御葑庭
天由大都会
南澳花园
表三：园区域个案汇总表
均价(元/㎡)
主力面积(㎡)
套数
13000
200~500
8
20800
108~137
6
12000
300~3000
4
12000
51~146

13600
140~220
57
7500
30~40
135
6700
142~475
30
6800
73~980
39
18000
25~207
销售单价在8000元/平方米左右，其定位是介于老式写字楼与甲级高档写 字楼之间，以较低的价格和良好的酒店式服务吸引了广大成长型企业， 开盘至今已经销售了近百套。
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园区办公楼租赁情况
• 园区以高峰会、国际大厦、世纪金融大厦为代表的甲级写字楼， 其租金在80～100元/平方米/月，物业管理费在15～20元/平方米/ 月。
• 本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街 区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设 施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致 使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式——沿街 店面，单店面积多集中在30－50平方米之间。
• 从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚 有巨大的潜力未被挖掘。
• 从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资 将从住宅向商业转移。
• 园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将 会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。
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销售价格分析
– 区域差别明显，湖西、湖东、周 边乡镇价格层次分明。
– 区位对商业楼盘价格占有绝对的 主导地位。
– 区域价格波峰为天翔花园，作为 住宅、商业双成熟区域、成熟小 区的住宅底商，内外因的共同作 用拉升了其价格。
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园区办公楼市场概况
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二、周边楼市状况及未来走势分析
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园区各板块现有商业物业情况
板块 湖西 湖东 娄葑 斜塘 唯亭
商业规模 近20万平方米
租金 元/ 平方米/ 月
45-80
业态及业种 大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主
• 股票市场利好，沪市冲击3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投 资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。
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大面积住宅类产品拟征收物业税收,房产政策继续对住宅类产品进 一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产 类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。 预计07-08年的住宅销售价格会有所波动，而商业价格则将进一部 走高。
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供应分析
区域 湖西 湖东
周边乡镇
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案名
中天湖畔广场 天翔花园 高峰会 加城花园
F城 金鸡湖商业广场 湖东.幸达城 丽景华庭 唯亭广场
东城·世纪广场 大唐旺城
锦丰商业广场 阳澄湖商业街二期
城市经典 联丰商业广场
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房产价格走势
图一：苏州房产价格走势图
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房产价格与城市指数的关系
图二：与收入的关系
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表三：与人口及GDP关系
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• 从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的70％，住宅底商起辅助作用，占 总量的30％。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业 街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域 缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商业 ，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。
• 湖西共有20套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本 是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。
• 周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供 应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领 先地位。
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• 2006年苏州市区商品房销售量671.5万平方米（其中住宅576.8万平方米），与 2005年同比增长124.4％；分区域统计，工业园区销售量最多，为174万平方米， 其后依次为吴中区173.9万平方米，主城区127.8万平方米，高新区98.1万平方米 ，相城区97.7万平方米。
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2021年2月24日星期三
市场部分
一、房产现状及未来走势分析
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市场供应情况
• 2006年苏州市区商品房供应量633.8万平方米（其中住宅509.2万平方米），与 2005年同比增长64.9％；分区域统计，吴中区供应量最多，达到165.2万平方米， 工业园区次之，为151.9万平方米，其后依次为主城区108万平方米，高新区107.9 万平方米，相城区100.8万平方米。
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成交量分析
06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。
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• 湖东区域，目前的在售商铺有F城和湖东幸达城，F城的开发商是建屋，它 所拿出来的销售面积只占其总建面积的10%，其绝大部分体量是只租不售 的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42％。
土地增值税的政策出台将促使开发企业现金流的运转速度作为主 要目标，而并非以利润最大化。
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房产市场价格走势预测
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价格走势依据
• 苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与GDP水平几乎同步， 苏州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。
近30万平方米 处于招商中
25-30
大型mall、邻里中心、功能性商业；以购物、休闲 、娱乐、餐饮为主
3万平方米
60-80
沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主
14万平方米
2万平方米 还有近5万 m2在建
100左右（老街） 30-50
大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主
沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐 为主
园区酒店式公寓个案参考
项目名称 中茵·皇冠国际
建面 1. 6万
售价
单套面积 销售率
13000-19000 93、142平米 100%
和乔丽晶 诗乐庭乐嘉酒店公寓
4万 1.2万
7500 12000
80平米 46-78平米
70% 100％
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• 园区在售的写字楼有高峰会、建屋企业天地、雅戈尔国际中心 • 其中高峰会和建屋企业天地都是5A甲级写字楼，售价在11000～13000
元/平方米。 • 高峰会销售已经基本接近尾声，建屋企业天地销售情况也非常好，共7.5
万平方米目前已经销售接近80％。 • 雅戈尔国际中心于06月11日刚刚开盘，其主力面积在80～120平方米，
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商业项目供应量
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住宅与商业价格对比图
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国家政策对房产市场的影响
• 2006年开始，国家对房产市场调控，颁布《国八条》全国房市在一片调 控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。07年必定还会对房产市场有一 系列的政策出台。1月份，国家出台《关于对房产开发企业征收土地增值 税的管理办法》，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连 续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台 针对商业地产的调控政策。
• 从目前园区写字楼市场的租赁情况来看，租售状况良好，85%的 整体出租率，已达到国际公认的合理水平。
• 稳定的租金收益水平和较高的出租率为办公楼销售奠定了良好的 市场基础。
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服务公寓和产权酒店
• 2006年，随着国家宏观调控的力度加大，以上海、杭州等城市为代表的 长三角高档房市场产生了量价齐跌的现象，而苏州高档房场却出现了量 价齐升的特点。