第三篇房屋维修及设备管理一、设备统计及关键设备识别二、水电计量表统计三、工程图纸目录/索引四、工程保修单位一览表五、目标、指标六、设备使用与节能降耗七、维修分包方管理八、应急预案一、设备统计及关键设备识别入伙前，管理处应要求维修人员熟悉现场情况，统计设备信息，填写下表。

单位：机电设备统计表年月日注：该表格不够用时，可在其背面填写。

智能化设备密码/软件备份情况一览表项目名称：二、水电计量表统计入伙前，管理处应要求维修人员熟悉现场情况，按下列样表统计全部电能表信息（总表、公共表、业主表等），编制该项目电表一览表。

财务人员在彩生活平台\收费系统\设置\计量仪表中设置水电表。

入伙前，管理处应要求维修人员熟悉现场情况，按下列样表统计全部水表信息（总表、公共表、业主表等），编制该项目水表一览表。

财务人员在彩生活平台\收费系统\设置\计量仪表中设置水电表。

三、工程图纸目录/索引四、工程保修单位联络表管理处应将保修单位的资料填入下列表格五、目标、指标六、设备使用与节能降耗（一）照明系统节能控制注：该表格不够用时，可在其背面填写。

（二）电梯使用控制表注：该表格不够用时，可在其背面填写。

（三）中央空调（或热力站）开机方案（四）变压器报停方案（五）用电分析1、电费单释义计费信息栏用户号：用电户编号计费点：按变压器进行计费帐号：抄表员：负责该小区抄表，应搞好关系计费容量：一般为变压器的容量，无变压器的普通用电户，容量一般根据互感器的大小确定。

底度：最低消费，变压器每KV A每月最低消费40度电。

有些情况按20度计算。

无变压器的普通用电户（抄表到户），属商业类的有时按电能表的容量，计算底度。

目前居民用电不收最低消费。

线损：线路损耗，一般不计。

变损：变压器损耗，一般为3%左右，高供低计方式不计变损。

商业比例：无法分类计量的情况下（或未抄表到户），小区/大厦电费按分类比例（如：商业：工业：其它：居民=0.1：0：0.2：0.7）及相应电价进行收费。

工业比例：同上居民比例：同上用电分类：一般分为大量用电、高需求用电、普通用电三大类，每一大类又分为商业服务业、工业、其他三小类。

居民用电单成一类。

用电天数：前次抄表到今次抄表之间的天数。

抄表日期：今次抄表的日期打印日期：电费单打印的日期用电期间：前次抄表至今次抄表的日期电表信息栏电费信息栏2、用电分析A．未抄表到户情况供电局只抄总表，按核定的分类比例进行收费，管理处代收代缴居民或其他用户的电费（居民电费不可加价，商业用户可酌情加价）。

驻场人员的抄表日期应与供电局抄表日期相同，以便进行比对。

在理想情况下（电表无误差、无损耗和偷电等）有：Σ总表=Σ公共表+Σ户表当：Σ总表＞Σ公共表+Σ户表，管理处电费产生缺口，即入不敷出。

该情况出现应对用电情况进行认真地调查。

当：Σ总表＜Σ公共表+Σ户表，该情况对管理处有利。

在深圳公共电费由管理处支付，故对公共用电要严加控制。

不带电梯的多层住宅应控制在0.2度/平方米以下，带电梯的小高层住宅应控制在0.45度/平方米以下，带电梯的高层住宅应控制在0.7度/平方米以下。

B．抄表到户情况供电局抄居民的户表、抄管理处的公共表（把管理处当作一个用户），不抄总表。

这种情况下驻场工可只抄公共电表，不抄住户电表。

应注意以下事项：1、公共表是否收取了基本电费？2、用不到底度的公共表是否按底度进行了费，是否进行回路合并，不用的表是否及时报停？3、有没有重复计量的情况发生？4、公共用电量是否超出了定额？（六）用水分析1、水费单释义2、用水分析A．未抄表到户情况自来水公司只抄总表，按核定的分类比例进行收费，管理处代收代缴居民或其他用户的水费（高层可加收加压费）。

驻场人员的抄表日期应与自来水公司抄表日期相同，以便进行比对。

在理想情况下（水表无误差、无损耗和偷水等）有：Σ总表=Σ公共表+Σ户表当：Σ总表＞Σ公共表+Σ户表，管理处电费产生缺口，即入不敷出。

该情况出现应对用电情况进行认真地调查。

当：Σ总表＜Σ公共表+Σ户表，该情况对管理处有利。

在深圳公共水费由管理处支付，故对公共用水要严加控制。

B．抄表到户情况深圳市目前推行取消供水中间层，管理处应积极办理用水抄表到户。

七、维修分包方管理（一）公共部位土建、装修、设备零修1、零修流程图2、维修响应时间分类办法写字楼类公共维修分类：（二）机房巡视/点检项目入伙后，物业公司应派专家识别设备重点部位、关键部位、易出故障的部位，并根据样表制定本项目的设备点检卡。

