租赁合同法律规定违约金计算
在租赁合同中，当事人经常约定迟延给付租金的违约金，在履行过程中，会发生承租
人迟延履行而导致出租人解除合同的情况。此时的问题有：该违约金责任在合同解除后能
否适用?合同解除前迟延履行部分的违约金应如何计算?
一、合同解除后违约金责任能否适用
笔者认为，违约金责任应当适用，其原因在于：
第一，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响。换言之，已经履行部分在观念上可以看作与被解除部分的合同相互独立的两个合同。于此，已
经经过的承租人占有、使用租赁物期间可以看作是一个有确定期限的租赁合同(期限至解
除之日)。由此，由于该合同的效力并不因解除而受影响，故包括违约金责任在内的合同
条款仍然拘束双方当事人。
(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致
使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不
维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
一种观点认为，如果将解除前后的租赁合同看作两个独立的合同，则不会发生解除权
的问题。因为后一个合同根本就不存在违约行为，所以这样理解继续性合同是错误的。
笔者认为，这种观点只有现实是两个独立合同的情况下才成立。而现实是，这是一个
合同，我们在理解上、在观念上可以把解除前后的合同关系拆分为两个，因而是一种拟制
而非现实，其目的是为了更好地理解解除的溯及力问题。如果现实是两个合同，则就没有
必要讨论后一个合同的解除权问题。此其一。
第二十条出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
其二，从另外一个角度观察，正是因为租赁合同的继续性特征，才导致我们能够把一
个租赁合同在解除后理解为两个租赁合同，而非可以把它在观念上拆分为两个合同而导致
租赁合同的继续性特征。该观点发生了倒果为因的错误。
其三，正如崔建远教授所言，继续性债权可以从两个角度把握：一方面把继续性债权
作为一个整体，也必须如此。另一方面，在一定条件下，如在履行的具体操作上、在违约
与否的判断上、在诉讼时效的适用上等，可将继续性债权区分为若干个债权，每个这样的
债权可以取名为“个别债权”，每个“个别债权”具有某种程度上的经济上和法律上的独
立性(崔建远：《继续性债权与诉讼时效》，人民法院报2020年6月27日)。正因如此，
才有将解除前后的租赁合同看作两个“个别债权”，在违约责任的判断上分别适用的可能性。
县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部
门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
第二，合同法第九十七条规定，合同解除后当事人“有权要求赔偿损失”。通说认为，这里的赔偿损失，“依然是因违约而发生的损害的赔偿”。在我国合同法理论和实践都将
赔偿性违约金的性质定为损害赔偿的预定的背景下，第九十七条隐含了这样一个结论：租
赁合同解除后，违约金责任仍可适用(第九十八条规定的“结算和清理条款”到底是否包
括违约金条款，学者多数语焉不详，实务中也各行其是。因此，笔者求助于第九十七条)。
第三，既然赔偿性违约金是损害赔偿额的预定，它不仅具有补偿损害的功能，更有减
轻当事人的证明负担、节约诉讼成本的作用，因此，适用违约金责任比赔偿损失更有利，
法律不会仅允许后者而禁止前者。
第二十五条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建
成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照
财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使
用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部
门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。
第四，从比较法的观点来看，我国台湾地区实务上甚至认定惩罚性违约金条款也不因
合同解除而消灭。如果说这种观点在一时性合同场合还可质疑的话，在继续性合同场合反
倒显得更加合理。
综上所述，租赁合同解除前已经发生的违约行为仍然适用违约金条款。
二、合同解除前迟延履行部分的违约金应如何计算
一种观点认为，迟延履行违约金应当计算到合同解除之日，即使在合同解除之日及之
后承租人仍然处于迟延的，亦是如此。原因在于，合同解除后，对当事人即没有拘束力，
从而所有的权利义务在合同解除时确定不变。合同解除之后，当事人进入一种法定的清算
关系，如果当事人继续迟延的，应当按照逾期贷款利率来计算迟延履行违约金。
笔者不同意这种观点，原因在于：第一，所谓合同解除的溯及力问题，是指合同解除
能否影响已经经过的合同关系。无溯及力，是指合同解除仅仅使合同关系向将来消灭，解
除之前的合同关系仍然有效。如果以此概念作为讨论的基础，则解除前的合同关系仍然拘
束当事人，因为它仍然有效。于此场合，迟延履行违约金的数额只能根据当事人约定的标
准与实际迟延的时间的乘积而得，
而与合同解除的时间无关。
第二，因为解除前的合同有效，所以违反该有效的合同所产生的迟延履行责任甚至可
以看作一个与解除权的行使完全无关的事物，从而，该迟延履行责任的计算就与一个处于
迟延且未解除的买卖合同并无二致。即，迟延行为持续的时间决定了迟延履行责任的大小，计算标准则根据约定。由此，也应当是计算至实际履行之日。
第三，如果合同未被解除，则租赁期间迟延给付租金的滞纳金在实务和理论上都是从
迟延之时计算至实际给付之日(经常表现为判决执行之时)，并无疑问。如果解除后反倒只
计算至解除之时，则被违约人所获得的赔偿要比不解除合同少，甚至少很多，从解除制度
的目的而言，不利于守约方行使解除权，也不利于其从已经无意义的合同中解脱出来，合
同解除制度的目的也会受到阻碍。另一方面，也会促使守约人为了获得更完整的赔偿而怠
于行使解除权，使已经毫无意义的合同持续下去，宏观来看，难谓有效率之秩序。
第二十八条房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并
按照本办法的规定办理登记备案手续。
第四，如果当事人未约定迟延履行违约金，按照我国合同法理论与实践都承认的实际
赔偿原则，承租人应当赔偿因其迟延行为所造成的损失，其计算方法应当是迟延给付租金
的数额与同期银行利息和实际迟延天数的乘积。相应地，迟延履行违约金的计算也应当以
实际迟延的时间为准。
第五，从迟延履行违约金的经常性的约定方式来看，该违约金本身亦为一个继续性债权，其数额随着时间的经过而不断增加，该数额只有在迟延行为终止即承租人缴纳全部租
金之时方才确定。所以，解除权解除的是后来的合同，并不能“解除”或消灭仍然存在的
迟延状态。
第六，按照有的论者的说法，在解除后，因为承租人的使用收益不能返还，所以，继
续给付租金义务和法定利息也是第九十七条的“采取其他补救措施”的应有之义。但是，
既然承认解除之前的合同关系仍然存在，为何基于该有效的合同关系所产生的履行请求权
会转化为不当得利的返还请求权呢?崔建远教授认为：“合同解除无溯及力时……当事人
一方已经部分或全部履行了债务，对方却未履行对待给付，或者虽然也履行了债务，但双
方各自的履行在数量上不对等。对这一问题采取所有物返还显然不妥，因为给付人在合同
解除后仍未取得给付物的所有权。唯一的办法是运用不当得利制度加以解决，即受领人将
其多得的利益按不当得利规则加以返还。”
在租赁合同场合，该观点需要进一步检讨。在我国台湾地区的“终止”概念下，有学
者认为此种终止不发生“原状回复问题”。根据我国台湾地区“民法典”第259条之规定，原状回复既有大陆地区民法上的所有物返还、也有不当得利之返还。如此看来，至少存在
否定“唯一的办法是运用不当得利制度”的可能性。