房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析学员姓名学号入学时间年季指导老师职称试点学校目录摘要 (1)一、绪论 (1)二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况 (1)（一）我国房地产业概况 (2)（二）万科概况 (2)三、财务分析 (2)（一）企业资产总体情况分析 (3)（二）企业盈利能力 (5)（三）企业营运能力 (6)（四）企业偿债能力 (7)（五）企业现金流量 (8)四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9)五、结论 (10)（一）万科的综合评价 (10)（二）万科存在的问题 (10)（三）对万科存在问题的一些建议 (10)（四）对房地产行业的启示 (11)参考文献 (12)房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析【摘要】进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。
透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。
本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。
【关键词】万科房地产财务报表分析一、绪论随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。
财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。
财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。
因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。
我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况（一）我国房地产业概况随着我国改革开放经济飞速发展，城镇化进程的加快，房地产行业经过近三十年的蓬勃发展成为我国重要的经济支柱产业。
房地产行业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动，属于第三产业。
房地产行业的迅速成长，其关联产业建筑、建材、化工、轻工、电器等行业的也得以快速增长。
近年来，房地产市场价格不断攀升，许多人买不起房，出现了社会新现象“房奴”。
国家为改善此民生问题，于2008年—2014年出台了相关房地产调控政策，从最初的“限价令”、“限购令”到近日的限购取消、放款贷款等，房地产市场跌宕起伏，楼市变化反复，房地产市场也逐渐由“卖方市场”向“买方市场”转型；房地产市场也从“黄金时代”逐渐转变为“白银时代”。
不少房地产企业面临困境，兼并、重组甚至破产，房地产行业进入面临洗牌的大格局。
（二）万科概况1984年5月，万科企业股份有限公司正式创立，四年后参与房地产贸易，主要业务范围就是房地产，在中国范围内成为首批公开上市的大陆企业。
到2003年年初，万科总资产已达82.16亿元，33.81 亿元的净资产，而且拥有超过6000名员工，超过40家的关联和全资企业。
2000年被《福布斯》这样权威的财经杂志评为全球最优秀的300家小型企业之一，2001年也同样被其评为前200家之一。
且得到业界广泛的认可，因为其不凡的行业业绩和充实的能力和潜力。
万科创办4年后就已经向社会公开发行可达2800万股的股票，并为其集资了2,800万元的人民币，得以将经营规模和资产逐渐扩大。
万科公司还在深圳证券交易所于1991年1月29日将其A股深挂牌交易。
并在其6月进行定向发行和配售新股2,836万股为其筹集资金达1.27亿元人民币，万科公司因此向跨地域业务发展。
同样在深圳证券交易所，万科与又将其1993年3月发行的B股的4,500万股与同年5月28日上市。
B股为其筹集45,135万港元的资金主要用于房地产领域并为其今后的发展奠定了坚实的基础。
万科在1997年6月筹集了将近4亿人民币的资金用于深圳的住房产业，又将其在房地产领域的发展推上了新的阶梯。
3年后增资达6.25亿元人民币，其进一步壮大。
就这样本着优秀的创新精神和专业的开发优势与庞大的资金基础，万科树立了很好的品牌效应也得到了丰厚的投资回报。
因此两千零一年万科将直接和间接拥有的72%的万佳百货股份有限公司的股份转让给了中国华润总公司与旗下公司，正真的成为一个专一的房地产公司。
从创业直到2015年初，万科进过艰难险阻在中国大陆的65个城市里得到发展，主要在以以渤海为核心的北京区域和以长三角为核心的上海区域及珠三角为核心的广深区域，并且在中西部中心城市组成的成都区域也有万科的身影。
万科于1991年发行A股进行上市，是中国第一家上市的房地产企业。
现如今的万科是中国房地产行业的第一个全国驰名商标，多次获得中国房地产百强开发企业第一名，并获得综合实力、规模和社会责任第一，并被评选为中国房地产开发企业500强中公司位列第一名，获得“杰出贡献奖”。
