小产权房的建筑合同合不合法篇一：小产权房合法的合同解释本文所谓“小产权房”指农民的合法建筑，没有使用土地的权利、违反农用地用途改变的法律限制（这种限制是否合理是另一问题，本文不打算探讨）或者违反建筑物安全规范的违法建筑不在此列。
本文所谓小产权房买卖，指农民将自己所有的房屋卖给本集体经济组织以外的人，尤其是卖给城市居民。
2007年12月17日北京市第二中级人民法院对通州宋庄农民状告画家李玉兰2002年购买农民“小产权房”合同无效案（以下简称“宋庄案”）做出终审判决，维持了通州区法院房屋买卖合同无效的确认，以被告没有反诉为由撤消了一审判决的赔偿部分，认为被告应当另行起诉。
这并不奇怪。
虽然国家行政机关有关禁止小产权房交易的规定因为限制农民土地权利和不利于解决城市人口的居住问题而受到广泛非议，但法理和舆论作用的对象更应该是立法而不是司法。
虽然中华人民共和国合同法仅规定“违反法律或行政法规的”合同无效，而中华人民共和国土地管理法第六十三条仅规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”而并未涉及农民的房屋买卖，禁止农民将房屋卖给城市居民的国务院办公厅的“通知”和国土资源部门的规章并非行政法规；但中国的法院一向对行政机关非常配合并乐于优先适用位阶较低但通常更加具体明确的规范性文件，将这些位阶较低的规范性文件说成是对有关法律的解释。
禁止城市居民购买农民房屋是对土地管理法有关规定的合理解释吗？然而判决宋庄农民与画家之间的小产权房买卖合同无效仍有诸多可可疑之处：第一，在合同内容并不违反社会公共利益和法律明文禁止的情况下根据行政机关的文件否定合同效力，奖励背信行为，引发道德风险。
“李玉兰的败诉让另外11名遭遇讨房官司的宋庄画家彻底失去了信心，也让在宋庄买房的近200名画家更加忧心忡忡。
”第二，在小产权房买卖得到村委会和乡、镇政府默许甚至明确支持的情形下否定合同效力，严重损害农村自治组织和基层政府的公信力。
第三，不动产物权上可能建立起复杂的权利体系。
将一个事实上已经履行完毕（农村房屋并未实行登记制度，占有转移合同就已履行完毕）而又不损害第三人利益或社会公共利益的不动产物权变动合同多年后根据一方的要求确认其无效，可能引起连锁反应，导致建立其上的一系列财产法律关系被摧毁，引起不必要的混乱，破坏社会经济秩序。
第四，根据“房屋转让必然导致宅基地使用权转让”同样的逻辑，完全可以说“房屋出租必然导致宅基地使用权出租”，同样违反土地管理法第六十三条的规定，其纸面结果是农村房屋不得向非集体经济组织成员出租，实质结果是农民合法建造的富余房屋根本无法出租（本村人谁租房住呀？），导致城市郊区和城中村社会财富的极大浪费并严重损害外出打工的农民（房子可以全部或大部分空出来）的利益。
第五，如果一对农民夫妇去世后其子女均大学毕业留在城市工作，其子女依继承法继承其房屋，根据“房屋转让必然导致宅基地使用权转让”同样的逻辑，不是一样会导致非本集体经济组织成员的人拥有宅基地使用权吗？如果把土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”扩大解释到包括房屋，其结果必然是剥夺这些城市居民继承农村父母房屋的权利，引发法律冲突。
第六，从来没有一条全国人民代表大会通过的法律将农民的房屋列为限制流通物，如果农民的房屋事实上却几乎不能买卖、不能出租、不能让自己移民到城市的子孙继承，这样的房屋所有权还是所有权吗？一个引发法律冲突的法律解释不是合理的法律解释，更不要说引起上述一系列严重后果的法律解释了。
因此，禁止城市居民购买农民房屋的政策与其说是对土地管理法第六十三条的解释，不如说是对宪法、民法通则、合同法、继承法、物权法等一系列法律的违反。
宋庄案二审判决旧病未除又添新病也许是因为担心宋庄案的判决引发效仿潮，导致大量购买小产权房的市民和外来农民无家可归产生社会问题；二审判决似乎试图以加重起诉农民赔偿负担的方式来阻止农民起诉。
判决指出：“出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。
对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
”这段文字引自2007年12月17日的北京晚报，18日的京华时报、北京日报、法制日报等多家报纸的有关报道中也有意思相同的文字，至少有两家报纸对这段文字加了引号，应该不是记者的杜撰或笔误，而是来自判决书或法院给新闻机构的“通稿”。
这是一段让让我十分震惊的文字。
二审法院既然认为赔偿问题被告应当另行起诉，却在被告未起诉前宣布了赔偿案的判决结果，只差没有计算具体的赔偿金额了。
