• 商品住房政策，是政府对住房市场进行干预和调 节的各种措施和手段。市场对住房的配置是有效 率的，但在满足中低收入群体的住房需求方面却 是存在缺陷的。
• 保障性住房政策，是政府依据法律规定履行职能， 通过多种途径弥补市场供给的缺陷，以满足中低 收入群体住房需求的各种措施和手段。它是社会 政策和社会保障政策的重要组成部分。在我国目 前主要包括经济适用房、限价房、廉租房、公租 房等方面的政策。
（一）福利住房制度时期（1950-1978）
• 这一时期福利住房政策的特点： 1.政府垄断住房的投资、建设、分配、管理和维
修，几乎承担了全部住房责任。 2.住房被视为职工的福利，只缴纳很低的租金。 3.以单位为基础，按行政等级以实物形式进行分
配。 4.房源短缺，住房水平低下，且形成事实上的住
房分配不公平。 5.完全否定住房的商品属性，不存在住房市场。
中国住房政策的演变与未来
• 本讲的主要内容： 一、住房政策概述。 二、我国住房政策的演变。 三、基于住房基本属性的住房政策分析。 四、完善我国住房政策的选择。
一、住房政策概述
• （一）住房政策概念的界定 • （二）住房政策的属性 • （三）我国住房政策的特点
（一）住房政策概念的界定
• 住房政策是一个国政府为满足社会不同层 次群体的住房需求，实现住有所居目标， 干预和调节住房资源的开发与配置的方针、 规划和各种措施、手段的总称。从各国的 政策实践来看，住房政策大体可以分为商 品住房政策和保障性住房政策两大类。由 于各国的国情不同，各国住房政策都具有 自己的特殊性。
三、基于住房基本属性的住房政策分析
• （一）我国住房政策的主要内容 • （二）我国住房领域存在的主要问题 • （三）我国住房政策的反思
（一）我国住房政策的主要内容
• 1.政策目标：建立与社会主义市场经济相适应 的城镇住房制度，实现住房的商品化、社会化； 加快住房建设，满足城镇居民不断增长的住房 需求。
• 主要特点：供应对象的确定性，即住房困难的 最低收入家庭；实施方式的固定性，即配租； 租金标准远低于市场，且受政府的严格控制； 禁止进入二手房市场和转租。
• 政策演变：从1998年国发23号文件首次提出最 低收入家庭租赁由政府和单位提供的廉租房， 建立廉租住房制度，该政策不断得到充实和完 善，但实施效果与社会期望仍有较大的差距。
（二）住房政Leabharlann 的属性• 政策目标的公平性。住房政策的根本目标是满足 不同层次社会群体的住房需求，实现住有所居。
• 弥补市场缺陷但不取代市场。市场机制是住房资 源供给和配置的有效手段，政府是住房保障政策 的责任主体，承担有限责任。
• 目标群体的明确性。商品住房政策针对的是高收 入群体，住房保障政策针对的目标群体是中低收 入群体。
3.改革深化阶段，提出建立与市场经济体制相适应的新的 城镇住房制度，逐步实现住房商品化、社会化；加快住 房建设，满足城镇居民不断增长的住房需求。
4.住房实物福利分配的终结阶段，决定从98年下半年起停 止实物分房，进一步推进住房商品化。
（三）住房制度根本性变革时期（1998-2004）
• 尽管98年国务院23号文件在提出住房商 品化改革目标的同时，也提出了要建立 以经济适用房为主体的多层次的住房供 应体系，但是，随着住房信贷投入支持 政策的实施和确立商品住房成为今后城 镇住房的主要供给产品，住房供给市场 化成为这个时期的主导性政策。
• 2.政策内容：改革城镇住房分配体制，取消实 物分配，实行货币化分配；建立以经济适用房 为主体，多层次的住房供给体系；扩大金融服 务，促进住房商品化；培育和规范住房交易市 场；明确住房是重要民生问题的定位，大力推 行保障性住房政策，改善居民的基本居住条件， 提高住房福利水平。
• 以下我们重点介绍保障性住房政策的几个内容。
• 政策演变：从1994年以来，该政策几经变化调整，直 到2007年修订后的《经济适用住房管理办法》出台才 基本完善起来，但实施效果并不理想。
廉租住房政策
• 性质定位：指政府和单位在住房领域履行社会 保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收 入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。其具 有调控住房市场和收入分配的双重功能。
（二）住房制度渐进性改革时期（1979-1998）
• 该时期的住房政策具有双重属性，即福利分房和试点开 发商品房。渐进性改革分为四个阶段:
1.“优惠售房”试点阶段，主要内容是对新建住房实行补 贴出售，对原有住房折价出售。
2.改革实施的起步阶段，主要是从改革公房低租金入手， 将现行住房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分 配制度。
经济适用住房政策
• 性质定位：指政府提供政策优惠，限定套型面积和销 售价格，按照合理标准建设，面向城市低（中低）收 入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
• 主要特点：宏观指导，分级决策，享受政府扶持政策， 具有政府行为的属性；建设用地通过行政划拨，免收 土地出让金；减免大部分税费，享受低息贷款优惠； 价格管制，按微利保本原则，实行政府指导价格；产 权不完整，再转让受到一定限制。
（四）突出保障性住房政策时期（2005-）
• 2005年两个“国八条”和2006年“国六条”及 “九部委15条”的出台，我国住房政策的重心 开始向社会保障性住房倾斜。
• 2007年国发24号文件，明确住房问题是重要的 民生问题，要加快建立健全以廉租住房制度为 重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的 政策体系，释放了房地产调控从产业政策向公 共政策回归的信号。2008年3月住房和城乡建 设部组建，中央完成了对政府职能的调整工作， 保障性住房供给成为今后政府工作的一个重点。
• 政策的灵活性。必须随着经济发展、居民收入和 住房市场的变化，适时地对住房政策进行调整。
（三）我国保障性住房政策的特点
• 管理体系逐步统一。 • 保障层次逐步清晰。 • 配套政策逐步完善。 • 政策框架逐步成型。
二、我国住房政策的演变
• （一）福利住房制度时期（1950-1978） • （二）住房制度渐进性改革时期（1979-1998） • （三）住房制度根本性变革时期（1998-2004） • （四）突出保障性住房政策时期（2005-）