现场维修工按点检卡内容及频次要求进行检查。

以下为样表。

供配电系统点检卡---高压室设备QR-002-1ZN A/0 1/1单位：检查频次：1次/天（三）户表及公共水、电表抄表现场维修工每月抄表一次。

抄表到户的项目，只抄总表、公共表；未办理抄表到户的项目，抄全部的电能表。

财务人员将记录录入彩生活平台\收费系统\抄表中，以便生成收费通知单。

以下为抄表用的样表。

配电房、电表房电能表抄表记录物业名称：抄表员：抄表日期：维修工每月抄表一次，需抄全部的水表。

以下为抄表用的样表。

水表抄表记录物业名称：抄表员：抄表日期：（四）电梯保养与故障修理1、电梯设备保养流程2、电梯故障维修流程3、电梯故障困人救援流程4、电梯年审流程质量要求：1.年审一次合格率2.年审及时率5、材料、零配件采购流程项目管理手册 A/0 第三篇 房屋维修及设备管理 Page 41 of 5741（五）、信息沟通 内外部信息沟通图示甲乙方沟通可通过彩生活平台、电话进行，甲方代表可参加乙方的周例会，乙方代表也可参加甲方的周例会。

乙方驻场工应与甲方管理处进行充分的沟通，保持良好的人际关系。

每日应请甲方相关人员在考勤表上签字，确认本日的工作；应定期向管理处领导汇报工作，参加管理处组织的工作会议，并及时将信息反馈到维保公司。

（五）、检查与监督即时检查1、通过彩生活平台检查甲、乙方领导及授权人员，均可通过彩生活平台检查零修工作情况。

记录在彩生活平台上的维修单，原则上应当日完成，较复杂的应在三日内完成，复杂的应在五日内完成。

维修完成后、质量合格，应及时进行销单，因等待材料/零部件而不能按时完成的维修单，应将状态记录为“进行中”，并说明原因。

2、甲方签证驻场人员的考勤由管理处在其考勤卡上签证。

电梯保养工作结束后，驻场电梯工应请甲方签证人员检查、并在《电梯月保养计划》的“完成情况”栏及《电梯保养记录》上签字。

公司依据甲方签证计算工作量和工资。

月检查1、乙方月检维保单位每月按《物业状态评估表》对各小区的硬件状态进行检查评分，一类物业得分率应达到95%以上，二类物业得分率应达到85%以上。

达不到以上要求，公司对责任人进行扣点处理，并限时进行整改。

2、甲方月检查甲方品质部每月按星级检查表，对项目进行检查、评定，管理处可按下表对维保工作的质量进行检查，检查得分率应达到85%以上。

达不到以上要求，物业公司按合同对乙方进行处罚，并限时进行整改。

42维保单位服务质量评价表QR-000-00评价日期：年月日A/0 1/14344投诉处理凡对维保工作不满意者都可以使用彩生活平台进行投诉。

公司有关领导均可通过网络获取投诉信息。

可拨打4008-893-893彩生活集团呼叫中心进行投诉。

公司对每件投诉都会进行核查，经确认为有效投诉的，将责成有关部门进行处理，并对责任人进行扣分。

45八、应急预案（一）水池、管道跑水应急对策水池、管道跑水应在第一时刻关闭相应的阀门，并用沙袋等封堵门、口，保证重要设备（如配电室、电梯等）不受水淹。

阀门位置详见《阀门位置及控制区域一览表》，应封堵的门、口详见《雨水/管道跑水侵入口一览表》。

（二）停电应急对策市电停电应启动柴油发电机，并及时向供电所了解停电的原因及时间，通知业主。

因过载或短路造成的跳闸，查明原因后送电。

开关位置详见《电气开关位置及控制区域/回路一览表》。

（三）暴雨天气应急暴雨天气应及时关闭门窗，并用沙袋封堵易进水的门、洞及其他侵入口。

雨水侵入口位置详见《雨水侵入口一览表》。

（四）雷电天气应急对策弱电设备、电梯若接地工程质量不佳，遇雷雨天气会发生严重损坏。

驻场工应识别这些设备，并填写《需停机的设备一览表》，在强雷电的情况下，及时通知业主，关闭这些设备。

（五）高湿/结露天气应急对策高湿结露天气应及时关闭机房、特别是电梯机房的门窗，避免设备表面结露，产生故障。

需关闭的门窗详见《需关闭的门窗一览表》。

46印象总阀门位置及控制区域一览表47注：该表格不够用时，可在其背面填写。

48电气开关位置及控制区域/回路一览表49注：该表格不够用时，可在其背面填写。

50。