万科始终坚持与城市进行同步发展的策略，汇聚主要市场，坚持好房子好服务好邻居的产品信念与服务态度，重点做好产品买对土地的工作，脚踏实地的谋发展，提到自身产品竞争力，有优秀的经营效率，做好公司诚信的形象，稳健的发展。
万科自确定房地产为企业主营业务以来，始终以骄人成绩昂首于中国房地产业。
在这20多年的发展中，万科始终保持着高速稳健发展态势。
同时，万科在中国商品住宅市场占有率从1999年的0.78%上升到2014年的2.82%。
截至2014年底，万科实现实现销售1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元万科共发行11036181890份股票，总资产为508408755416元，净资产为115893616920元。
三、财务分析（一）企业资产总体情况分析万科资产负债表能详细体现企业资产情况。
所谓反映企业在某一特定日期的财务状况，包括全部的资产和负债及所有者权益状况的会计报表就是资产负债表。
资产负债表不仅可以反映某个时点企业的财务情况，也可反映其权益在特定的某一时间段内拥有或者控制的经济资源及其需要承担的现有义务和所有者能够要求的净资产。
会计平衡公式“资产=负债+所有者权益”是资产负债表的原则。
“负债+所有者权益”与“资产”是资产负债表里的两个非常重要的概念。
所谓企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源就可称为资产。
以下是根据万科公开的2012年度、2013年度、2014年度资产负债表，编制的资产情况分析表。
表一：资产情况分析表从总体来看，相对2012年，万科在2013年资产增加显著，在2014年不明显增加。
截至2014年底，万科总资产达到50840876万元，相对于2012年增长了134.22%。
随着企业资产总额的增加，公司的负债和股东权益也会相应的增加，同时融资能力加强。
表二：资产变动表2012年—2014年万科总资产呈现增长趋势， 2013年比2012年增长了26.5%，增长明显主要是存货增加明显；2014年比2013年增长了7.72%，存货减少，同时货币资金和应收账款增加。
流动资产是指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用；或主要为交易目的而持有；或预计在资产负债表日内变现；或自资产负债表日内起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。
表三：流动资产项目变动表万科在2012年、2013年、2014年的流动资产占总资产比分别为95.77%、92.25%、91.42%，流动资产比例很高。
资产的增值主要依赖的是流动资产的增加，流动资产越多，企业的变现能力越强。
万科在2013年的流动资产增加较多，比2012年增加了21.85%；2014年流动资产仅比2013年的增加了6.28%。
这表明，万科2012年拥有巨大的存货，具有很大的风险；而2013年积存了大量存货是因为国家出台了相关房地产政策对房地产市场进行调整。
2014年国家对房地产市场适度放开，房地产市场销售明显好于2013年，因此，万科的销售量增加，存货减少，货币资产和应收账款增加。
同时，2014年，万科保持对房地产市场的谨慎态度，保持现有规模，稳定发展。
（二）企业盈利能力企业盈利能力指企业获取利润的能力，通常表现为在一定时期内企业收益数额以及收益水平的高低。
体现企业盈利能力的指标主要包括总资产利润率、净资产报酬率、总资产报酬率、销售毛利率、销售净利率、营业利润率、主营业务成本率、股本报酬率等。
表四：万科盈利指标分析表从上表中可以看出，总资产利润率呈现逐年下降的趋势，2013年比2012年低了0.5807，,2014年比2013年低了0.5484。
除股本报酬率外其他几项指标：净资产报酬率、总资产报酬率、销售毛利率、销售净利率等都呈现了逐年下降的状态。
这说明万科自2012年以来到2014年底，盈利能力逐年下降，企业应当采取一定的政策来稳定和提高销售净利率，改善企业的财务状况。
万科的股本报酬率正在逐年上涨，说明企业获取的每股收益不断提高。
（三）企业营运能力企业营运能力是指企业经营运行的能力，也就是企业运用各项资产以赚取利润的能力。
主要财务分析比率有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率、应收账款周转率和营业周期等。
这些比率体系企业资金运营周转的情况，反映企业对经济资源的管理运用效率的高低。
企业资产周转越快流动性越高，那么说明企业的偿债能力越强获取利润的速度越快。
表五：万科营运能力指标表存货周转率逐年递增，存货周转天数增加，说明企业的库存居高不下，资金回笼缓慢，营运能力变弱；流动资产周转率在2013年得到提高说明企业的流动资产在2013年周转次数多，企业的经营效益和盈利能力比2012年强；流动资产周转率在2014年回落，说明企业在2014年流动资产的周转次数减少，流动资产的利用率降低。