合同法第286条法律属性及适用条件探究内容摘要：
我国经济的高速发展，备受世界瞩目。作为国民经济支柱的房地产行业也水涨船高，全国上下掀起了建设开发的热潮。尤其是近几年，建设项目投资居高不下。伴随者大规模的大兴土木，由此也带来了诸多社会问题：诸如房价过快增长、建设工程价款拖欠、由此带来了民农工工资的无法按时支付。如果这些隐藏的社会矛盾不能及时得到解决，对和谐社会的建设将造成不利影响。基于如此问题，合同法中特别设置了一个新的条文——第286条。应当说，立法者的本意和初衷是好的，希望通过此条款来保障承包人债权的实现，以此来保证工人工资的支付。但该法出台以后，在理论界引起了极大的震动和争议，在司法实务界具体适用该条款时，亦有诸多问题需要探讨。本文拟从该法条的法律属性和具体应用作一简单的探悉。
主题词：优先受偿权/建设工程价款/留置权/抵押权
正文：
一、承包人优先受偿权的法律性质
合同法出台后，针对该法第286条关于工程价款优先受偿的法律属
性，在理论界曾引起了强烈的争论。主要有三种不同的见解：留置权说、法定抵押权说、法定优先权说。根据《担保法》关于担保物权的规定，债权人有权以拍卖、变卖抵押物、质物和留置物的价款优先受偿。我国法律关于优先受偿权的规定集中在《民用航空法》和《海商法》等法律中，规定了船舶优先权和民用航空器优先权等优先权。但这些优先权均是特定的，与建设工程价款的优先受偿权无关。那么，建设工程价款的优先受偿权能否归入上述任何一类担保物权中呢？
（一）工程价款优先受偿权不属于留置权；
1、按照我国担保法对留置的规定，留置权的标的物为动产，目前为止我国没有任何一部法律为不动产设置留置权。留置权属于法定权利，即权利来源于法律规定，只要发生了法律规定的事实（上述特定合同的债务人不履行债务），债权人即有留置权。
2、留置权不仅以标的物的占有为成立要件，而且以对标的物的占有为存续条件，如果债权人丧失对标的物的占有，留置权也就因之而消灭。担保法规定留置权的适用范围是保管合同、运输合同、加工承揽合同，而合同法第286条规定的权利不以占有为条件，不论占有与否，建设工程承包人均享有优先受偿权。
3、虽然建设工程合同在性质上属于承揽合同，但由于标的物的本质差
别，其应当是属于不动产承揽合同。目前情况下，不仅理论上而且在立法实践中，建设工程合同都作为单独的合同类型，与承揽合同法律规则大不相同，不能简单的将其混为一谈。而留置权最主要的特征为动产，建设工程作为不动产显然不属于留置权的范围。
（二）工程价款优先受偿权亦不属于抵押权或法定抵押权：
1、根据《担保法》的相关规定，抵押权是意定权利，即权利来源于双方当事人的约定，在我国法定抵押权尚属空白。抵押权主要是针对不动产（如土地使用权、房屋和其他地上定着物等）而设定的，其最明显的特征是以不转移标的物的占有为必要，在债务人到期不履行债务时，债权人就其价值优先受偿。而工程价款优先受偿权是由法律直接规定的，当事人不能任意创设，且承包人享有优先权不以是否占有标的物为要件。
2、另外从功能上讲，抵押权一般是为未成立的债权提供履行担保，抵押权作为担保物权的范畴，权利人可自由支配，并没有相对的时效期间。
3、按照担保法的规定，抵押物需经过登记，才具有公示作用，方有对抗第三人的效力。但《合同法》第286条并未规定承包人对建设工程的优先受偿权需要登记，且只有登记后承包人才能对抗第三人。
4、我国担保法只就法律行为设立抵押权作了规定，并未规定因事实行为产生抵押权的情况。也就是说，根据《担保法》的规定，抵押权只有通过约定才能产生。目前的担保物权体系是抵押权和质权通过约定产生，留置权通过法定产生。如果将优先受偿权认定为法定抵押权，将造成抵押权既可以通过约定产生，也可以通过法律规定产生，显得整个物权担保体系不够和谐。
（三）建筑工程价款优先受偿权实际上是立法者权衡各种利益基于特别保护基本的社会利益而做出的特别规定，它的本质是一种受偿的优先权，而非法定抵押权或留置权。所谓优先权，也称先取特权，是指由法律直接规定的特种债权的债权人享有的优先受偿的权利。也就是说，当不同性质的民事权利发生冲突时，某种权利依据法律规定具有优先于其他民事权利实现的权利。依法律规定就债务人的全部财产优先受偿的优先受偿权为一般优先权，就特定财产权优先受偿的优先权为特别优先权。也就是说，优先权具有如下性质；
1、优先受偿权是债权，并非物权。优先权是法律根据立法政策为维护社会公平和秩序而赋予特种债权的债权人的一项权利，其作用是对个别的特殊各类的债权加以特别保护，而不是在当事人平等的基础上成立的对某一特定债权的特别保护。
2、优先权是由法律直接规定的，不能由当事人约定。因而它不同于由当事人约定的抵押权、质权，而类似于留置权，但优先权又不象留置权以占有债务人的财产为前提。
3、优先权的标的既可能是债务人的全部财产，也可能是债务人的特定财产，但不能是第三人的财产，此特点区别于可以以他人财产作担保的抵押权和质权。
4、优先权多是无须公示的权利。民法上担保物权的设定，原则上需要以公示为等效要件，否则，担保物权不能成立或不能产生对抗第三人的效力。而优先权基于其权利的法定性，这也是国际通行的做法。大多数国家法律规定，其无须登记，也不以占有债务人的财产为公示要件。
5、优先权属于价值权、变价权，承包人对建设工程不享有物权的权利，而只是一种债权。
从以上优先权的特征进行分析来看，建设工程优先受偿权应当是符合优先权的特征。但因为目前我国法律对法定抵押权和法定优先权均未作相应规定，既然如此，在无法律规定的情况下讨论承包人优先受偿权究竟是不动产法定优先权还是法定抵押权并无多大意义的，也是违背物权法定原则的。比较其他国家和地区的立法，有规定该种优先受
偿权为法定抵押权的，如瑞士和我国台湾地区，也有规定为不动产法定优先权的。所以，现在值得讨论的问题应当是我国究竟应建立独立统一的法定优先权制度还是法定抵押权制度。这样，承包人优先受偿权的定性问题也就容易解决了。
二、建设工程优先受偿权行使的条件：
1、有合法有效的建设工程合同：
合同法第269条规定：建设工程合同包括勘察、设计和施工三类合同。是否这三类合同均可以依据合同法第286条享有优先受偿权呢？首先，勘察和设计合同的承包人对发包人价款的债权性质和内容与其他合同当事人的债权无实质性的区别，属于一般债权，无须法律的特别保护。而施工合同承包人享有的债权价款，往往是自己垫付的费用和工人的劳动报酬，因此需要法律赋予其特殊债权性质。其次，勘察和设计合同承包人所享有的债权在合同法上表述为费用，而不是工程价款，只有施工合同所产生的债权才属于工程价款，符合合同法第286条的规定。再次，勘察、设计工程的承包人在主张工程价款时，建设工程尚不存在，不具备行使优先权的客体对象。而承包人优先受偿权的标的物为建设工程，在发包人违约不履行合同价款时，承包人可以申请对已竣工的工程享有优先受偿权。对于属于优先受偿权范围的施工合同若行使权利至少应注意以下两点：首先该合同应当是合法有效