祝家庄生态园规划设计任务书目录1.项目概况及周边条件 (2)1.1项目区位 (2)1.2建筑规模 (2)1.3地块条件 (2)1.4道路交通 (4)1.5周边区域环境及设施 (4)1.6周边基础设施 ............................................................... 错误!未定义书签。
2规划设计的基本原则 (5)2.1设计理念及意向 (5)2.2规划设计要求 (6)2.3项目总体布局 (7)2.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示） (8)3规划设计要求 (10)3.1总体要求 (10)3.2项目住宅产品布局 (10)3.3项目住宅产品户型配比 (11)3.4配套及功能设施建议 (11)3.5建筑风格建议 (16)3.6园林风格建议 (17)3.7区域识别系统建议 (19)4设计成果要求 (21)4.1设计成果 (21)4.2方案数量 (22)5设计时间计划 (23)1 .项目概况及周边条件1.1 项目区位项目地块位于河南省商城县河凤桥乡田湾村，南临商城县城关镇距离约5.5公里，北接上石桥镇距离约15公里。
项目区位图1.2 建筑规模本项目占地面积120亩，合8万M 2左右。
用地性质为休闲度假居住用地。
项目用地范围示意图1.3 地块条件1.3.1 地块周边条件790米760米800米620米三亚市三亚市区45公里清水湾海棠湾土福湾 亚龙湾三亚湾大东海香水湾英州镇三亚机场东面：天然固有鱼塘两个，土壤肥沃，鱼肉鲜美，已在本县范围内举行过多次钓鱼比赛，拟在其东侧规划果树种植园，水果采摘区，在其北侧规划种植大棚蔬菜； 南面：原始梯形农田环绕一池方形荷塘，清晨炊烟袅袅绕过田埂，朝露晶莹划过青草，乡土气息扑面而来。
西面：下畈村庄，本地居民民风朴实，热情好客； 北面：新农村水泥双行车道通往商淮路。
1.3.2 地块内部条件项目地势平坦，北向略高；内部有部分虾塘。
已建成农宅两间，客房洋楼一栋。
农宅一间为厨房，内设土灶，烹饪农家特色菜肴；一间为宾客包间，有大、中、小三种供游客选择，西侧设有台球桌案供游客娱乐。
客房可供游客过夜，让游客更充分的体验农家生活。
• 内部仍有部分虾塘• 内部沙地，地势平整，北向略高，无特殊资源西北侧：雅居乐在建规划路北侧：以规划待建路为项目北向边界，目前仍为土路北侧：相隔土路为湖和椰树林，并可眺山景，景观良好西侧：待建规划路，目前仍为土路西侧：高坡及防护林 南侧：防护林和沙滩南侧：一线强势海景东侧：以电线杆为东侧界线，雅居乐用地，已取土地证，目1.4 道路交通本项目距商淮路600M 左右，有新农村公路连接。
商淮路入口距城关镇5KM ，距离上石桥镇15KM ，交通十分便利。
1.5 周边区域环境及设施本项目位于河凤桥乡田湾村下畈小队。
祝家庄的发展规划为——以“住农家屋，吃农家饭，干农家活，享农家乐”为服务内容，以周末节日休闲度假、采摘瓜果体验劳动乐趣为服务特色，①③ ④② 东环铁路高峰站本项目.规划设计的基本原则1.6 设计理念及意向1.6.1 整体定位三亚东岸•顶级滨海人文度假居住区1.6.2 项目形象定位✧三亚东岸，卓尔不凡的产品，与众不同的度假居住体验！✧在三亚东岸，打造一种被向往的人文度假生活！✧“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。
”✧形象关键词：格调、品味、人文1.6.3 项目客户定位➢度假需求可分为享乐需求、休养需求、享受需求和品味需求，依次由较低层次到较高层次。
追求格调品味的度假客户讲求度假生活的精致享受，不注重价格，但注重品质；讲求度假生活的气质享受，不看重新奇概念，但看重艺术性、审美性；讲求度假生活的圈层享受，不喜欢大众化，但偏爱与圈子里的人分享快乐……这是度假生活享受的最高境界。
追求格调品味的度假客户在进行度假物业的置业时，主要考虑的是项目是否具有品味的居住环境、纯粹的社交圈子、人文的度假氛围和格调的休闲活动等等。
➢目前，三亚已开发的湾区，充斥着各类游客，漫溢着喧嚣与浮华，缺少纯粹的社区环境和人文氛围。
而清水湾，纯粹的高尚度假居住区，远离世俗与虚华，是度假客户追求格调品味度假生活的理想之地。
而本项目通过高品质打造，将成为格调品味型度假客户置业的首选。
1.6.4 产品定位产品定位原则➢本项目为820亩大盘，产品应多元化、复合化，扩大客户层面，降低开发风险➢不同产品承担不同的功能，实施合理的开发节奏➢本项目以高层物业为主流产品，迎合主流客户群需求产品功能划分➢价值标杆产品形式：独栋和联排别墅承担功能：项目价值标杆，提升项目品质，形成自身价格比较机制产品点：强调对稀缺资源的占有，注重享受感和身份标签➢盈利空间产品形式：高层承担功能：预留发展弹性，争取更多盈利空间，后期机动调整产品点：适当的户型创新，强调实用➢度假配套配套形式：酒店、会所、商墅街承担功能：●一个超星级酒店，提升项目整体形象；●一个精品小酒店，用于长期经营，沉淀资金；●一个公寓区会所，满足公寓人群的生活需求；●一个别墅区会所，满足别墅区客户的健身、休闲、娱乐需求；●一个卡梅尔风情商墅街，启动展示，塑造项目格调、文化。
1.7 规划设计要求整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以顶级滨海人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。
1、将核心资源转化为核心竞争力本项目最核心资源为海景，充分利用地块资源，人工制造合适坡度，力求实现户户观海。
