房地产地块调研报告————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：广东省佛山市东平新城地块调研报告2009年７月项目综述地块处于佛山市禅城区东平新城,该区域定位为佛山市居住新区,是未来发展重点区域。
该区域目前商品房均价1０500元/㎡,最高价格12５０0元/㎡，精装公寓最高可达20500元/㎡。
供应产品主要是13０－１6０㎡改善型产品,最畅销的户型是1２0－１３０㎡改善型产品，有5%-10%的附送面积。
进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。
总占地229亩，净用地15４.6亩,规划容积率≤６,总建筑面积62万方，起拍价３6０万/亩，总价8.２亿元，楼面地价约９00元/㎡。
市场机会点及存在的威胁1)区域发展潜力（规划、政府投资建设力度）2)区域供求关系3)我司品牌及产品竞争力4)5)开发建议预计首期高层12５００元/㎡，面积11０-120㎡,精装公寓１450０元/㎡,面积50-８0㎡，预估首年资金回笼2亿元。
预计销售周期3年，成交均价1650０元/㎡,净利润20％。
建议开发新户型,增加附送面积。
ﻬ目录项目综述ﻩ１一、ﻩ地块概况 (4)１.地块位置及交通 4２..................................................................................................... 地块现状及周边4ﻩ3.ﻩ地块各项指标 (4)4．ﻩ地块图示 (4)二、ﻩ佛山市房地产市场综述5ﻩ1.城市宏观经济数据５2.ﻩ近5年房地产开发情况（EXCＥＬ做表） (5)３................................................................................... 商品住宅价格及成交走势6ﻩ４．各区域房地产市场 75.ﻩ房地产政策7ﻩ三、地块所在区域房地产市场分析7ﻩ１................................................................................................. 东平新城板块地位7ﻩ2.ﻩ土地市场情况 (8)3.区域商品房供求关系8４．区域商品房价格及面积 85.ﻩ别墅市场分析 ........................................................................................... ９四、ﻩ商业开发建议 (9)1.ﻩ商业定位 (10)2.ﻩ商业开发规模及面积 ........................................................................... １０3.商业开发位置及设想(附图）１０4.ﻩ商业租售价格评估 (10)五、项目SＷTO分析 ........................................................................................ 1０六、项目定位 (11)1．产品及售价建议 112.......................................................................................................... 产品配比建议11ﻩ3.销售计划预估11４.ﻩ投资分析12ﻩ5．ﻩ其他建议1ﻩ２七、ﻩ附件.................................................................................................................. 1２1．ﻩ楼市地图 .............................................................................................. １22.ﻩ当地代表楼盘12ﻩ3.其他楼盘列表13４.ﻩ城市商圈分析 (13)５．ﻩ畅销产品分析13ﻩ调研人员：张三、李四一、地块概况1.地块位置及交通地块四至距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约１５分钟的车距，高峰期间约3０分钟。
2.地块现状及周边有➢利因素不➢利因素突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。
周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染(污染程度、污染源及距离）。
3.地块各项指标占地面积(亩）可开发面积（亩）容积率总建筑面积（万平方米）住宅建筑面积(万平方米）商业建筑面积（万平方米）土地价格(万/亩) 总地价（亿元)楼面地价(元/㎡) 用地性质土地信息来源首期挂牌时间绿化率建筑密度限高９0／7０4.地块图示图示参考：投资部《目标地块地形图》二、佛山市房地产市场综述1.城市宏观经济数据2011年佛山宏观经济数据与南京市对比表（与已有项目城市近似数据的对比)佛山南京广州总人口(万人)市区人口（万人)ＧDP（亿元)GＤP涨幅社会消费品零售总额(亿元)各项存款余额(亿元)城镇居民人均可支配收入(元)固定资产投资(亿元）固定资产占GDＰ比例房地产开发投资（亿元）分析:通过以上数据可以看出，佛山2.近5年房地产开发情况(EXCEＬ做表)20０９年，佛山市累计完成房地产投资1１88.７亿元，商品房施工面积6847.９万m２,商品房竣工面积1293.5万m2，商品房销售面积139６万m2。
