资金需求型参与者分析
• 本土小开发商，有地或土地有瑕疵，需要资金解决开发或土地问题。
• 本土发展中的开发商，具有一定的知名度，有稳定的开发业绩，需要 资金注入，提高开发业绩和企业品牌。 • 政府，主要是城市运营资金缺口大。
商品供给特征
根据成交土地整体开发时间控制等条件，结合06年、07年成交土地整体可开 发量预测，2008年成都市房产市场可新增供应量约4000万㎡左右，住宅物业面 积近3000万㎡，其中主城区的供应量在1200万㎡左右 。
万人
万人 万人 万人
1044.31
452.57 591.74 1036.4
1059.69
464.54 595.15 1052
1082.03
482.07 599.96 1070.9
1103.4
497.5 606.25 1092.71
万人 万人 ‰ ‰ ‰ 万户
24.52 10.42 23.66 10.05 13.61 336.11
规范市场，解决中低收入人群的真实住房需求
新特区带来什么？
机会多样化
一是中央财政将给予专项补助。 中央财政在一定时期内会对新特区给予专项补助，同时还可给予税收、 银行贷款等方面的支持。 二是率先在西部推进市场改革。 可率先在西部推进金融市场改革，推出一些金融新产品，如赋予地方政 府发行债券权，支持基础设施类企业自主发展，支持企业上市融资等。 三是将加快土地流转试验。 一些农村土地可整体规划用于城市建设，农民变成市民。土地政策有望 更加灵活，可在区县之间调整用地指标。 四是可享受东北老工业基地政策。 五是可设立保税区和自由贸易区。 这样可使货物的通关效率更高，使城市物流业得到长足发展，同时有助 于吸引更多外资，保持城市竞争力。 六是国家加大基础设施投入，加快农村发展。 如在农村公路、农田水利等方面增加投入，通过改善基础条件，为农村 实现集约化、规模化经营提供有利条件。
第一产业
第二产业
第三产业
金融政策
2007年央行 6 次加息，10 次提高存款准备金率 9 月 27 日， 央行和银监会联合发布 《 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 》 12 月 12 日， 央行、银监会发布《 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 》
07年底—08年初，金融调控效果显现，全国及成都 市房地产市场均表现为相对冷清。
地铁一号线 地铁二号线
2007年需求量成交走势
成都市（万㎡） 总成交量 同比增长率 其中住宅成交量 2678.34 33.60% 2427.12 五城区（万㎡） 1373.35 36.10% 1202.73 郊区（市）县（万㎡） 1304.99 31.10% 1224.39
同比增长率
35.80%
39.20%
成都恩格尔系数绝对值以及下降幅度表现为人民生活水平提高较快，大额 支付能力相对较强。 成都从2002年开始，其居住类支出比重逐年下降，购房压力相对较小。
成都市将先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城，今年投入将超过50亿元
北部商贸城
西部健康休闲城
东部工业商务城
南部科技商务城
成都市地铁规划线路图
2006年各城市产业结构对比
100% 80% 60% 40% 20% 0% 12.30% 重庆市 43% 44.10% 7% 成都市 46.10% 4.50% 武汉市 48.53% 0.91% 上海市 57.30% 28.70% 2.70% 天津市 1.30% 北京市 44.70% 48.90% 49.40% 50.56% 40% 70%
14.9% 1155.3
14.2% 1005.9
14.2% 880.76 771.5 8.7%
16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
2006
2006年
2005年 社会消费品零售总额
2004年
2003年
按销售地区分
社会消费品零售总额持续增长 成都市人均可支配收入保持在年均约10％的增长率 人均年消费量增幅约12％，超过人均可支配收入增幅
政策频出，调控力度逐步加强
房产相关政策
1 月 16 日，国税总局发布《 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 1 月 22 日，建设部、中国人民银行联合发布《 关于加强房地产经纪管理规范交易结算 资金账户管理有关问题的通知》 3 月 16 日，《 中华人民共和国物权法 》经人大审议通过，自 10 月 1 日起施行 4 月 2 日，建设部等 8 个部委联合发布《 关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 》
1993年至2006年，人均年消费增加近4倍
可见，成都市经济快速发展，居民收入持续上涨，消费力进一步加强
消费能力逐年上涨，购房压力减小
年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006
恩格尔系数
成都 成都 成都 37.44 -3.50% 10.7% 39.15 4.60% 11.4% 38.27 -2.20% 11.61% 37.8 -1.20% 11.3％ 35.3 -6.60% 9.70% 33.9 -1.40% 7.14% 恩格尔系数增幅 居住类支出
户籍政策
《成都市公安局关于贯彻〈中共成都市委成都市人民政府关于深化户 籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）〉的实施细则》
• 户籍制度改革的这几年，成都的房地产业 和城市综合经济都得到了较好的推动。
土地政策
