怎样认定买卖合同有效
篇一：二手房买卖合同是否有效如何认定
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二手房买卖合同是否有效如何认定
根据我国《税法》及相关的行政法规，未满5年的房产上市交易要全额征收营业税。
因此，二手房买卖在一定条件下是需要缴交税款的。对于买卖双方来说，二手房买卖所需要交的税种和数额是不一样。首先，买方需要缴纳契税、印花税、工本费。
其次，卖方取得的收入需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和印花税。任何合同是不是有效，需要从两个方面考虑：第一，是不是符合法律的规定;
第二，是不是符合当事人的特殊约定。
根据目前的法律规定，二手房买卖的一般流程是：当事人协商并签订合同后，买方支付价款，卖方交付房屋，办理房屋过户登记。因此，二手房买卖合同公证不是法律规定的必须办理的程序。
但是，如果当事人在二手房买卖合同中约定，只有办理二手房合同公证后合同才生效的，那么没有公证的二手房买卖合同就是无效的。
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篇二：买卖合同中欺诈如何认定
买卖合同中欺诈如何认定？
房屋多次买卖未变更登记，如何认定所有权？
案情介绍：
原告：杨某，魏某，被告：刘某，郑某。双方签定了《商品房买卖合同》，合同标的的房屋总面积平方米，其中39%粮店所有，03年6月拍卖给彭某，（未办理过户手续）；61%李某所有，03年4月以万卖给李某（未办过户手续），10年元月李某以80万卖给本案被告（未办理过户手续），10年5月被告以96万卖给原告，并签定合同，协议中标明了标的的产权证号、面积以及其他见房产证字样；约定了合同标的的价款、付款方式、房屋办理过户时被告的协助义务以及违约金50万。多次交易中，卖方均未通知共有人，房屋共有人均未主张优先购买权。后原告不能办理过户手续，以房屋非被告所有、被告欺诈至原告重大误解为由要求依法撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并依法责令二被告负连带责任返还已收取二原告购房款85万元，并赔偿原告经济损失。被告辩称，被告在签定合同之前已将房产证复印件交付原告，从房产证上可以看出房屋系共有关系，原告审查后才与被告签订合同，故被告不存在欺诈。庭审中，原、被告均认为该房市场价格约为15至20万元。
分歧意见：
在审理过程中存在两种意见：一种意见认为，被告提供的房产证复印件模糊，不能准确辨认房屋是否是共同共有，原告斥96万巨资买价值只有15至20万的房屋，而且只是房屋的61%，于情于理，都超出了一个正常人的判断，可认定为原告重大误解，认为他所买房屋系原告一个人所有。故本案是可撤销合同，应支持原告诉讼请求。
第二种意见认为，被告提供的房产证复印见虽然比较模糊，但是还是可以看出共有人栏是有人名的，可以判断出房屋系共有的。原告斥巨资买房，应该谨慎，且合同签定与付款之间相隔三天，原告完全可以到房产部门查询。可以推知，原告应是知道房屋是共有房屋，被告未欺诈，原告不存在重大误解。故本案合同系有效合同，应驳回原告诉讼请求。
评析
现如今存在大量的为了避税，买房不变更登记，致房屋经多次买卖房产证上仍然是初始的所有人，如何看待此类合同？如何认定房屋所有权？
本案中的房屋是按份共有，其中39%粮店所有，61%李某所有。按份共有人有权按份额处分共有房屋。《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如果房屋共有人未通知其他共有人而将其份额出售给第三人，其他共有人又愿意以同
等条件购买的，那么，与第三人的买卖行为，一般应认定无效。本案中，61%份额转手至被告，粮店的份额转手于彭某。在几次交易中，均未通知共有人，而共有人也都未主张优先购买权，且均未变更登记，买卖合同有效，未变更登记是物权行为，并不影响债权行为的效力，只是未变更登记的不能对抗善意第三人。故房屋的所有人应该为彭某与被告共有，被
告有权处分其所有的份额，但共有人彭某有优先购买权。
本案应该将房屋共有人彭某追加为第三人参加诉讼，如第彭某主张优先购买权，且同意以相同价格购买房屋，主张合同无效时，人民法院应当予以支持。如彭某不主张优先购买权，本案关键是认定被告是否欺诈，原告是否重大误解。被告在签定合同钱，已将房产证复印件给原告审查，原告在审查后才与被告签定合同。虽然复印件比较模糊，但可以看出共有人栏上是有名字的，可以推断出此房屋是共有的，故原告以被告欺诈至原告重大误解为由要求撤销合同是不成立的。
篇三：买卖合同解释
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷
案件适用法律问题的解释
买卖合同的成立及效力
第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货
单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。标的物交付和所有权转移
第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权