商务宾馆建设项目项目建议书二〇一〇年十一月目录第一章总论 (1)1.1 项目概况 (1)1.1.1 项目名称及建设地点 (1)1.1.2 项目建设单位及负责人 (1)1.1.3 项目建设规模及内容 (1)1.2 项目背景 (1)1.3 项目建设的必要性 (2)1.4 编制依据、指导思想、原则和内容 (4)1.4.1 编制依据 (4)1.4.2 指导思想 (4)1.4.3 编制原则 (5)1.4.4 项目建议书主要内容 (5)1.5 编制的目的与作用 (6)第二章市场分析与预测 (7)2.1 舒城县旅游市场简析 (7)2.2 当前舒城县旅游业的基本情况 (7)2.3 舒城县旅游饭店市场简析 (11)2.3.1 星级旅游饭店数量 (11)2.3.2 区域分布、客房出租率、经营价格情况 (12)2.3.3 发展趋势 (12)2.4 项目周边市场环境分析 (13)2.4.1 区位特点 (13)2.4.2 竞争状况分析 (13)2.5 市场前景 (13)第三章建设用地及相关配套条件 (14)3.1 建设用地概况 (14)3.2 用地优势及场址选择 (14)3.2.1 地理位置优越 (14)3.2.2 周边缺少高档酒店，市场优势明显 (14)3.3.3 出行方便，交通便捷 (15)3.3.4 市政配套条件好，项目实施有基本保障 (15)3.3.5 项目建设可带动区域经济发展，符合舒城县城市总体规划要求 (15)3.3 场址自然及历史人文概况 (15)3.3.1 自然概况 (15)3.3.2 历史人文 (16)第四章建设方案 (18)4.1 建设原则 (18)4.1.1 完善地区服务功能 (18)4.1.2 既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格 (18)4.2 建设规模及内容 (18)4.3 建设方案 (19)4.3.1 建筑、设计方案 (19)4.3.2 结构工程 (20)4.3.3 消防设计 (21)第五章劳动安全与卫生 (22)5.1 劳动安全 (22)5.1.1 土建安全 (22)5.1.2 防火防爆 (22)5.1.3 电气安全 (22)5.1.4 防雷措施 (23)5.2 卫生防护 (23)第六章投资估算与资金筹措 (25)6.1 估算编制依据 (25)6.2 估算编制范围 (25)6.3 估算编制方法 (25)6.4 投资估算 (26)第七章建设进度和建成后项目运行方式 (27)7.1 建设进度 (27)7.2 项目运作方式 (27)第八章经营内容和策略 (28)8.1.1 客房服务 (28)8.1.2 会议服务 (28)8.1.3 商业服务 (28)8.1.4 餐饮服务 (29)8.1.5 休闲服务 (29)8.1.6 其他服务 (29)8.2 经营策略 (30)8.2.1 产品策略 (30)8.2.2 价格策略 (30)8.2.3 促销策略 (30)第九章经济效益评价 (31)9.1 营业收入 (31)9.2 营业税金、利润 (31)第十章结论与建议 (32)第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称及建设地点项目名称：商务宾馆建设项目项目地点：安徽省舒城县1.1.2 项目建设单位及负责人建设单位：**有限公司企业类型：有限责任公司法人代表：项目负责人：联系电话：1.1.3 项目建设规模及内容本项目为**有限公司商务宾馆建设项目。
项目占地面积3.3亩，建筑面积2000平方米，总投资1400万元。
建设内容为：建成后的商务宾馆是一座集高档客房、餐饮、会议、停车场等为一体的现代化、智能化的综合性旅游和商业服务设施。
1.2 项目背景1、商务宾馆建设项目总占地面积3.3亩，项目周边地位显赫，交通便利，配套齐全，具有极大的发展潜力。
2、2010年1月12日国务院批准设立规划范围为安徽省长江流域，成员包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市的舒城县、金安区，共59个县(市、区)的“皖江城市带承接产业转移示范区”，该示范区为国家级示范区，辐射安徽全省，对接长三角地区。
舒城县地处规划之中，面临的机遇千载难逢。
皖江城市带承接产业转移示范区建设规划上升为国家战略，舒城县作为示范区发展主轴上的重要一员，不仅发展地位得到提升，更为舒城县域经济的发展指明了方向。
3、根据舒城县及周边地区投资环境和市场需求的变化，结合该区域市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：在舒城县城东地区进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大空间区位。
因此，业主审时度势、把握机会、根据目标市场（高档酒店为空缺）特点，重新确定发展方向，决定将旧址东方红大浴场拆除重建为高档酒店项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
1.3 项目建设的必要性1、是推动舒城县政府城区经济发展战略的需要改革开放以来，舒城县域经济发展持续增长，目前舒城县在快速融入“皖江城市带承接产业转移”的过程中，迎来了一个大发展的关键时期。
紫云祥大酒店建设必将成为舒城县及周边地区的经济建设起到推动作用。
2、是继续深化流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要近20余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。
但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。
因此，在酒店业进行有选择的中外合资项目，重点引进软件管理，对继续深化我国流通体制改革、不断提高企业管理水平仍具有重要意义。
