第26卷第1期2005年3月大连理工大学学报(社会科学版)Journa l of Da l i an Un iversity of Technology (Soc i a l Sc iences )Vol .26,No .1M ar .2005 收稿日期:2004202226 作者简介:张明(19652),男,黑龙江齐齐哈尔人,讲师,主要从事民法学研究。

不动产登记簿的功能和效力张　明(燕山大学文法学院,河北秦皇岛066004) 摘　要:不动产登记簿是不动产登记的载体,不动产物权的公示公信原则在实践中主要是通过权利人查询登记簿的记载来实现的。

但是,不动产登记簿的功能和效力在理论和实践中却没有得到相应的重视。

文章通过对不动产登记簿的功能及其实现途径和登记簿效力的论述,指出了我国立法和实务中关于不动产登记簿及其公示方面所存在的问题,并着重论述了不动产登记簿在维护交易秩序保障交易安全方面的重要作用,主张借鉴大陆法其他国家和地区不动产登记的立法经验,进一步完善我国的不动产登记制度。

关键词:不动产登记簿;功能;公示;效力 中图分类号:D F 45 文献标识码:A文章编号:10082407X (2005)0120072204Rea l esta te reg ister ’s function and eff icacyZHANG M ing(S choo l of L ibe ra l A rts &Law ,Ya nsha n Unive rs ity ,Q inhua ngda o 066004,C hina )Abstract :T he p rinci p le of the real estate righ t announcem en t is m ain ly realized by the registrati on system in p ractice,bu t being the carrier of the real estate righ t registrati on,the register didn’t attract a co rresponding atten ti on in the theo ry study and p ractice .T h is essay first dissertates on the functi on,the functi on’s realizati on and the efficacy of the register,then po in ts ou t the p rob lem s ex isting in ou r coun try’s legislati on and p ractice abou t the register and its announcem en t .T h is paper also describes the i m po rtan t functi on s of the real estate register in m ain tain ing the trade o rder and en su ring the trade secu rity .F inally it advocates studying o ther coun tries’and regi on s’legislative exp eriences of civil law system fo r reference to fu rther p erfect the real estate registrati on system of ou r coun try .Key words :real estate register announcem en t;functi on;announcem en t;efficacy 当代社会,由于物权流转的频繁,使得交易人很难自行调查有关交易相对方的权利状况。

在这种情况下,保护交易安全比交易本身更重要,不动产登记制度就是法律为了保护交易安全而设置的一项制度。

它通过国家行为,在不动产登记簿上记载不动产物权的权利状况,并赋予登记簿以推定力和公信力,从而实现物权公示的效果,保障权利人及善意第三人的合法权益。

不动产登记簿作为不动产登记的载体,在保护交易安全, 维护交易秩序方面发挥着极其重要的作用。

一、不动产登记簿的功能不动产登记簿,是由国家不动产登记机关制作的不动产物权公示的证明文件,它记载着不动产物权的权利状况。

不动产登记簿具有以下特点:统一性,即在一个区域内的不动产登记簿只能有一个,将各种不动 产物权以及各种权利限制都登记在同一个不动产登记簿上,使在一个区域内的物权变动情况能够得到准确的反映;官方性,即不动产登记簿是由国家专门机构通过特别程序制作的档案文献,由法律强制赋予其公信力;公开性,即不动产登记簿记载的资料必须向社会公开,允许当事人及利害关系人查阅和复制;持久性,即不动产登记簿是国家长期保留的档案,只要不动产存在,登记簿就应当存在。

[1]不动产登记簿在不动产物权登记制度中具有如下功能:第一,它是实现物权公示原则的载体。

物权公示原则在不动产领域的实现方法是登记,在登记簿上登记不动产的现状、权利状况及物权的各项变动,并将这一记载向社会公示,以备利害关系人查询。

物权公示原则正是通过登记簿这一载体实现的。

第二,它是不动产物权状况最权威的证明文件,具有最高的证据效力。

登记行为是一种国家行为,登记簿作为国家行为所产生的登记结果的表现形式,具有最高的权威性。

它既是不动产的交易当事人查询不动产权利状态的最根本途径,也是解决不动产权利争议效力最高的证据。

虽然不动产权属证书也具有证据效力,但其证明力不如登记簿,当权属证书记载的内容与登记簿记载的内容不一致时,如无其他绝对充分的证据能够推翻登记簿的记载,则以登记簿的记载为准。

第三,它是不动产物权登记公信力的实现途径。

法律赋予不动产登记簿这种公示方法以公信力,即使经过登记的不动产物权的权利状况与真实的权利状况不符,对于信赖登记簿真实性而为交易的善意第三人,法律对该信赖予以保护,承认其交易行为的有效性。

