%
%
运行1小时
1/3
40
4
160
100
100
4800
%
%
不包括节假日
5
97
12
1164
100
50
17460
1
2.5
4
10
%
%
100
30
90
%
%
夜班留1台值班电梯 全年运行
10
每月检查1次
39
86
12
1032
100
100
30960
%
%
全年运行 忽略
忽略
2
0.7
12
8.4
100
70
176
%
%
全年运行 忽略
总46.5KW 总86KW
9台 39台
16
电动遮阳篷
17
电动窗
18
电动旋转门
19
电动防火门
20
变压器
总10KW 1.8KW 0.7KW 2KW 1600KVA台
54个 2扇 2扇 2台
21
配电屏
22
照明系统
总1124KW
综合楼 展示中心
18台 812KW 312KW
运 行 台 数
运 行 功 率
(K
W)
主管：
1、有相关的学历 2、对本专业系统较为熟悉 3、有相关的工作经历 4、有相关的上岗证
员工：
1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验 2、有相关的工作经历 3、有相关的上岗证
人员的搭配原则（主要指员工）
1、老中青相结合 老青各占10％～20％左右 2、技术高中低相结合 高低各占10％～20％左右
－
－
－
－
室外管网
－ －－－ －－－
6、对资料进行管理
（1）建立设备技术档案管理：
A、物业施工竣工验收的整套档案资料。 B、设备的技术规范、标准，操作手册、使用说明书 。 C、设备新技术信息及资料。 D、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。
（2）建立设备登记卡片：
A、各系统设备档案登记卡。 B、各部门设备档案登记卡。
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物业工程部管理
目录
一、物业的分类与工程部的关系 二、工程部的任务 三、工程部的管理工作 四、要实现工程部有效的管理
五、工程部的规章制度 附件、酒店各区域的技术标准及参数
一、物业的分类与工程部的关系
根据使用功能不同，物业可分为4类
（1）居住物业： 住宅小区 、单体住宅楼、 公寓 、别墅、度假村等 （2）商业物业： 综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所
维修工作主要分为计划内和计划外两类维修
1、计划外维修 2、计划内维修 3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验
（维修数量、质量、材料消耗）
工程部的维修分类图
做出设备的中小修计划 一般1个月一小修，三个月一中修
时间 名称
生活水泵
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
1、对能耗进行控制
1、根据物业交接时的统计资料做出能耗预测（见表） 2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗 3、制定节能计划（组建节能机构、制定节能目标等） 4、比较节能效果，总结节能经验
序 号
设备名称
功率
数量
1
冷却水塔
4KW／台
2台
2
空调机
总170KW
6台
3
冷水机组
4
三星室内机
总205KW 总95KW
2、对人员进行管理 （1） 根据物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、
物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位
工程部组织机构设置是多种多样的， 要根据物业的规模和服务标准而设置：
例如：酒店
A、按专业系统设置方式
B、按设备分区域的设置方式
C、按管理性质设置方式
D、按运行管理和维修分设的模式
运行时间30天/月
每
起
天
每天
满负
动
小
功率
荷率
频
时
KW·H
(％)
率
(H)
(%)
每月 功率 KW·H
每月 电
费估 算 0.65元 ／
KW·H
用备注
1
4
12
48
100
100
1140
7时～19时
%
%
夏季3个月运行
6
170
12
340
100
100
10200
%
%
1
103
12
1236
47
95
2
10
950
80%
80
23731
3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是属下人员的工作情况， 如果凡事都要管理者自己动手干，那么， 这一局面就足以说明这里不存在成功的管理。
什么是管理者 一个管理者必须达到下例三项要求
1、必须借助于计划、组织，指挥、协调和控制等过程来开展管理工作。