刑事案件的“先定后审”（先通过阅卷对判决结论心中有数了再开庭审理）曾经饱受非议，没想到中国恢复法治建设近三十年后的今天，反而在民事案件上出现了“先判后诉”！如果真的存在禁止农村房屋卖给城市居民的法律（实际上并不存在），那么买卖双方不是同样应该注意到这一法律存在吗？如果农村房屋卖给城里人是违法的，虽然事隔多年后主张结束违法状态不如知道有相关法律后立即要求结束违法状态值得提倡，但要求结束违法状态总比要求维持违法状态值得提倡吧？怎么能以“多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效”作为承担主要责任的理由呢？合同无效乃自始无效，未履行的不得履行，已履行的当时就应当回复原状。
如果这样的话，由于缔约费用很低，又是混合过错（双方都有过错），几乎没有什么损失需要赔偿。
当时没有回复原状的后果，是农民长期占用画家的房款，而画家长期占用农民的房屋。
双方当时在自愿状态下达成协议，说明房屋和房款的价值是相当的。
根据平均利润规律，相同的原本通常情况下孳息也应当是相同的，互相赔偿等于不必赔偿。
只是由于合同无效，画家对房屋的装修就成了以自己的材料和人工添附于他人的不动产上，农民作为不动产所有人对不动产的增值部分构成不当得利，应当返还给画家。
因为房屋一直由画家居住，农民应返还画家的不当得利仅为装修增加价值的残值而已。
所谓“应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及（应该为“或者”，但原文为“以及”）买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定”，根本就不是信赖利益损失的赔偿，而是履行利益损失的赔偿。
只有在房屋买卖合同有效的前提下，画家才可能因为合同的履行获得房屋价格变动的收益。
说画家因为信赖合同有效而错失了购买他人房屋的机会是站不住脚的。
如果购买小产权房是违法的，那么购买任何一处小产权房就都是违法的，而购买小产权房的资金通常根本就无法购买城市房屋即所谓“大产权房”。
假设画家以房款去炒股或从事其他资金运作赚许多钱同样不能成立，2007年底至2008年篇二：小产权房买卖合同无效小产权房买卖合同无效小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
”1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。
”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2007年12月30日，国务院办公厅国办发71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。
”合同无效说的理由有三：其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。
同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。
”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。
对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。
其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。
小产权房买卖合同是否有效2003年6月，郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市区的一套小产权房。
双方约定总房款万元，代女士先付5万元，等房屋过户后再付余款。
合同签订后，代女士交了5万元，然后花万元装修了房子。
随后，靳先生到房管局过户时获悉，他卖的房子是村集体开发的“小产权房”，他只享有80%的产权，没有土地使用证权，因此不能过户。
靳先生与代女士双方多次协商无果。
2007年10月29日，郑州市中原区法院一审判决解除双方的购房合同，代女士返还房屋。
代女士不服，上诉至郑州中院。
今年1月7日，郑州中院维持原判。
“小产权房购买合同无效”，郑州中院民二庭法官赵军胜说，早在1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。
”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2007年12月30日，国务院办公厅国办发71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。
”但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为，小产权房买卖合同是有效的，“房屋盖成后，房主就取得了物权;买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。