商品房买卖合同司法解释精解

第一条司法解释的适用范围

要点：解释只适用开发商开发的一手商品房买卖，不适用集资房、房改房、经济适用房，也不适用二手房买卖。

第二条未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效？

原则无效，但起诉前取得预售许可证的有效。

第三条销售广告视为要约的条件？

三要件：1、内容具体确定；2、对订约影响重大；3、对定价影响重大。

第四条认购协议中定金的处理

是立约定金的按定金罚则办理。

第五条认购书认定为商品房买卖合同的条件（名为预约，实为本约的合同）

1、具备商品房买卖合同的主要内容；

2、已接收购房款。

第六条预售合同登记备案的效力

1、不是有效要件，不备案仍然有效；

2、可以约定为生效要件，不备案就不生效，但已实际履行的除外。

第七条拆迁安置房一房二卖，被拆迁人有无优先权。

有。

第八条第九条惩罚性赔偿的适用情形：

1、恶意违约：①出卖后又擅自抵押；②一房二卖。

2、欺诈行为：故意隐瞒如下事实—①无预售许可证；②已抵押；③已出卖。

小结：可以归纳为严重违背诚信原则的恶劣违约行为：包括无证、抵押、一房二卖。

第十条出卖人与第三人恶意串通订立的合同，买受人可否主张无效？

当然。

第十一条房屋交付的标准是以交钥匙还是办证为准？

除非另有约定，转移占有即交钥匙就是交付。

第十二条房屋主体质量不合格如何处理。

解除合同，赔偿损失。

第十三条房屋存在质量问题如何处理？

1、严重瑕疵（严重影响居住使用）：可解除合同，赔偿损失。

2、一般瑕疵：在保修期内出卖人负责维修。

第十四条房屋面积误差如何处理？

1、有约定从约定。

2、无约定3%以内据实结算。3%以上的可以解除合同；不解除合同3%以内仍据实结算，超过3%部分白送或双倍退款。

第十五条迟延履行主要债务解除合同的宽限期限及解除权行使期限？

宽限期为三个月；解除权行使期限对方催告行使的也为三个月，没有催告的一年。

第十六条违约金过高的认定标准

高出损失30%。

第十七条未约定违约金或损失赔偿额计算方法时如何计算损失？

逾期付款按逾期贷款利息标准算损失，逾期交房的按市场租金标准算损失。

第十八条逾期办证的处理：

1、办证期限如何认定？

约定期限＞期房交房后90日，现房合同签订后90日。

2、未约定逾期办证违约金或损失难于确定时如何处理？

以已付房款为基数，按逾期贷款利息标准算损失。

第十九条无法办证的处理及认定：

有权解除合同，标准是逾期一年。

第二十条包销期满卖不掉的房屋如何处理？

包销人购买。

第二十一条出卖人自行销售包销房屋如何处理？

可要求赔偿损失

第二十二条包销人的诉讼地位如何确定？

按合同约定内容确定

第二十三条按揭买房合同无法办理按揭的处理？

可以解除合同。有过错方还需要赔偿损失，均无过错不赔损失。

第二十四条按揭买房合同主合同无效或者被撤销、解除时按揭合同如何处理？

可以解除。

第二十五条商品房买卖合同与按揭合同均发生纠纷是分开审理还是合并审理？

合并审理。

第二十六条、第二十七条按揭买房合同银行起诉买受人，开发商是否参加诉讼。

房屋没有办抵押登记，应该通知开发商参加诉讼。办理了就不追加。

第二十八条解释的效力

1、生效时间：2003年6月1日

2、溯及力：有溯及力。即适用施行后受理的一、二审案件。