机电顾问工作手册
作者：吴睿力
一．业务背景
1. 对业主的作用
（1）许多项目的业主仅仅作为项目的投资方掌握着资金，但自己并没有工程项目的运作经验，也没有自己的项目管理团队。

如果业主专门为了一个项目组建庞大的项目团队，会涉及大量的专业技术与管理事务的处理，将导致业主不可避免地深度参与整个项目，成本投入极大增加，效果并不理想。

（2）许多大型项目会采用国际上通用的项目管理模式，即由投资方或业主委托项目咨询顾问团队对建设项目从前期研究、规划、设计、施工、验收移交等进行全过程连续管理，业主或投资方只负责项目的资金、宏观规划与决策、监督、审核及协调工作。

这种方式在国际上已经有多年的成功实践，充分利用了顾问的专业性、稳定性和规模优势，近年来国内也在逐步采用。

（3）尤其是超高层写字楼、星级品牌酒店、城市综合体等，机电系统庞大而复杂，机电顾问的作用和地位尤为重要。

业主只需要配备少量的项目管理人员把握项目执行进度，协调项目各参与方关系，推进项目有效执行。

“专业工作交给专业公司去打理”，省去繁琐的中间环节，大大降低了项目运作过程中的技术性风险，更能确保项目圆满按期完工。

2. 设计院的设计存在不足情况，例如：
（1）设计院施工图以达到并满足国家规范及报审为主要设计目标，很少有时间
去研究其他专业如厨房顾问、酒店管理标准、商业顾问的要求和业态流程的合理性。

（2）很多项目也存在设计时业主的要求、定位尚不明确就着急赶施工图，施工图只能预留一些条件，当最终确定业态及功能及要求后，机电系统设计图纸只能重新进行设计的现象。

（3）有些已经进入土建施工后期或土建阶段已完工的项目，还要再将现场土建不符合要求的机房、竖井、层高等根据修改后的机电施工图纸做处理，造成项目的土建改造浪费及重复设计。

3. 机电顾问相比设计院的作用，例如：
（1）一般设计院的技术经验不足
针对地产市场上的大型公共商业建筑，如：超高层写字楼、超五星级酒店、城市综合体等，一般设计院的技术经验不足，做过的案例偏少，尤其是弱电智能化系统设计，一般的设计院基本不会做，而机电顾问公司则均有较多的设计案例及设计经验。

（2）机电顾问单位较一般设计院配合度更高
一般设计院由于社会机制问题，都不愿意做深化设计、修改设计、优化设计方案，而机电顾问公司恰恰相反，基本能做到按业主要求提供及时、准确的优质服务。

（3）机电顾问公司具有良好的方案分析和优化能力
一般设计院很少进行方案分析、方案优化，只要设计能通过施工图审查就大功告成。

但通过施工图审查的设计并不一定是一个最好的、最节能
的、技术最进步的、性价比最高的设计。

（4）机电顾问公司的服务范围广
机电顾问公司的服务范围包括：方案阶段，初步设计阶段，施工图设计阶段，二次装修机电设计阶段，综合管线设计，招标技术服务，施工现场技术服务等，为业主提供一条龙式的服务，让业主尽可能的省心省力。

而设计院基本只作一次机电施工图设计服务。

（5）机电顾问公司对很多特殊业态、特殊场所均有设计经验
很多特殊业态，及特殊场所如：真冰溜冰场、大型电影院、超市、保龄球馆、恒温泳池、spa水疗、蒸汽锅炉、发电机房、厨房排油烟等。

一般设计院基本没有设计经验，而很多机电顾问公司则有许多设计配合案例，方便了业主的设计管理，工程也不易漏项。

（6）机电顾问能够对图纸质量把关、提出优化建议
能及时完成各项深化设计、综合管线设计、能配合业主的招投标技术服务及现场施工验收的技术支持等，起到一般设计院发挥不了的作用。

二．设计院与机电顾问的区别
1. 如项目由机电顾问全过程服务，建设过程中，机电顾问与设计院在各阶段的任务不同，各有侧重，如下表《主要工作对比表》。

注：上表为机电顾问能提供的工作服务，具体以合同为准。

2. 机电顾问与设计院分工合作
如项目设计阶段由机电顾问和设计院合作，则各有分工，相互配合完成各项工作。

如下表：
注：图例★具体负责范围☆提供技术支援及协作
三．工作理念
1. 综合设计能力、业态标准、施工经验、材料知识、造价分析为客户提供全周
期机电专业的技术服务。