各项目指标仅次于直辖城市,在省会城市排名前列。
1000200030004000500060007000800020022003200420052006200720082009商品房施工面积（万m2）商品房竣工面积（万m2）商品房销售面积（万m2）从上表可以看出:➢ 消化量➢ 商品房的供求关系基本平衡,➢ 销售面积增幅平缓,但施工面积增长较快，3. 商品住宅价格及成交走势佛山商品住宅09年全年成交均价4９03元/m 2,近8年房价每年8%稳步上涨,具体可见下表:100200300400500600700800200220032004200520062007200820090100020003000400050006000商品房销售金额（亿元）商品房均价4.各区域房地产市场两种表现方式：1)叙述区域特点产品房价客群沈河区市中心高层,130－150改善型1.2万苏家屯区铁西区2)2009年各区域成交情况对比:区域成交面积（万m2）成交套数(套)成交金额(亿元)成交均价(元/m2)单套总价（万元）单套面积(m2）沈河区19 1944 12 6464 62 96苏家屯区48 5659 1８３675 31 85铁西区2６９ 3 ４１８6于洪区（地块所在)23９26３53 111 4656 ４２91 总计1297 14 45 925.房地产政策重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等;如规划条件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积,银行放款条件及速度，户口制度、税收、子女入校等政策,并调查我项目是否有特殊政策等。
三、地块所在区域房地产市场分析1.东平新城板块地位2０1０年上半年区域成交均价510０元/m2,同比09年全年均价459５元/m2上涨11%，东平新城板块在佛山市房地产地位可见下表：２009年东平新城与全市成交情况对比成交面积（万m2）成交套数(套)成交金额(亿元)成交均价(元/m2)单套总价（万元）单套面积(m２)全市１2９７１4 4５９2 东平新城73 81８4 34 ４5９5 4１8９比例5．6% 5.8% ５．4%由上表可见，于洪新城板块在全市６8个板块中占据较高的成交比重，但目前仍以普通商品住宅为主,套型、总价、单价均低于全市平均值。
2.土地市场情况201０年,该区域商住用地成交１8宗,出让土地面积９００亩，住宅总建筑面积50万平方米，楼面地价平均１610元／㎡。
主要竞争对手土地情况：项目拿地时间占地面积建筑面积容积率总地价楼面地价3.区域商品房供求关系东平新城近3年供需基本持平，预计未来3年,年推货量在６０万方以上,区域竞争日趋加大。
1)近三年累计推货量80万方，累计成交量70万方,供求基本持平2)未来1-2年预计年均推货量达6０万方（在建货量推断）。
3)该区域未来5年预计新增6-8个新项目,总建筑面积过300万平(土地供应计划推断）4.区域商品房价格及面积1)价格均价、最高价格, 及特殊说明2)户型面积段(㎡) 间隔总价区间(万／套)推出比例成交比例11０-140 三房25-42 ５０% ４5%从上表可以看出:➢畅销户型是１1０-１40㎡三房，占总成交量45%➢总价３0－3５万/套是市场接受度最高的。
3)客户分析4)区域代表项目列表项目名称总建筑面积容积率首期开盘时间近3个月成交均价(元/m2)装修标准(元/m2）物业类型在售主力户型阳光10０国际新城１50 2005-１２-115５00－6０0０毛坯小高60-１５0loft华城世界100 1.0７２００６-12-17400０-4６00 毛坯多层、小高、高层7０—8０两房沈阳恒大绿洲2２７ 3.５20０７—1２０－2０0０小高层８2－９9两房、9３-130三房永盛·水调歌城100 1.7 2007-7-1 4200-45００毛坯多层、小高７0－10０两房5.别墅市场分析别墅消化量(套数、金额）;别墅产品价格、面积、套总价；市场在售货量及潜在货量。
项目名称状态产品单价面积总价推出套数消化情况山水在售独立联体待开发四、商业开发建议商业建筑面积占总建筑面积１0%及以下的地块，由销售中心同事调研完成该部分内容;10%以上由商业部同事出独立报告。
1.商业定位该地块定位为型商业，主要基于以下因素:包括指标、区位简述、规模、城市发展、周围环境、市场需求、交通网络、当地消费习惯、消费水平等。
2.商业开发规模及面积规划面积：可参考销售中心规划户数、预估常住率等因素规划设想:(业态分布等）3.商业开发位置及设想(附图）考虑项目临街面、项目销售中心位置、小区主入口、交通中心位置等4.商业租售价格评估目标人群预估售价/租金备注：特殊情况如建议推售时间、或先租后售等信息五、项目SWＴO分析优势➢劣势➢机会➢威胁➢（１)优势劣势侧重于项目内部因素的考虑➢地块的价值如何:项目规模、景观优势等,地块的交通情况,对辐射市场的辐射能力。