2、满足整体定位要求➢最大化提升住宅的海景可视度➢考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型➢充分挖掘北侧山体及高尔夫球场的景观价值，最大限度提升住宅价值➢不同密度物业组团布置绿化隔离带，保证住户圈层的纯洁性➢保证地块内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源➢设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡3、满足分期开发要求➢首期以酒店及价值标杆产品启动，树立项目高档形象。
➢设施分布提升区域均好性，形成分散的地价峰值点，保证每期均有良好的价值点4、规划空间强调整体结构的层次性➢开放空间：公众可以到达，随意走动，商业区、会所➢半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带➢私密空间：组团内部空间5、酒店排布于沿海通达性较好处海景酒店可以提高酒店经营收益，实现持续的经济效益；6、住宅设计的朝向要求住宅产品保证户型通透，增加采光面；尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向产品。
7、公寓产品公用部分公用部分尽量做到自然采光、通风；楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前提下，应尽量设计得经济合理，以提高实用率8、人防、消防等要求按照国家和陵水县有关法规1.8 项目总体布局本项目自南向北依次排布独栋别墅、联排别墅和中高层公寓；酒店布置于地块西南角位置。
（下图为物业排布示意，可根据规划实际情况进行调整）各物业用地情况：物业类型 占面（亩）占面（平方米）占面比 独栋别墅 51 33,686 6.14% 联排别墅 425 283,274 51.62% 中高层222 147,825 26.94% 商业街—商墅（联排）3.75 2,500 0.46% 酒店 120 80,000 14.58% 风情会所 2.25 1,500 0.27% 总计824548,784100.00%1.9 启动区（前期策划成果之一，仅供提示）1.9.1 启动策略启动物业：本项目以酒店、独栋、联排及商墅街启动； 启动规模：（单位：平方米）序号项目名称占地面积（平方米）建筑面积 （平方米）1 独栋别墅 5,176 1,5532 联排别墅38,777 23,266 4 酒店 77,000 38,500 5商墅3,3332,000中高层五星级酒店精品酒店联排独栋商墅街6 合计124,287 65,319展示区末期酒店用地，启动区作园林处理1.9.2 展示区设置在启动区内展示区内容：➢综合、体验式酒店会所（于酒店内部设置）➢风情商墅街➢小型水车广场、渡口等滨水设施打造公共活动空间➢售楼处（利用商墅，后期改作商业）➢社区入口（项目开盘起势的重要节点，社区形象展示点与煽情点，吸引人气）水车广场和木筏渡口（初步建议）是将水资源价值最大化的经济设施，为度假人群营造娱乐场所，点缀以风情商墅，成为情趣十足的公共空间2 规划设计要求2.1 总体要求➢ 用地性质：本项目用地为旅游度假居住用地； ➢ 限高：本项目限高，建议高层18层左右； ➢ 绿化率：本项目绿化率不低于30%； ➢ 占地面积：本项目用地面积824亩；➢ 建筑面积：本项目总建筑面积为54878平方米。
项目 总建面(㎡)建面占比住宅独栋别墅 9,706 1.77% 联排别墅 145,414 26.50% 中高层公寓326,164 59.43% 住宅合计 484,284 87.7% 配套酒店(含1500㎡会所) 60,000 10.93% 商墅(联排) 2,000 0.36% 底商1,000 0.18% 风情会所(别墅区) 1,500 0.27% 高层会所(公寓区)3,000 0.55%总计548,78412.2 项目住宅产品布局项目住宅产品布局示意图中高层联排独栋商墅街2.3 项目住宅产品户型配比本项目共建住宅5149套，其中独栋别墅占0.68%、联排别墅占18.82%、公寓占80.49%。
项目总建面(㎡) 总套数户型面积(㎡) 同类物业建筑比例建面(㎡)约合套数占总套数比独栋别墅970636 200-250 40% 3,882 17 0.33%250-300 40% 3,882 14 0.27%300-600 20% 1,941 4 0.08%联排别墅145414969 100-200 100% 145,414 969 18.82%中高层公寓3291644144 50-70 40% 130,466 2,174 42.23%70-100 40% 130,466 1,535 29.81%100以上20% 65,233 435 8.45%合计5149 484,283 5,149 100.00%2.4 配套及功能设施建议2.4.1 商业设施设计基本原则➢符合项目高档总体定位➢通过充满艺术气息的商业，积聚人气和提高影响力➢以商业创造价值和制造亮点2.4.2 商业设施设计建议商业主题：休闲的、开放的、时尚的➢启动区商业是商业街形式，后期商业可设计成高层临街底商➢部分商业可进行功能转换，如商墅可扩展出居住功能；➢启动区商墅先行打造，提升展示区形象➢高层底商经营业态——以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主，如洗衣店、西点店、便利店、酒吧、特色餐饮、银行、可外卖的快餐店、美容理发店等等2.4.3 商墅街风格建议——卡梅尔风情参考卡梅尔小镇的Ocean Avenue原形，体现格调品味生活。