3、是实施行业精品战略，进行结构调整的需要目前舒城县各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、服务水平令消费者满意的精品高档酒店并不多，且存在布局过于集中、经营结构不尽合理的问题。
紫云祥商务宾馆的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用（填补了城东地区高级商务宾馆为空白的状况）。
4、是进一步推动对外开放，完善城市功能的需要紫云祥商务宾馆项目适时建设，对增加舒城县服务设施、完善城市功能，对进一步推动中外各方面的交流，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定意义。
5、是优化土地资源配置，确保土地增值的需要本项目地处舒城县城东省道六舒三路，是城区通往与火车站、高速公路、杭埠工业园和国家AAAA级旅游景区三河古镇的交通要道，这一地区的土地必将有着巨大的升值潜力，若被闲置非常可惜。
紫云祥商务宾馆项目的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。
6、是改造旧城区的需要项目所在地周边皆已纳入舒城县城市规划，该项目的建设有利于促进城东地区旧城改造工程的全面开展。
7、是商务活动发展的需要本项目邻近杭埠工业园、七星羽绒工业园和新建的舒城县政务中心，建成后可为周边企业和公务人员提供商务和政务活动的场所。
8、是进一步推动旅游业发展的需要舒城是一座拥有悠久历史的文化名城，旅游和人文资源极其丰富。
目前，年接待游客近百万万人次。
兴旺的旅游业和各种经济文化活动，为本地酒店业提供了充分的发展机遇。
反之，建设管理、服务、设施一流的高档酒店对旅游业的进一步发展也会起到应有的推动作用。
1.4 编制依据、指导思想、原则和内容1.4.1 编制依据1、《建筑设计防火规范》（GB16-87）；2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版；3、《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）；4、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；5、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；6、《建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；7、建设单位提供的“紫云祥大酒店“的规划设计任务书、地形图等；8、建设单位提供的《舒城紫云祥大酒店规划设计方案》；9、国家及地方相关的技术标准、规范和规定。
1.4.2 指导思想1、充分利用项目建设所在地的区位优势，参照项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2 、项目建设既是立足县域，又是放眼全省乃至长三角地区。
立足县域就是要围绕舒城本地发展城市经济、知识经济、假日经济、低碳经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章，并为县域经济发展搞好全方位服务。
放眼全省乃至长三角地区就是抓住“皖江城市带承接产业转移示范区”上升为国家战略这一机遇做好科学转移和迎接国内、国际市场竞争的准备工作，为旅游文化建设和县域经济的发展做出贡献。
3、通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
1.4.3 编制原则1、酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐饮、休闲、会议、旅游、购物、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。
2 、做好项目的经济财务分析，为项目建设单位（投资人）和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。
1.4.4 项目建议书主要内容根据本项目的规划设计方案、申办项目的行业特点和未来经营策略的要求，本《项目建议书》主要研究的范围和内容如下：1、概论2、项目建设的必要性3、市场分析与预测4、建设用地及相关配套条件5、建设方案6、劳动安全与卫生7、投资估算与资金来源8、建设进度和项目运行方式9、经营内容和策略10、经济效益评价1.5 编制的目的与作用通过对项目建设必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效益评价、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和定量分析，编制比较规范的《项目建议书》，从而为业主进行项目建设前期工作和为立项审批单位提供相关决策依据。
第二章市场分析与预测2.1 舒城县旅游市场简析舒城县作为具有悠久历史的文化名城，拥有丰富的旅游资源和人文资源，旅游业、酒店业的优势得天独厚。
作为六安市面向省城的窗口，被誉为“合肥的后花园”，城区相关设施齐全、人才荟萃，商机众多。
2.2 当前舒城县旅游业的基本情况舒城县旅游业从1995年开始起步，县委、县政府始终把旅游业作为国民经济的主要产业来抓，通过十余年的滚动开发建设，舒城县旅游业已具有一定的规模和品牌知名度，全县旅游业呈现良好的发展态势。
主要表现在：1、旅游经济快速发展。
作为合肥经济圈和皖江城市带承接产业转移示范区重要组成部分的舒城县，目前正紧紧抓住千载难逢的承接机遇，做足百年一遇的上海世博会文章，强力推动和完善业已建立的合肥环巢湖旅游区域合作机制，加快融入长三角旅游市场，积极参与长三角旅游分工合作。
截止2008年底，全县共接待游客460万人次，实现旅游总收入13.98亿元。
其中2008年接待游客84万人次，旅游总收入4.1亿元，占全县GDP总值5.6%。
预计2010年，全县将实现接待游客138万人次，实现旅游综合收入7.3亿元的政府既定目标。