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房地产开发企业常用的会计科目
（一）投资性房地产成本模式计量账务处理 取得时账务处理： 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产 贷：银行存款或在建工程等 2.将非投资性房地产转为投资性房地产 借：投资性房地产 贷：开发产品等
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一、投资性房地产成本模式计量
持有期间账务处理： 1、计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 2、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入
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三、“增值税”科目会计核算
2．视同销售的账务处理。 企业发生税法上视同销售的行为，应当按 照企业会计准则制度相关规定进行相应的 会计处理，并按照现行增值税制度规定计 算的销项税额（或采用简易计税方法计算 的应纳增值税额），借记“应付职工薪 酬”、“利润分配”等科目，贷记“应交 税费——应交增值税（销项税额）” 或 “应交税费——简易计税”科目（小规模 纳税人应计入“应交税费——应交增值税” 科目）。
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房地产开发企业常用的会计科目
开发产品 投资性房地产 预收账款 应交税费 开发成本 开发间接费用
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房地产开发企业常用的会计科目
一、开发产品的账务处理 开发产品是指企业已经完成全部开发过程，
已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的 条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售 的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记
超标费 土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置
费 人防异地建设费……
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“营改增” 对房地产企业财务的影响
Ø 适用的税种税目发生变化 Ø 企业的主管税务部门发生变化 Ø 纳税人身份发生变化 Ø 会计核算发生变化 Ø 收入和成本的计量发生变化 Ø 影响企业的财务信息和成果
借：投资性房地产——成本 贷：银行存款或在建工程等 2.将非投资性房地产转为投资性房地产 借：投资性房地产——成本等(公允价值)
公允价值变动损益(借方差额) 贷：开发产品等
其他综合收益(贷方差额)
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二、投资性房地产公允模式计量
二、持有期间账务处理 1、资产负债表日公允价值变动
借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或相反分录 2、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入
房地产企业 会计核算与税务处理
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房地产会计核算的特点
Ø 1.开发产品的成本核算复杂。 Ø 2.经营收入及其相关税金核算特殊。 Ø 3.涉税环节多。 Ø 4.涉及的税种多、税目多、费用多。
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通常都有的费用
建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费 城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、 绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、 土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、 工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、 消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、 散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音
按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度 确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税 费——待转销项税额”科目，待实际发生纳税义务时再转入“应交税 费——应交增值税（销项税额)” 或“应交税费——简易计税”科目。
按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会 计制度确认收入或利得的时点的，应将应纳增值税额，借记“应收账 款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）” 或“应交 税费——简易计税”科目，按照国家统一的会计制度确认收入或利得 时，应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。
“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
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房地产开发企业常用的会计科目
二、投资性房地产的账务处理
投资性房地产，是指为赚取租金或资本 增值，或两者兼有而持有的房地产。投资 性房地产应当能够单独计量和出售。包括 采用成本模式计量的投资性房地产和采用 公允价值模式计量的投资性房地产
“开发产品”
“投资性房地产”
应交税费
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二、投资性房地产公允模式计量
1、收到对价时 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费
2、转销投资性房地产 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动
注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方 3、结转其他综合收益
借：其他综合收益 贷：其他业务成本 4、结转公允价值变动损益 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或相反分录
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房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理
契税
房产税
耕地占用税
城Hale Waihona Puke 土地使用税增值税 （重点） 土地增值税
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三、“增值税”科目会计核算
一般纳税人的增值税会计处理（财会 〔2016〕22号）
1. 在“应交税费”下设置11个二级科目 “应交增值税” “未交增值税” “增值税留抵税额”“增值税检查调整” “待抵扣进项税额”“简易计税” “预交增值税” “待认证进项税额” “待转销项税额” “代扣代交增值税” “转让金融商品应交增值税”
应交税费
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一、投资性房地产成本模式计量
处置时账务处理： 1、收到对价
借：银行存款 贷：其他业务收入
应交税费 2、转销投资性房地产 借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备（若有） 贷：投资性房地产
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二、投资性房地产公允模式计量
一、取得时账务处理 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
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三、“增值税”科目会计核算
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三、“增值税”科目会计核算
1．销售业务的账务处理。企业销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或不动产，应当按应收或已收的金额，借记“应收账款”、 “应收票据”、“银行存款”等科目，按取得的收入金额，贷记“主 营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“工程结算” 等科目，按现行增值税制度规定计算的销项税额（或采用简易计税方 法计算的应纳增值税额），贷记“应交税费——应交增值税（销项税 额)” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应贷记“应交 税费——应交增值税”科目）。发生销售退回的，应根据按规定开具 的红字增值税专用发票做相反的会计分录。