☆物业设备设施的维保管理方法—运行管
理
重要设备巡视： 重点部位的设备设施巡视包括：配电
室的运行、配电间、生活水泵房、消防 泵房、稳压泵房、新风空调机房、强排 污水坑、供暖设备机房、中央空调运行 等设备设施的重要设备的巡视检查。
☆物业设备设施的维保管理方法—周期性保养
• 日常保养 • 年度、月度及周保养 • 换季检修保养
○物业设备设施管理范围的界定—设备档案
②入户维修
– 入户维修是否收费 – 收费标准。 – 操作注意事项：
③二装管理
– 二装报批手续 – 管理费用收取 – 安全管理 – 现场管理 – 验收管理
○物业设备设施的维修—及时率
维修及时性
某物业公司规定：接到客户报修电话 后15分钟反应到位；一般问题30分钟内 解决；30分钟无法解决的，应向客户口 头解释，并于4小时内最终解决；需协调 外部单位解决的，应于一日内向客户做 出书面答复。
➢
针对设备的维修
➢
针对
针对维修人员的行为规范化
针对人: 七分维修技术 三分规范化表现。
针对维修人员的行为规范化
• 着装、仪容和举止 • 仪容自然、大方、端庄。 • 文明用语
针对人员的行为规范化
• 第一责任人制度 • 无论哪个部门、哪个专业的员工接到
客户的报修电话，不能以任何理由立 即加以拒绝。
维修及时性-报修流程
维修的及时性---未完成工单管理
维修的及时性---重复维修管理
☆物业设备设施的维保管理方法---运行管理
物业设备的运行管理包括了物业设备技术运行管 理和物业设备经济运行管理两部分。
日常设备巡视：
• 项目实体根据实际情况，确定对主要设备 设施的巡视检查，巡视周期、巡视内容等 分专业制定相关表格，由专业技工负责日 常巡视，并认真填写巡视表格。按月整理 统一存档，期限两年。
☆物业设备设施的维保管理方法—特种设备
电梯
两种管理形式： a. 合同由物业方与维保单位签订； b. 合同由业主方与维保单位签订；
其他设备
锅炉、起重设备、压力容器。
☆物业设备设施的维保管理方法—强制检验项目
➢ 10Kv预防性试验 ➢ 消电检 ➢ 建筑物避雷检测 ➢ 高压用具检测 ➢ 避雷器检测 ➢ 压力表检测 ➢ 测量工具检测 ➢ 二次供水水箱清洗（水质检测） ➢ 空调管道清洗
物业设备设施的维护与保养
内容
特点 • 物业设备设施维修保养的特点 范围 • 物业设备设施维修保养的范围界定 方案 • 物业设备设施的管理方案
• 物业设备设施保养质量保证-----培训管理
培训
目的 • 设备设施进行专业化管理的目的
○物业设备设施维修保养的特点
物业设备管理范围广泛
包括室内设备，还包括红线内的室外 设备设施。
• 周报告应包含的内容； • 月报告应包含的内容 • 年报告应包含的内容
☆物业设备设施的维保管理方法—计划性维修
• 计划性维修 计划性维修，是在设备未曾发生故障
时就有计划地进行预防性的维修。这种 按事先规定计划进行的维修，是一种科 学的维修制度，有利于事先安排维修力 量，极大减少设备设施突发意外故障而 造成的损失。
设备的工作效率及使用寿命。最终充分发挥设 备的使用效能。
2015.8.8
○物业设备设施的维修保养指标
衡量物业设备管理质量的指标： 设备的完好率，％； 零修急修及时率%、返修率%； 客户满意度，％；
○物业设备设施的维修保养与服务指标
物业管理一级与二级的比较
○物业设备设施管理范围的界定：
a.开发商自持资产的物业维修保养范围。 b.销售型资产物业的维修范围。
○物业设备设施管理范围的界定 ——原则
☆物业设备设施的维保管理—周期保养
☆物业设备设施的维保管ຫໍສະໝຸດ 方法—换季保养☆物业设备设施的维保管理方法—报告制度
周报告、月报告、年报告制度
– 工程维修班长每周向工程负责人提交周报告 – 工程月度工作报告由工程负责人汇总编写 – 工程年度工作报告由工程负责人总结编写
☆物业设备设施的维保管理方法—报告制度
☆物业设备设施的维保管理方法—外委维保管理
外委维保类合同管理 • 管理流程注意事项 • 由于维保方过错造成突发事故的处理
☆物业设备设施的维保管理方法—外委工程管理
工程施工现场管理 ●施工现场勘查，施工区域内水、电、气管路是否
造成影响；上下水管路是否符合规范要求。 ●隐蔽工程验收 ●质保期： ●资料交接； ●设备损坏：人为造成----质量问题的区分；
主要有给排水、强弱电、暖通、消防、 电梯、燃气、土建设施以及通信网络等设 备，这些设备设施构成物业设备的主体。
○物业设备设施维修保养的特点
物业设备管理的内容丰富
➢ 物业设备资料管理 ➢ 物业设备运行管理 ➢ 物业设备维修保养管理 ➢ 物业设备改造工程管理
○物业设备设施维修保养的特点
物业设备的维修有极强的针对性
☆物业设备设施的维保管理方法—突发事故上报
✓有一定经济损失、对经营造成影响、 产生人身伤害和组成不良社会影响的 ✓直接经济损失1000元以上。 ✓要求24小时内填写《突发事件处理报 告》上报到总部主管部门。
○物业设备设施维保质量保证——培训管理
○设备设施进行进行专业化管理的目的
对设备设施的日常维保及维修工作进行专业 化管理的目的，是为了能够利用专业化的队伍的 技术力量，保证设备设施能够处于良好的运行状 态。通过对设备进行日常巡视、维护保养，使设 备在安全、节能、经济的状态下运行，从而提高
总原则：
物业设备设施管理范围，是 以与业主方签订的物业服务 协议为基础，进行界定的。
○物业设备设施管理范围的界定—销售型资产
①
公共区域设备设施维修保养
②
入户服务
③
二装管理
①公共区域设备设施维修保养
– 公共区域设备： 房屋共用部位、共用设施设备及相关配套设备 设施。
– 红线内的设备设施： 室外广场设施、外围广告设施、地下管线、楼 体外立面等