调改后楼层业态/业种组合
楼层 1F
业态/业种
黄金珠宝、钟表、数码、化妆品、女鞋、辅营轻餐、品牌集合店、 名品男鞋
2F 少女装，淑女装，内衣，女包，女杂
3f 青春休闲、商务男装、男鞋、男包、男杂、儿童游乐、服装修改
4F 运动、户外、童装、童玩、家居、床品
5F 餐饮美食
BF 生活超市、滋补品、烟酒
楼层调改规划-1F原图纸
六层
◆年销售额1亿元左右
◆已撤离本市，物业由乙商场承接
丙商场
集时尚、休闲、 娱乐、购物等为 一体购物中心
10万平方米 地下一层，地上 六层
◆2014年5月开业，本地市场唯一一家购 物中心 ◆体量较大，休闲娱乐业态吸客、聚客力 强
门店客户标签
主流消费群年龄段35岁以下，处于事业人生的上升期 向往和追求潮流、时尚、新事物、新概念 认可本集团的品牌号召力 互动活动参与度高 熟悉新媒体，接触频繁
门店所处商圈及竞争同行分析
◆老商圈，人气较旺，商业氛围较为浓厚 ◆本商场、甲商场、乙商场、、**广场步
****路商圈 行街、**超市、本年度年底将开***百货
DDi*iaa*g*g*r商raa圈mm 22
◆新商圈，居民聚集区，人气较旺 ◆***城、****超市
D*D*i*ai湖ag商grar圈amm 33
调整后-方案二
专柜数
柜位面积 （㎡）
调改前 68 4547.4
调改后 63
4552
前后差异 -5
4.6
楼层调改规划-2F
调整后-方案三
****年度**百货商场调改 申请报告
****年*月
目录 CONTENTS
1
现状分析
2
调改思路及方案
现状分析
• 门店经营及商圈情况说明 • 客户标签
门店经营及商圈情况说明
本商场处于**市传统商圈**路商圈，周边主要竞争店甲商场、乙商场、丙商场。 本市经济在本省内排名第八，为省会城市**市的22%。所处**区常住人口50余 万，流动人口约28万，顾客消费潜力有待挖掘、培养。 周边竞争店甲商场、乙商场在本市历史较长，群众基础雄厚，客群扎实稳定， 同处**商圈，竞争压力较大。其中乙商场在本年初兼并丁商场，将扩大经营体 量，规划发展辅营租赁业态，对现有商圈将产生影响。 门店受开业初期影响，全馆调改周期较长，导致业绩表现远离预期，现有供 应商有部分明确表达撤柜意向，配合度不高，部分柜位仍有空铺现象，影响整 体形象； 虽然门店整体基本完成形象升级，去年年10-12月业绩也有所上升，但现有商 品结构以百货形态为主，缺乏顾客体验和互动的时下流行人气辅营元素，如咖 啡、轻餐、美容美发等生活馆业态，顾客滞留时间短，不聚客；面临乙商场的 改造，本商场应当力争辅营的抢先到位。 经济大环境趋恶，进一步加剧竞争态势，中低价位商品更容易获得生存空间。
调整定位：
戴时尚店的帽子，卖折扣店的商品
调改后业态规划
调改后各业态或者品类占门店总量比
服饰
专柜数 269
专柜 占比
92.12%
餐饮 15
5.14%
配套
4
1.37%
娱乐
3
1.03%
超市
1
0.34%
合计 292
100%
面积 16220 3010.5 629.7
362 2690 22912.2
面积 占比 70.8% 13.1% 2.7% 1.6% 11.7% 100%
◆新商圈，餐饮娱乐为主，临太湖，风景秀丽 ◆ 首创奥特莱斯、“渔人码头”主营餐饮
门店所处商圈及竞争同行分析
公司名称 甲商场 乙商场
丁商场
经营定位
经营面积
经营概况
高端、时尚百货
7万多平方米 地下二层，地上7 层
◆经营20余年，在本市口碑较好 ◆去年扩建新址开业，加大高端奢侈品引 进 ◆年销售超10亿元
楼层调改规划-1F （蓝色部分拟辅营配套）
Hale Waihona Puke 楼层调改测算-1F业种 名品 空柜 男鞋 名品 合计
现毛利坪效 671.6 0 715.4 401.5
14年面积 14年毛利额 调改后面积 调改后毛利额
增幅
99.5
6.69
99.5
18.2
+279.9%
73.2
0
96.7
17.6
——
117.1
8.39
155.3
2、客去群年全与年定客位单分价析531元，剔除黄金、手表、数码客单价376元，
总体偏低； 客群年龄集中在35岁以下，其中26-35岁占54%，25岁以下占 22%。客群年轻，且消费力有一定成长性；去年七彩跑、万圣节 PARTY等迎合年轻人的活动也都取得较好效果，说明年轻人对本 店有认可度； 周边竞争店如甲商场、乙商场在老一辈市民中深得民心，甲商 场定位中高端，乙商场偏传统百货，历史悠久，客群年龄层偏高， 女装较强； 本商场与本市现有商场错位经营，未来以年轻、人气潮流、中 低价位商品为主要发展方向，抓住现存客群对价格比较敏感、以 及年龄层较为年轻的特点，以轻松、热闹、好玩及实质性促销来 抓住客群。
调改思路及方案
• 调改思路 • 调改后定位 • 调改后业态规划 • 楼层调改规划 • 调改费用预估
调改思路
稳定现有主力品牌架构，在做好空位招商工作的基础上，完成开业以来表 现出品牌实力较弱或有明确撤柜意向品牌的后续调整替换； 对现有低坪效、缺乏品牌氛围和人气的名品区做撤柜调整； 增加辅营配套类业态，如咖啡、轻餐、儿童游乐等，提升顾客的体验感和 互动性，满足多样化需求，从而增加顾客滞店时间，与周边竞争店形成差 异化； 根据现有客群特点，缩减淑女装、男正装，增加青休和少女装面积； 对现有无效专柜、低效专柜进行梳理； 缩短动线长边，避免产生逛街疲劳感。
女性服饰为主
近2万平方米 地下一层，地上 五层
◆经营30余年，从服饰专营逐步转型为百 货公司 ◆女装业种受顾客喜爱 ◆年销售额3亿元左右
中档百货
◆ 2011 年 入 驻 本 市 ， 经 营 情 况 不 佳 ，
3.3万平方米（AB 2013年调整了大调整
楼）
◆目前引进H&M、SEPHORA丝芙兰、餐
地 下 一 层 ， 地 上 饮、健身房等品牌
28.3
+305.2%
278.2
11.2
278.2
50.8
+353.7%
568
26.3
629.7
114.9
+437.4%
楼层调改规划-2F原图纸
调整前
楼层调改规划-2F
调整后-方案一
专柜数
柜位面积 （㎡）
调改前 68 4547.4
调改后 62 4542.7
前后差异 -6
-4.7
楼层调改规划-2F