XX饭店
十年经营数据规划
XX饭店地处市最黄金地段，酒店主营项目为常规客房和餐饮。

其它一楼天井区和顶楼露台区可用于出租营业。

酒店优势十分明显，所处地区也非常有生命力。

本计划根据饭店自身特性，经过多项论证和比较，选用一下方案，计划认为此为最佳方案。

现将计划元素罗列如下：
1、计划必须保证饭店中、长期可持续性发展的要求。

保证
饭店在10年时间中在所在区域的核心竞争力。

2、计划直接将10年收回银行贷款本息为目标，进行相关
数据的测算。

3、计划极力倾向饭店塑造精品会员式酒店的发展方向。

并
认为相当的客房空间质量十分重要。

客房数量和餐位数合理比例十分重要。

4、计划对未来10年市场竞争方式，市场渠道演变趋势，
旅游者消费审美取向等业内因素有充分考虑。

其它如政治、社会环境、不可抗力等不作相关探讨。

5、计划对饭店主观经营管理作乐观预测。

因涉及长期综合
主体，不作细节操作的界定。

6、计划针对产品：标准客房80间（套）。

底楼餐厅，餐位数120位。

天井租赁区
露台租赁区
一、客房
随着酒店市场竞争能力的不断完善，以及自我定位的日臻成熟，而逐步凸现酒店的精品特质。

同时，配合酒店正常更新的节奏。

将计划针对的10年度分为三个阶段。

（一）产品设置
第一阶段：1-3年度
1、酒店开业初期。

2、客源主动选择性尚不充分。

3、低端客房作为进入市场的主打产品。

第二阶段：4-5年度
1、酒店逐步为市场认可，并具有相当知名度。

2、所在街区全国闻名。

3、酒店第一次内部更新装修（根据当时情况而定）。

4、大床房供不应求，高级房供不应求。

第三阶段：6-10年度
1、市场知名度极高，酒店形成独特传统。

2、精品酒店特征体现，形成固定客户群。

3、国内中产阶级消费方式风行，酒店审美取向趋于多元化。

4、酒店第二次内部更新装修（根据当时情况而定）。

（二）客房定价
第一阶段：1-3年度
1、第一年度
（1）基于准四星级的挂牌价、Walk-in价格。

（2）基于同地段三星级的旅行商、散客、团队价格。

2、第二年度
（1）基于四星级的挂牌价、Walk-in价格。

（2）基于同地段准四星级的旅行商、散客、团队价格。

3、第三年度
（1）基于四星级的挂牌价、Walk-in价格。

（2）微调旅行商、散客。

（3）取消团队价格，实行团散一体价。

第二阶段：4-5年度
1、第四年度
（1）经过装修后，挂牌价、Walk-in价格一次性到位。

（2）旅行商价格达到四星级标准。

（3）散客价格适当上扬，幅度小于旅行商价格。

（4）实行团散一体价。

2、第五年度
（1）挂牌价、Walk-in价格保持不变。

（2）旅行商价格保持不变。

（3）散客价格再次适当上扬，缩小和旅行商价格的价差。

高级房基本相同，套房一体价。

（4）实行团散一体价。

第三阶段：6-10年度
1、第六年度
（1）经过装修后，挂牌价、Walk-in价格一次性到位，达到五星级标准。

（2）旅行商价格微调上扬。

（3）标准客房散客价格保持不变，套房保持与旅行商价格的一体价。

（4）实行团散一体价。

2、第七年度
（1）只对低端房的旅行商、散客价格进行微调。

3、第八年度
（1）只对低端客房的旅行商价格进行微调。

4、第九年度
（1）对低端客房的旅行商价格进行微调上扬。

（2）对低端客房的散客价格进行一定程度的上调。

5、第十年度
（1）价格保持。

（三）客房出租率
第一阶段：1-3年度
1、第一年度
（1）至下半年度，普通标准房、大床房基本处于无房状态。

（2）高级大床房在下半年度逐步打开销量。

（3）套房尚未被市场接受。

2、第二年度
（1）普通标准房、大床房基本处于无房状态。

（2）高级大床房依靠up-grade增加使用量。

（3）套房使用率增加。

3、第三年度
（1）普通标准房、大床房由于团队量减少而出租率回落。

（2）高级大床房形成自有客户群，出租率坚挺。

（3）套房使用率稳步上升。

第二阶段：4-5年度
1、第四年度
（1）价格调整和房型调整造成半年的震荡，为长远效益的短期牺牲。

2、第五年度
（1）酒店创新高的一年。

第三阶段：6-10年度
1、第六年度
（1）新房型：俱乐部房的适应期。

2、第七年度
（1）高级大床房、俱乐部房使用率上升。

3、第八年度
（1）高级大床房、俱乐部房使用率上升。

4、第九年度
5、第十年度
（四）客房平均房价和营业收入第一阶段：1-3年度
1、第一年度
2、第二年度
3、第三年度
第二阶段：4-5年度1、第四年度
2、第五年度
第三阶段：6-10年度1、第六年度
2、第七年度
3、第八年度
4、第九年度
5、第十年度
二、餐饮
餐饮受到社会综合餐饮环境的影响较大，具有相当的可变动性。

对于餐饮经营的长期计划有一定的难度。

目前，本酒店的客房数和餐位数配置基本接近常规标准，即 1 ：1.5左右。

在此引入业内通行的餐位数：客房数公式进行测算：
餐饮营业额=客房营业额╳（客房数∕餐位数）╳45%
=客房营业额╳（80/120）╳45%
=客房营业额╳30%
三、租赁
1、租赁时间可能会产生间断，同时随着地价的增值，租金也会上涨。

综合类似的相关因素，以下所涉及的数据皆为估算统差值。

2、租赁项目独立核算。

前期装修，设施设备，附加税金，摊销费用等支出测算为租金收入的40%，则本项目10年度净收入为7391250元。

四、综合成果
（一）主营GOP
十年度主营GOP总额为77738948.3元
（二）租赁收入
10年度租赁净收入为32558000元
XX饭店10个经营年度总经营利润为：110296948.3元。