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开发商以未办产权证为由,拒绝返还购房合同面积和
实测面积误差房款
篇一：漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理
漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理来源：：日期：201X-11-08陈万金山东泰中律师事务所主任法学硕士
在商品房销售中，购房者和开发商就暂测面积与实测面积的差异发生纠纷时有发生，商品房的销售包括现售和预售，在预售情形中，合同中约定的面积不会是产权登记面积，即使在现售情形中，绝大多数待销房屋的面积也都是暂测面积，其产权登记面积依据《房产测绘管理办法》的规定，应当由房地产开发企业在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记，故而因面积误差引发的纠纷不胜枚举。

而法规对于该问题的处理规定也不够具体、明确，导致相同的案情，各地处理的结果却不同。

一、相关概念
暂测面积是指房屋未竣工前，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。

而实测面积，是指房屋竣工后，经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。

由于房屋预售是房产商将尚未建成的房屋向社会销售，所以在预售合同中，双方当事人约定的建筑面积只能是暂测面积。

由于施工图纸与实际完工的建筑之间会存在差异，暂测面积与实测面积发生误差就在所难免。

商品房销售面积还有套内建筑面积与共用分摊建筑面积之分，即商品房的销售面积是套内建筑面积与共用分摊建筑面积之和。

套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。

套内使用面积是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、户内楼梯等。

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体，包括共用墙和非共用墙。

对于封闭的阳台和不封闭的阳台，其建筑面积的计算方式并不相同。

共用分摊建筑面积是以幢为单位的，本幢内的共用建筑面积可以分摊至每套住宅，其面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积以及各套住宅公共建筑空间之间的分隔、外墙墙体。

套内建筑面积、共用分
摊建筑面积最终是由有资质的部门进行测绘的，存在着一套全面而专业的测算
原则及方式。

二、相关法规
1 ．对于房屋面积问题，《城市房地产管理法》以及中华人民共和国建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》对房屋面积增减的问题并未作出明确规定。

2．建设部在201X年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第20条中对此加以规定，《商品房销售管理办法》第20条规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积有发生误差的
处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%
以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

”
3．201X年3月24日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》第14条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购
房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同
约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约
定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买
受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）
部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款
由出卖人双倍返还买受人。

”
4．地方规定：
（1）《北京市房地产转让办法》
第四十七条：预售商品房按照套内建筑面积计价的，预售合同中载明的预售的
套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。

合同中未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。

（二）面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。

预购人退房的，房地产
开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。

预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。

实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积
乘以100%。

第四十八条预售商品房按照建筑面积计价的，预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。

合同未作约
定或者约定不明的，按照下列规定处理：
（一）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。

（二）建筑面积误差比绝对值超出3%的，依照本办法第四十七条第一款第（二）项的规定执行。

（三）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，购房人有权退房。

预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提
出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。

第四十九条预售商品房按照套（单元）计价的，商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。

按照套（单元）计价的预售商品房实际交付时，房屋的套型与设计图纸一致，
相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的，总价款不变。

套型与设计图纸不
一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，按照合同约定的方式处理；合同未
作约定的，由当事人协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事
诉讼。

（2）《上海市房地产转让办法》
第四十四条：预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，
应当按照下列规定处理：
（一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者
因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同
约定的转让总价格不变。

（二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三
十九条的规定处理。

（三）除本条第（一）项、第（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同
约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同
约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。

但预售
合同另有约定的，从其约定。

第三十九条 :已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；
确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人
订立预售合同的变更协议。

未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有
权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

三、两个相反的案例
1．案例一
案情简介:
201X年4月2日，原告王某与被告山东某房地产公司签订《商品房预售合同》，该合同约定，原告王某购买被告山东某房地产公司开发承6号楼18室房屋1套，该房屋暂测建筑面积为213平方米，房屋总价款为639000元；该房屋交付使用时，建筑面积以房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准,增建面积据实结算。

201X年6月2日，被告通知原告王某，根据房地产测绘所的勘测报告，原告王
某购买的房屋实测面积为232.07平方米，其中套内建筑面积195.07平方米，
公用建筑分摊面积38平方米, 与合同约定的暂测
面积相差19.07平方米，要求王某按原价补交购房57210元,否则,不予办理入
住手续, 在此情况下，原告王某无奈之下向被告上地产公司交纳了增加部分面
积的购房款57210元，并办理了入住手续。

之后原告王某认为，《商品房预售
合同》就建筑面积增减的处理约定不明确，公用建筑分摊面积38平方米太高。

双方为此产生纠纷，王某诉至法院.
法院经审理认为:双方签订的《商品房预售合同>合法有效,对于建筑面积增减处理的约定明确有效.原告应当按照合同的约定支付差额房款,被告应当给原告办
理入住手续,并作出了相关判决。

也就是说购房人想免交因房屋实测面积增加部分的差额房款目的没有达成.但是同样的纠纷案情,如发生在上海地区,则判决结果却完全相反.请看案例:
2．案例二:
案情简介:
201X年8月26日，原告张清波与被告上海洪峰地产公司签订《上海市商品房
预售合同》，该合同约定，原告张清波购买被告上海洪峰地产公司开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套，该房屋暂测建筑面积为189.12平方米，其中套内建筑面积156.98平方米，共用分摊建筑面积32.14平方米，房屋总价款为72500元；该房屋交付使用时，建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认
定的测绘机构实测面积为准。

如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：（1）按该房屋每平方米建筑面积单价计算。