企划概念草案目录项目概况 (1)项目形象策划 (2)项目营销推广策划 (3)项目营销前期推广 (4)项目正式认筹卡邀约 (5)项目二次营销推广 (6)项目正式开盘庆典 (7)项目明星代言 (8)一、项目概况芒市东南亚风情小镇是州市重点项目。

该项目由德宏新中兴房地产开发有限公司投资建设。

项目位于德宏州芒市东南片区（金塔路、芒罕路和仙池路围合区域），市政基础配套设施齐全，区位条件较好。

项目用地南面紧临勐巴娜西珍奇园，与勐焕大金塔隔路相望。

远、近景观较好，远可见孔雀湖畔雷崖让山之巅的勐焕大金塔，近可观勐巴娜西珍奇园中的给类珍奇林木。

芒市东南亚风情小镇项目总占地约546亩，建设周期约3年。

项目建设分东、西两个片区。

西区为占地约76.2亩的东南亚国际会议中心（五星级酒店）；东区为占地约470亩的商住区（主要由名族风情街、东南亚风情商业街、度假居住区等组成）。

西区的芒市东南亚国际会议中心，项目配套设施为306 套房间（349个自然间）水疗、KTV、网球场、游泳池、后勤配套，38套会所别墅为一体的五星级度假酒店，本酒店面向东南亚、国内、省内、州内的高端会议中心，配套设施齐全，是您旅游、购物、休闲、娱乐、投资的理想之选。

芒市东南亚风情小镇项目的建设必将为芒市旅游业的发展带来新的活力，促进芒市旅游经济的快速发展，为提高芒市在云南全省的旅游地位做贡献。

二、项目形象策划1、项目视觉识别系统核心部分项目VI系统设计名称:东南亚风情小镇⑵标志⑶标准色⑷标准字体2、延展及运用部分⑴工地环境包装视觉建筑物主体工地围墙主路网及参观路线环境绿化⑵营销中心包装设计营销中心室内外展示设计营销中心功能分区提示营销中心大门横眉设计营销中心形象墙设计台面标牌展板设计营销中心导视牌销售人员服装设计提示销售用品系列设计示范单位导视牌示范单位样板房说明牌三、项目营销推广策划1 区域市场实态分析⑴项目所在地房地产市场总体供求现状⑵项目周边竞争性楼盘调查市场定位售楼价格销售政策措施广告推广手法主要媒体应用及投入频率公关促销活动2目标客户群定位分析⑴项目所在地人口总量及地块分布情况⑵项目所在地经济发展状况和人口就业情况⑶项目所在地家庭情况分析⑷项目客户群定位目标市场目标市场区域范围界定市场调查资料汇总、研究目标市场特征描述目标客户3广告策略⑴广告总体策略及广告的阶段性划分广告总体策略广告的阶段性划分⑵广告主题⑶广告创意表现⑷广告效果监控、评估及修正⑸入市前印刷品的设计、制作购房须知详细价格表销售控制表楼书宣传海报、折页认购书正式合同交房标准4媒介策略⑴媒体总策略及媒体选择媒体总策略媒体选择媒体创新使用⑵软性新闻主题⑶媒介组合⑷投放频率及规模⑸费用估算四、项目营销前期推广2012年02月1日—03月份是项目推向市场的亮相阶段，通过对多种推广手段的整合向市场传达项目形象、理念以及核心竞争力，用鲜明的诉求表现赢得市场的关注才能确保后期销售的顺利推进.推广目标：1.逐步塑造起鲜明的项目形象、引发市场足够的关注。

2.最大化的传播项目信息，扩大影响面。

3.充分积累客户资源，为开盘热销奠定基础。

推广手段:1.户外广告作用：传达项目形象代替报广传达项目信息截流客户资源分布：（1）机场大道（2）芒市街心花园（3）芒市金塔大道2.电视多媒体广告（1）德宏电视台（2）德宏团报（3）春城晚报（4）德宏漫生活杂志（5）百叶DM宣传单3.项目VI形象（1）宣传楼书（2）宣传纸杯（3）广告雨伞（4）名片（5）宣传纸袋广告表现：亮相阶段：导入项目形象——案名、LOGO、项目概念开盘阶段：传达项目开盘信息、进一步传达项目品质五、项目正式认筹卡邀约1、时间：活动时间：2012.02.01——2012.03.01备注：活动期间所有销售人员停止对外认购，活动时间根据认筹卡实际发售情况作灵活变动，对已购买认筹卡客户不公布价格，及具体房号，只公开宣布均价xxxxx元/㎡。

（以上内容根据现场认筹卡实际销售情况，客户意向反馈作灵活调整）2、方式：1.本次活动采用购买认筹卡的形式，凡在此活动期间购买认筹卡的客户在开盘期均可享受公司推出的所有优惠政策。

