户籍人口（万人） 常住人口（万人）
2005~2010年苏州社会消费品零售总额走势
3000 2000 1000
2402.02 30
2026.84
880.75
1551.45
20
1055.44 1245.5
10
0
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
社会消费品零售总额（亿元）
增幅
2006－2010年苏州市人口增长率变化
在规划期内苏州全市域基本实现农业、工 业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科 技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城 镇体系与城市布局合理，职能完善。 苏州中心城城市设施水平达到基本现代 化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为 与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国 际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。
15.30
15.80
16.10
13.20
11.50
15.00 13.30
10.00
5850.11
9228
4900.63 4138.21
7078.09
9228.91 5.00
0
0.00
2005 2006 2007 2008 2009 2010
地区生产总值（亿元）
增幅（%）
2010年苏州市GDP总量江苏省内比较（亿元）
中心城市——苏州都市区
一个中心
规划以都市区的构想培育苏州中心市区的 发展，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太 湖的地区，核心是苏州市区的建设用地。
五个副中心 包括常熟市、吴江市、太仓市、昆山市和 张家港市等五座苏州市域管辖的次中心城市。
沿沪宁城镇聚合轴——以IT等高新技术产
业带为龙头，成为我国引进、消化、吸收国外
200
150
150.4
122.4 100
50
0
1234..58
1239..65
82.15.5
5.6
6.9
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
户籍人口增长率（‰）
常住人口增长率（‰）
（数据来源：苏州经济与社会统计公报）
苏州城镇居民人均可支配收入及人均消费性支出走势
30000 20000
先进技术的重要基地。
城市定位：江苏省的经济、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心以及长江三
角洲重要的中心城市之一。
苏州市
江苏省
城市等级：强劲的地级市
东邻上海，濒临东海；南临浙江，与嘉兴接壤 ；西抱太湖，背靠无锡，隔湖遥望常州；北濒 长江，与南通隔江相望，所辖太湖水域紧邻湖 州，东距上海市区80千米，是江苏省的东南门 户、上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经 之地。
规模面积：总面积8488平方公里
其中市区面积1650平方公里。苏州市下辖五市 七区，分别是张家港市、常熟市、太仓市、昆 山市、吴江市，吴中区、相城区、 平江区、沧 浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新 区（虎丘区）。
3
城市背景分析/城市战略地位
苏州在长江三角洲经济圈内战略地位重要，拥有与区域内核心城市—上海接轨及 共同发展的良好条件和机遇。
（数据来源：苏州经济与社会统计公报）
20000 10000
0
长江三角洲经济圈主要城市GDP比较（亿元）
16872
9228
5945
5758
5126
上海宁波
5
城市背景分析/城市人口及消费力分析
苏州近年对外吸引力增强，表现为常住人口的增长明显快于户籍人口的增长，外来 人口的快速导入对城市消费力的拉动将起到很大作用。
苏州是中国经济高度发达的地区，GDP总量位列全国第五，在长江三角洲地区仅 次于上海。
城市宏观经济：苏州市在江苏省内的GDP总量比第二名的无锡高出了60.2％，强劲的经济实力也为本项
目的商业发展提供了强有力的经济支撑。
2005－2010年苏州GDP总量和增长
10000
20.00
8000 6000 4000 2000
21260
23867
26320
29219
13959
15183
16402
17879
10000
0 2007年
2008年
人均可支配收入（元）
2009年
2010年
人均消费性支出（元）
6
城市背景分析/城市规划
苏州城市总体规划区面积共2014.7平方公里，城市空间布局结构形态采用“组团 式”布局。
苏州城市整体发展目标
市场篇：苏州商圈分析及地铁商业研究
来源：CRIC内部《2011 CRIC 苏州地铁商业项目市场研究及初步定位报告》 标签：苏州/市场研究/商圈分析/地铁商业/案例研究
目录
1.城市背景分析 2.地铁专题研究 3.市场现状分析 4.案例研究
1
1 PART 城市背景分析
2
城市背景分析/城市区位
苏州是江苏省的地级市，是长三角地区重要的副中心城市，也是江苏省的经济、工 商业、物流中心城市。
城市消费力：苏州人均社零在长三角城市中属较高水平，说明居民消费较为旺盛。
2005－2010年苏州市人口变化（万人）
1100 900 700
1046.6 932.5 752.9 770.8 793.57 810.6 607.3 616.08 624.43 629.75 633.29 637.66
500 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
10000 9228
8000 6000 4000 2000
5758
5086
3400
2930
2866
2250
0 苏州 无锡 南京 南通 常州 徐州 盐城
在2009中国城市竞争力报告中，苏州位居全国第九， 是唯一进入前10名的地级市；
下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市 等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十位 ，其中昆山、张家港、常熟分别位居第一，第三位。
2006-2015年苏州城市总体规划图
城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各 组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。
7
城市背景分析/城市规划
苏州城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、四个发展轴。
城市战略地位：苏州与嘉兴，无锡共同位于长三角城市密集区的核心圈内，是环太湖经济发展带上经济
实力最强的龙头城市。
苏州在长江三角洲经济圈中的战略定位：发挥区位、 产业和人文优势，进一步强化与上海的紧密对接，建 设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、 历史文化名城和旅游胜地。
4
城市背景分析/城市宏观经济概况