二、不动产登记簿功能的实现途径——公示 不动产登记簿所记载的内容,一般包括两方面:一是事实方面的记载,主要包括不动产的位置、面积等自然状况;二是权利方面的记载,包括所有权和限制物权等。

德国、日本和我国台湾地区都突出了权属状况和物权变动状况的记载。

德国有学者对土地登记簿的内容作出了归纳,指出“土地登记簿应该达到再现土地上法律关系的目的。

依此,土地登记簿必须反映下列情况: (1)关于土地本身,即其标记、面积、位置;(2)关于所有权人及其所有权取得之法律原因;(3)关于附着于土地所有权的权利,比如为某土地之利益所设定的地役权,如通行权;(4)关于土地上所成立的负担。

”[2](p2952297)《日本不动产登记法》第1条规定:“登记,就不动产的表示或关于下列不动产权利的设定、移转、变更、处分的限制或消灭为之。

一、所有权;二、地上权;三、永佃权;四、地役权;五、先取特权;六、质权;七、抵押权;八、租赁权;九、采石权。

”[3]我国台湾地区《土地法》及《土地登记规则》规定,应登记之物为土地及其建筑改良物;应登记的权利可分为:所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、耕作权,应登记之法律关系为土地权利之取得、设定、转移、变更或消灭。

[4]我国《土地登记规则》第2条规定:“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

本规则所称土地他项权利,是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利,包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

”《城市房屋权属登记管理办法》第9条规定:“房屋权属登记分为:(一)总登记;(二)初始登记;(三)转移登记;(四)变更登记;(五)他项权利登记;(六)注销登记。

”从上述规定可以看出,我国的不动产登记内容存在着两项主要问题:一是没有明确列举出应纳入登记的各种不动产物权;二是登记簿的格式以及应记载的具体内容不够明确。

笔者认为,在未来的《物权法》和《不动产登记法》中,我们应采纳前述三国或地区的成功经验。

既然是不动产物权登记,在登记簿中就应特别注意将涉及不动产物权的各个事项详细、准确地予以记载,不得有遗漏和含糊不清的地方。

登记簿必须有严格统一的格式,每一栏目中所应记载的事项必须具体明确。

下列各事项是必须要记载的:权利人姓名或名称,如果是共有,则应明确各共有人之间的关系;物权的类别;物权的内容和范围;物权的设立、变更、转让、终止的原因、时间或期限;登记日期、登记官员的签字、登记机关的盖章、登记簿编号等。

不动产登记的目的就是要实现物权的公示原则,通过不动产登记簿的记载,准确反映不动产权利的归属和变动,并将其向社会公开,以备他人查询。

因此,登记簿的功能是通过登记簿公示这一途径实现的。

但是,关于不动产登记簿的公示问题,我国立法存在明显缺陷。

国土资源部制定的《土地登记资料公开查询办法》第2条和第3条是根据不同的登记资料规定了不同的查询权主体:对于土地登记结果,任何单位和个人都可以查询;对于原始登记资料(包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图),只有土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人、土地登记代理机构、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关・37・　第1期张明:不动产登记簿的功能和效力和纪检监察部门有权查询。

然而,关于房屋登记的查询却没有相应的规定,实践中也是不允许利害关系人查询的。

由于物权具有支配性、对世性和排他性的特点,物权的权属和变动如不能以一定的方式公开、透明,则一方面不利于对物权人权利的保护,即静态安全的保护,更主要的是不利于对善意第三人交易安全的保护,即动态安全的保护。

作为不动产登记载体的登记簿不公示,借口所谓的保护个人隐私,将其秘而不宣,那物权公示原则如何实现?登记制度建立的目的如何体现?善意第三人的交易安全又如何保护?笔者承认,在强调登记簿的公示性的同时应适当兼顾对权利人个人隐私的保护,但决不能因此而本末倒置。

可以看出,我国的不动产登记制度仍然只侧重于其管理性,而忽视其公示性,不注重对私权利的保护,充分暴露出我国不动产登记制度设立的目的不在于实现物权公示原则,而在于加强国家对不动产事务的管理,这是与现代不动产登记制度的设立目的背道而驰的。

德国法的规定及德国学者的相关解释可供我们借鉴。

德国《土地登记条例》第12条第1款规定:“任何证明具有合法利益的人都有权查阅土地登记簿。

这也同样适用于土地登记簿中用于补充登记所涉及到的文本以及尚未完成的登记申请。