2. 站在客户的立场上，以产品为核心，从将来产品入市之后用户的需求来倒逼前端方案的规划设计，与业主方一起开发最合适的有价值的产品。

3. 不仅注重执行客户意图，更注重怎么做更好。

4. 降低客户的管理成本，让客户尽可能省心省力。

5. 提高空间的商业价值、提升建筑的舒适性、降低后期的维护成本。

6. 不参与客户分包与采购等经济类工作。

四．方案阶段的工作内容
1.方案阶段顾问分为五大工作内容，各部分工作比例如下：
产品标准与定位（5%）、外部条件收集梳理（10%）、机电总体方案（20%）、专业方案（50%）、方案汇报材料（15%）
2. 产品标准与定位的目的与价值
（1）借助顾问资源收集地块周边或相同定位城市的同类型项目案例。

（2）梳理各案例技术关注点并进行横向比较，拟定本项目配置方向。

（3）梳理及分析酒店管理公司或绿建等外部相关方的需求。

（4）梳理及分析规范要求，特别关注新老规范对比及影响分析。

（5）产品标准与定位影响所有设计。

3. 外部条件收集梳理的目的与价值
（1）协助甲方收集并梳理所有外部条件，包括地块周边市政、天然资源、周边开发情况等。

（2）结合建筑方案、主机房位置等，分析外部条件，并提供初步方案，供甲方作进一步征询。

（3）完善小市政管线，提供最优进线及接口方案。

（4）梳理环评和其它外部要求，为后续设计提供依据。

市政征询、环评等结果为后续机电专业方案设计输入条件。

（5）进线及接口方案影响主机房落位、化粪池及调压站位置、场地排水方案、地库轮廓、小市政管线综合。

小市政管线综合影响覆土厚度，覆土厚度结合层高、结构、机电空间、净空要求，间接影响着地库开挖量。

4. 机电总体方案的目的与价值
（1）层高及净高分析
（2）关键部位管综
（3）小市政管综
（4）专项业态（如超市、餐饮、影院等）条件分析及影响机电总量
（5）机电系统划分及影响主机房及管井落位
（6）可再生能源系统分析
（7）能耗分析
（8）核心筒优化
（9）垂直交通分析
（10）项目特点及重难点分析
5. 专业方案的目的与价值
（1）系统分析（分析报告）
（2）系统总量（设计标准取值与负荷计算）
（3）系统实施条件（提资）
（4）结合系统划分方式，统筹整个项目机电配置，梳理机电对建筑、总量、成本、实时性各方面条件。

（5）设备用房、管井的合理布置与经济性。

（6）专项业态（如超市、餐饮、影院等）条件分析及专业配合方案
6. 方案汇报材料的目的与价值
（1）根据甲方要求、会议目的、领导思维习惯，制作机电设计方案PPT，演示
设计成果及需领导决策事宜。

（2）整理所有方案设计内容，为扩大初步设计铺垫，与相关设计单位进行交底。

（3）甲方走报审流程的材料。

注：面子工程，成果交付了，最后一步是呈现，不管方案多好多努力，表达沟通不到位，等于白干。

五．常用资料（不限于）
1. 设计类
➢国家标准：《工程设计规范》、《工程设计标准》、《设计标准图集》等➢行业标准：当地行业主管部门的标准，如南网的《典设》等
➢参考资料：《设计技术措施》的书籍、权威杂志上的论文、类似项目的设计方案
2. 材料类
➢国家标准：《国家标准》、《行业技术规程》等
➢厂家标准：厂家的产品说明书等
➢参考资料：权威杂志上的论文等
3. 施工类
➢国家标准：《施工质量验收规范》、《施工标准图集》等
➢参考资料：施工技术书籍、省级以上《施工工法》、权威杂志上的论文等4. 业态资料
例如大型超市、酒店管理公司等的建造要求和标准。

六．审图指南
表格目录：
（1）基本情况
（2）空间布置
（3）给水系统
（4）热水系统
（5）排水系统
（6）室外消防水
（7）室内消火栓系统
（8）自动喷水灭火系统
（9）电气系统
（10）防雷接地系统
（11）消防自动报警系统
（12）中心机房
（13）可视对讲系统
（14）门禁系统
（15）停车场管理系统
（16）视频监控系统
（17）周界防范系统
（18）公共广播及背景音乐系统
（19）分散式空调系统
（20）半集中式空调系统
（21）中央空调系统
（22）通风防排烟系统
注1：“摘要”中不合理需在摘要格中填写说明理由。

注2：“建议”格中填写建议的数据或说明依据条款。

1．基本情况（各专业通用）
2. 空间布置（各专业综合）
3. 给水系统
4.热水系统
5.排水系统
6.室外消防水
7.室内消火栓系统
8.自动喷水灭火系统
9.电气系统
10.防雷接地系统
11.消防自动报警系统
12.中心机房
13.可视对讲系统
14.门禁系统
15.停车场管理系统
16.视频监控系统
17.周界防范系统
18.公共广播及背景音乐系统
19.分散式空调系统（分体空调）
20.半集中式空调系统（分区小型中央空调系统）
21.中央空调系统
22.通风防排烟系统。