《全国工业用地出让最低价标准》 《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》 城镇土地使用税税额标准在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 3 月 26 日，财政部、国土资源部发布 《 关于调整中央分成的新增建 设用地土地有偿使用费分配方式的通知》 9月，《关于加大闲置土地处置力度的通知》 《成都市闲置土地处置工作方案》 10月，《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》 11月，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 11 月 19 日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定印发 了《 土地储备管理办法 》
稳定发展第一产业、优化发展第二产业、加快发展第三产业为指导思想，
加快结构调整，有效推动了第三产业的快速发展。 2005年第三产业成为地方经济的支柱产业，第三产业的增长速度与沿海
发达城市相当，显示未来第三产业的强劲势头。
成都市历年产业结构发展状况
100% 80% 60% 40% 20% 0% 45.90% 8.00% 2003年 46.80% 7.70% 2004年 第一产业 第二产业 42.50% 7.70% 2005年 第三产业 44.10% 7% 2006年 46.10% 45.50% 49.80% 48.90%
人口增长稳定，对房地产支撑较大
单位 人口构成
2003年
2004年
2005年
2006年
年末总人口
按区(市)县分 市 区 根据统计，截至06年底，成都市人口达到 1103.4万人，总户数382.22万。其中迁入率 持续增长率有所减缓，下降1.19%，但仍保 持高增长率；迁出率在06年随下滑0.59%， 县(市) 年平均人口 人口变动 迁入人口 迁出人口 迁入率 迁出率 机械变动增长率 附：总户数
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
成都地产投资机会研究
技术路线
• 经济环境 • 政策环境 • 人口环境 • 城市规划 • 市场需求 • 市场供给 • 消费者需求
• 行业参与者需求
• 商品供给 • 资金、土地供给
• 投资机会
结论
成都概况
成都是四川省省会所在地，位于四川中部、成都平原腹地，是中国西南 地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，是全国15个副省级城市 之一。辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、 成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛 崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。土地 面积1.24万平方公里，人口约1103.4万人，其中城区人口497.5万人。其中武 侯区、锦江区、青羊区、成华区、金牛区、高新区是成都的中心主城区。
经济发展稳定、势头良好——
成都市近年来，经济整体呈现出增长速度加快、运行质量经 济较好、经济效益稳步提升的良好发展势头。 发展潜力大—— 与发达城市比较，成都的GDP总量较低，人均GDP与北京、上 海、天津等相去甚远。说明成都市经济仍具有巨大的发展潜力。
2002-2006年成都市国民经济发展状况 3000 2500 2000 1500 8.46% 1000 500 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 0.08 0.04 0 1871 12.23% 16.83% 2371 2186 1667 0.2 0.16 13.80% 0.12
2007年各类产品供给结构
纵观近年来的发展趋势，高层比例会大幅提升
2007年成都市新开住宅的整体均价为5152.2元/㎡。 A、城郊比较——主城区新盘均价突破5500元/㎡。 B、区域均价——市中心区域接近8000元/㎡。
土地供给
根据近几年来整个土地市场的供应情况、城市整体发展、规划，结合房地 产市场的整体发展形势，2008年的的土地市场市场整体保持比较平稳的发 展状态，整体供应量会有小幅度的增长，预计将会超过30000亩。 2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时间截止为2007年12月 31 日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为 331万元/亩。与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度 的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加 14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上 升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩， 总成交金额为5207228.9万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模 为48.94亩/宗。与去年相比，2007年主城区成交土地宗数明显上升，而成交 面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价同比上升228%。