2、管理者必须直接参与解决问题，做出决策。 （管理者的任务之一就是对不同的可选方案进行评价并作出决择）。
辅医、 保洁
二、工程部的任务
1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标 2、对物业供应能源 3、负责对物业设备和设施进行维修、运行
4、对设备设施进行更新和改造
三、工程部的管理工作
工程部的 管理工作
管理 ： 计划、人员、设备、运行、维修、资料
控制： 能耗、设备运行状态、材料消耗 工作人员的工作精神状态
１．项目竣工总平面图；
２．单体建筑、结构、设备安装竣工图；
３．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
４．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
５．各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料）
６．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
７．房屋销售清单和产权资料；
８．公共配套设施的产权及收益归属清单；会所商业用房物业用房等 ９．物业管理所必须的其他资料。
地域
客房
大厅
走廊 多功能厅
游泳池 餐厅
厨房 会议室 迪厅 办公室
酒吧 卫生间 洗衣房 员工区 健身房
附件、酒店各区域的技术标准及参数
各区域的技术标准参数 （建议）
温度 夏冬 24 22
湿度 夏冬 55 60
新风量 m/h人
50
噪音
照度
35
100-200
换气次数 m/h人
30-50
风速 m/s
0．1--0．2
4、工作人员的工作精神状态进行控制
1、我们讲的控制，是对工作人员在工作时间内精神状态进行控制，而不是全部时间 2、了解员工的技术水平，了解员工的协作意识、工作情绪，了解员工的近期
对管理者的看法，了解员工的需求等。 3、解决了解到的影响工作的问题
四、要实现工程部有效的管理
管理者的管理知识要求
管理知识
25 22 40 65 18
40
100-200
（3）工业物业：工业厂房、仓库等
（4）其它物业：车站、机场、医院、学校
物业的分类与工程部的关系是：
根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件 设置工程部的组织机构和人员配置
现代工程管理理念： 融入市场、精简机构、一专多能
工程部与以下部 门有业务关系
外部： 供电局： 申请用电量、定期电气设备检测、增容
（5）对设备进行编号，确定负责人
4、对运行进行管理
1、 配置有相应技术水平的运行人员，能够简单处理设备故障 2、根据情况调整设备的运行状态 3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次 4、建立运行值班记录 5、每天对能耗进行统计
5、对维修进行管理
设备的生命周期
(浴盆曲线)
O
早期故障期
偶发故障期
劣化故障期
ห้องสมุดไป่ตู้有磨合期 一般控制在1～2个月
磨合期主要观察
1、敬业精神、团队精神 2、脾气、性格、集体融入性、容忍性 3、技术水平、
3、对设备进行管理
（1）按照京国土房管物字(2001)258号《北京市物业管理招投标暂 行办法》第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单 位应将下列档案资料移交给中标企业：
（如消防水泵、柴油发电机）
4、电梯系统、照明系统在人员较少的时间段 （如夜间可关闭一些）
3、对材料消耗进行控制
工程维修材料的消耗是较大的费用消耗，主要消耗在灯泡、 灯 管、开关、插座、电线、阀门上
1、凭维修单领取材料 2、更换的零件要拿回冲销 3、金额较大的配件要有经理签字 4、定期进行小修、加油减少零配件的损坏
2台 472台
5
三星室外机
11KW／台
100台
6
变频生活水泵
22KW／台
2台
7
稳压水泵
8
电子屏
7.5KW
1台
总10.2KW
2块
9
热水循环泵
总60.25KW
3台
10
旱地喷泉
11
灯光效果
总71KW 总130KW
33台泵 276盏
12
电梯
总97 KW
5台
13
小货梯（食品）
2.5KW
1台
14
排烟风机
15
新风机组
劳动局： 特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检
环保局： 排烟、排污、噪声检测
电话局： 申请中继线 、网络
煤气公司： 申请煤气使用并接受管理 市政热力公司： 供应蒸汽
自来水公司： 申请自来水的使用 卫生防疫站： 检查饮用水的洁净度 街道办事处： 门前三包卫生达标