策较死,故土地使用税筹划空间不大。
②房屋交付使用后尽快为业主办理国土分户权证,使业主成为纳税义务人。
③争取、利用税收优惠政策降低税负。
五、印花税筹划要点1、税收政策①印花税地纳税义务人包括：立合同人、立账簿人、立据人、领受人。
②税率：万分之0.5（借款合同）、万分之3(建筑工程承包合同)、万分之5(产权转移书据、广告合同)。
③税基（计税依据）：以各类经济合同上记载地金额、收入或费用为计税依据；以产权转移书据中所载地金额为计税依据。
2、筹划目标3、筹划要点税务部门一般根据房地产销售收入、建安成本和土地合同金额直接计算印花税,且印花税实行“轻税重罚”原则,故筹划空间不大。
六、个人所得税（工资、薪金、分红）筹划要点1、税收政策①纳税义务人：包括公民、个体工商户、外籍人员、港澳台同胞。
②税基（计税依据）：（每月收入-扣除费用1600元）、个人投资分红金额。
③税目税率：工资薪金适用5%～45%（超额累进税率）,个人投资分红税率20%。
2、筹划要点①个人所得税扣除费用1600元无筹划空间,重点是个人超过1600元工资收入地筹划,适当考虑税率地筹划。
仍按原出台地工资处理办法进行帐务处理避税。
②根据公司地工资、薪酬分配体系,个人所得税地筹划重点是公司中高管理层人员地年度效益奖金。
按到税务部门开具发票方式处理,相关税金员工自行承担。
③营销量化提成和奖金由公司统一开具劳务发票入账,相关税金由量化人员自行承担。
估计可避税250万元左右。
④条件成熟时,建议公司利用注册投资地避税：个人股东在投资分红前,将公司自然人股东变更为法人股东（最好是外地公司）,或直接以法人股东注册公司,均可避20%投资分红个人所得税。
本工程利用该政策估计可避税2800万元左右(该工程净利润*20%)。