卡为别墅认筹卡共200张。

2.认筹卡为记名卡，在购卡时需出示客户的身份证原件；每位客户仅限购买1—3张“认筹卡”，购卡金额为3000元/每张。

3. 在此期间有购房意向的客户可在东南亚风情小镇营销中心交30000元购买一张“认筹卡”，卡面上明确客户购卡的顺序及可享受的优惠政策。

待本项目正式开始销售时，客户可凭“认筹卡”号码的先后顺序前来东南亚风情小镇现场依次选购意向别墅及房号，购卡金额30000元/张将自动转成大定金。

六、项目营销二次推广2012年03月1日—6月份是项目推向市场的亮相阶段，通过对多种推广手段的整合向市场传达项目形象、理念以及核心竞争力，用鲜明的诉求表现赢得市场的关注才能确保后期销售的顺利推进.推广目标：1.逐步塑造起鲜明的项目形象、引发市场足够的关注。

2.最大化的传播项目信息，扩大影响面。

3.充分积累客户资源，为开盘热销奠定基础。

推广手段:1.户外广告作用：传达项目形象代替报广传达项目信息截流客户资源分布：（1）机场大道（2）芒市街心花园（3）芒市金塔大道2.电视多媒体广告（1）德宏电视台（2）德宏团报（3）春城晚报（4）德宏漫生活杂志（5）百叶DM宣传单3.项目VI形象（1）宣传楼书（2）宣传纸杯（3）广告雨伞（4）名片（5）宣传纸袋广告表现：亮相阶段：导入项目形象——案名、LOGO、项目概念开盘阶段：传达项目开盘信息、进一步传达项目品质七、项目正式开盘庆典1、时间：活动时间：2012.6.1第一部分一、东南亚风情小镇项目开盘需要达到的目标1.消化东南亚风情小镇认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。

2.在预定的销售周期内迅速完成东南亚风情小镇第一批批单位的销售任务，实现项目的快销、热销。

3.巩固和升华在芒市房地产市场的高尚高品质形象，借助于国字号强势的权威品牌形象促-进项目的销售。

4. 通过对东南亚风情小镇项目品牌的升华，注重创立芒市建设开发公司的企业名牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过渡，为东南亚风情小镇的后续项目开发奠定品牌基础。

5.通过开盘活动为东南亚风情小镇销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。

二、东南亚风情小镇开盘需要达到的效果1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的诚意客户当天前往东南亚风情小镇销售现场，提高诚意登记客户的成交比例，力争达到50%以上的解筹率。

2.通过隆重热烈的开盘活动为东南亚风情小镇销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近200名的新客户。

3.通过开盘活动，再次将芒市购房目标客户群的注意力吸引到东南亚风情小镇上来，让东南亚风情小镇成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。

5.通过开盘活动展示东南亚风情小镇的建筑产品特色，特别是户型、水景园、花园、泛会所、游泳池的展示。

增强客户信心，为东南亚风情小镇的销售创造有利的现场条件。

三、东南亚风情小镇开盘必须具备的现场条件vip卡是前期的客户积累和人气的聚集，按照一般思路，就必须要达到vip卡的销售量为200张的70%以上，才便于开盘和集聚人气，为项目造成空前的盛景。

建议公司要为自己的形象树立品牌与良好声誉，再现场可以与市政府、规划局、开发办、国土局、房地局一起举办一次开盘前的公开新闻活动，比如公开承诺与新闻发布会、消费者监督等等来消除为什么建了这么久。

这样的活动，只要开发商主动出击就利于市场的活跃。

2、售楼处及现场环境的营造售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是体现项目国家芒市示范工程，和谐生活典范，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的营造。

售楼处及现场完成时间：2012年6月30日四、东南亚风情小镇开盘活动的核心要点1. 现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。

(道路、桂花林、水景园、花园、售楼部、会所、游泳池、看楼通道等每个细部都得做到位)2. 新颖、不落俗套是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。

(组织好现场的活动)3. 现场销售的主要任务是做好诚意金客户的选房签合同工作;新客户的把握是销售工作的另一重点。

(组织好销售工作)八、项目明星代言1.明星代言的优势第一，提高企业形象。

第二，吸引消费者眼球。

第三，爱屋及乌。

第四，示范作用。

第五，延续广告效果。

第六，提高品牌的品质形象。

第七，定位品牌。

第八，丰富品牌内涵。

第九，提供购买理由。

第十，媒体炒作。

第十一，吸引合作者。

形象代言人的优势《明星效益》，选择形象代言人的作用《提升项目产品的品牌形象企业实力象征》。

2.邀请明星代言的理由1.针对德宏州房地产公司正在开发的项目，很多正在开发的项目，的一些广告宣传都是铺张浪费，有些推广根本就起不到太大的作用。

2.在德宏州也是一个先烈的案例，在宣传上来说也是一大优势、针对地州民众来讲也是实力的一种象征。

3.针对公司酒店宣传配套也可以同时宣传推广。

4.明星代言在其他广告投入也不需太大列入：报纸、DM单、户外广告、灯杆广告等，在这些方面都可以压缩成本。

九、邀请对象以下明星代言专供参考列入：黄晓明万达广场代言人以上明星代言专供参考。