2017年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。

A．-40B．400C．1800D．36002、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。

A：土地出让金B：占用面积C：经营收入D：销售收入E：借款合同3、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。

A．合同出让金的20%以上罚金B．合同出让金的50%以上罚金C．以原价的30%收回土地D．无偿收回土地使用权4、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】A：10．2万元B：11．0万元C：11．3万元D：11．5万元E：工业用地的监测点评估价格5、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。

A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。

.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格7、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。

A．平均增减量法B．平均发展速度法C．移动平均法D．指数修匀法8、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。

A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。

A：专业工程B：建筑工程全过程C：分部工程D：分阶段E：借款合同10、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。

A．MBBB．MPTC．CMOD．MSS11、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。

A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积C．已签订销售合同的商品房屋面积D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积12、假设某类住宅的价格从3 000元㎡下降到2 800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工业用地的监测点评估价格13、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开B．公平C．客观D．诚实信用14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536B．549C．557D．81615、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B．该耕地的土地补偿费最少为60万元C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费16、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。

A：操作风险B：法律风险C：信用风险D：管理风险E：借款合同17、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。

A：43．8％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格18、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。

A．30%B．40%C．50%D．60%19、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。

通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。

A．AA级及以上B．A级以上C．BB级以上D．BBB级及以上20、下列说法正确的是__。

A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖B．增价拍卖皆为买方报价拍卖C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖D．减价拍卖皆为买方报价拍卖21、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金B．债券+投资基金C．投资基金+股票+债券D．股票+债券22、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。

A．相等B．不相等C．可能会相等D．不能确定23、房地产估价的主要难点是。

A：市场行情变化不定B：供需变化引起价格变化C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D：房地产价格的影响因素影响程度不同E：工业用地的监测点评估价格24、房屋面积测算的内容不包括__。

A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积25、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。

A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同2、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。

A．完成工程设计和合同约定的各项内容B．对当地居民有所安置C．建设单位已按合同约定支付工程款D．有施工单位签署的工程质量保修书3、收益性房地产包括__。

A．未出租的餐馆B．旅店C．加油站D．农地E．未开发的土地4、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。

A：设备及工器具购置费B：建安工程费C：工程建设其他费用D：直接工程费E：间接工程费5、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由__主持，并邀请所有投标人参加。

A．建设主管部门B．公证部门C．招标人D．投标人6、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。

A：15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家B：17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工C：18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人D：19周岁的间歇性精神病人E：21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年7、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有。

A：对房地产本身进行投资改良B：房地产需求增加导致稀缺性增加C：通货膨胀D：外部经济E：建造成本增加8、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。

A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．新兴产业9、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。

A：行政划拨B：招标出让C：拍卖出让D：协议出让E：挂牌出让10、建筑材料与水有关的物理性质有等。

A：孔隙率B：抗渗性C：抗冻性D：弹性和塑性E：耐磨性11、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。

A.AB.BC.CD.D12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。

A．48.5B．49C．51D．45.513、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格B．使用政府公布的房地产交易指导价格C．使用近一年内房地产的平均成交价格D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。

若建筑物总价值为120万元。

下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％15、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。

A：规划设计方案B：投资估算C：资源条件D：投资权益E：借款合同16、会计要素包括__等几大类。

A．资产B．成本C．负债D．利润和费用E．所有者权益17、__不是减轻纳税人负担的措施。

A．附加B．规定起征点和免征额C．减税D．免税18、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。

A：工程质量保修书B：可行性研究报告C：竣工图D：住宅使用说明书E：竣工验收备案表19、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是万元。

A：8.00B：11.76C：16.80D：24.00E：执行层的组织协调20、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡．则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡。