青年路财源街商圈，泰安主要 商业聚集地，以青年路和财源 街的交汇处为中心，以百货和 精品店为主。
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
老县衙旅游文化街分析
• 项目位置：岱庙正南，南依财源大街,东邻通天街、西邻青年路 • 建筑面积：约2万平方米 • 建筑风格：采用环廊相连的仿明清古建筑风格 • 景区特色：集观光、住宿、休闲、购物、餐饮于一体特色旅游文化景区 • 面临问题
而德州、聊城、滨州属于经济欠发达的第三方阵 • GDP
2009年全市实现生产总值(GDP)1715.7亿元，比上年增长13.6%； • 人口规模
2009年全市常住人口548.0万人，增长4.4‰，其中城镇人口264.2万人
• 消费能力
2009年，市区居民人均可支配收入17672元，比上年增长9.8%；人均消费性
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
前言
开发理念 自发形成
案例 杭州49
上海田子 坊
发展轨迹
文化符号
创意企业/ 艺术家进驻
商业功能配 合
旅游目的地
杭派文化 创意城市
现代视觉艺 术
企业/政府 开发
广州信义 会馆
深圳OCT
商业功能开 发
艺术氛围营 造
旅游目的地
岭南会馆风 情的体现
移民与融合 先峰和时尚
• 结论 – LOFT具有独特的商业文化体系 – 本地文化是最具生命力和吸引力的文化 – 旅游功能不是最初的目的，而是必然的结果
• 食神大道意向展示
部分商家为餐吧式经营，白天经营餐饮，晚间经营酒吧
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 食神大道意向展示
部分商家为餐吧式经营，白天经营餐饮，晚间经营酒吧
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 业态组合与分布
• 靠近主出入口的位置作 为特色零售区
• 规划要点 – 利用公共空间 – 创造双边铺
商户创造商机• 主题：时源自隧道• 业态组合 – 电影院、健身房、快捷酒店、工业展示中心、项目营销中心
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 业态组合与分布
宠物医院 电影院 快捷酒店 运动集中 营
工业展示 中心
招商中心 营销中心 保安服务 点
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 时光隧道意向展示
快捷酒店
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
• 项目消费者分析 – 以游客为重要的消费补充 • 泰山和方特乐园为泰安带来大量的游客，本项目的独特商业氛围将成 为吸引游客的重要因素 • 有利于适当提高项目档次 • 有助于项目知名度和泰山啤酒美誉度的扩张
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目分析
• 啤酒元素在项目的运用
啤酒元素
• 泰安分析 • 商业分析 • 项目分析 • 项目定位 • 服务收费
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
泰安分析
• 泰安是一座历史文化名城 泰安市位于山东省中部，是古代齐 鲁的中心地带。五岳独尊的泰山雄 踞境内，是远古部落频繁活动和古 帝王祭拜天地及封建帝王争相举行 封禅大典的地方，这使泰山周围地 区成为中华原始民族之发源地和宗
区域交流和 聚会的地点
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 档次定位
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 业态组合与分布 – 项目特征：不规则 步行街区 – 以主通道为轴心， 项目按可展示性、 人流引导性，可分 为核心区、次级区 和边缘区 – 设置三大主题 • 食神大道 • 艺术长廊 • 时光隧道
• 外部交通相对便捷，人流车 流主要通过龙潭路到达，公 交线路数量偏少；
• 建筑体为厂房和仓库，单层 为主，部分为2-4层，层高较 高
中心
大道
出
入
口
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目分析
• 项目可发展方向思考 – 项目的个性定位方向 – 项目消费者分析 – 啤酒元素在项目的运用
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
• 主展示面打造 – 具体建议 • 1号位置现为旗杆，建议 拆除，以保持主动线的 视线通透性 • 2号位置现在空地，建议 作为次广场。利用工厂 里的废弃管道、机器零 件改造成装饰品，打造 小型喷泉广场，广场旁 安排项目总平图
啤酒喷泉广场
4
1
32
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 主展示面打造 – 具体建议 • 3号位置现为大棚区，建 议改为主广场——啤酒 风情广场 • 风情广场建筑风格建议 以现代简洁方式结合山 东民居风格，整体形象 与周边旧厂区统一 • 平时做为公共空间，放 置小型快餐座，节假日 作为表演广场
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
• 泰安分析 • 商业分析 • 项目分析 • 项目定位 • 服务收费
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
商业分析
红门商圈，泰山登山入口处， 以经营泰山石、字画为主，兼 营部分当地土特产。
市府广场商圈，市 政府南市政广场， 以金座地下步行街 和易初莲花为主。
火车站银座商圈，位 于东岳大街、龙潭路 交汇处，以银座为中 心，涵盖百货、家电、 服装等。
边缘区
次级区 核心区
人流主动线
人流次动线
重要展示面
需要引导的路线
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 业态组合与分布
• 沿人流主动线作为主要 展示面，突显主题定位 和特色
• 规划要点 – 控制体量 – 创造双边铺
• 业态组合 – 餐饮、餐吧、酒吧、 KTV
主题：食神大道
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
宠物医院
电影院
运动集中营
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 时光隧道意向展示——工业展示中心
废弃机器展示
整体设备微缩展示 部分环节可手动操作
可现场品味 啤酒销售中心
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 形象打造 – 以啤酒为核心展示，通过声、光、电、色等多种手段营造啤酒主题乐园 – 通过细部塑造，开发“时间型消费”空间 – 通过整体氛围的营造，突出泰山啤酒的个性特征
• 随着城市建设和规划的发展，零售商业开始向城市周边区域发展，宝龙城市 广场和名嘉广场的建设将为城市带来新的商业思念
• 从老县衙旅游文化街的案例来看，泰安发展旅游地产应注意： – 文化与旅游相结合中，既适合本地人消费又能吸引游客消费 – 以某一业态做大做强，带动整体定位的落实 – 业态的有序组合，协调项目整体发展，实现盈利 – 后期营运推广是长期的、科学的工作
泰安泰山啤酒厂商业策 划提案
2020/11/24
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
前言
• 发展商的期望主要为 – 将旧有厂房改为商业用房，以盘活资产 – 围绕啤酒做定位，以商业地产的运作带动啤酒的销售和品牌效应，并最 终形成固有模式，以利于推广
• 以旧厂房、仓库改做商业的LOFT商业，在国内的成功案例并不少见，但其开 发理念和文化理念各不相同，通过对这些案例的分析，为本项目的开发提供 有益的经验
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
• 泰安分析 • 商业分析 • 项目分析 • 项目定位 • 服务收费
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目分析
• 项目概况 – 占地面积：74841.7㎡ – 建筑面积：36870.12㎡ – 可用建筑面积：30000㎡ – 广场面积：约25400㎡
• 项目位于外环路以南、龙潭 路以西，属老城、新区的交 汇地带；
品味生活的空间 朋友欢聚的场所 打发时间的地方
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
• 泰安分析 • 商业分析 • 项目分析 • 项目定位 • 服务收费
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 整体定位
泰安商业新名片
全新的时间型消费空间 一种崭新的餐饮、娱乐方式
一个活动的品牌营销方式
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
– 业态缺少特色：目前引进的商家中缺少本地化、特色化、个性化的商家 – 整体规划较乱：购物、餐饮等业态规划较混乱，缺少统一、鲜明的主题 – 营销方式较少：项目缺少统一的运营管理机构，后期市场推广工作缺失
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
商业分析
• 泰安传统零售商圈是以火车站为发展核心，主要商场、步行街聚集于火车站 周边；商业面积较小、周边环境较差、不利于商业的长期发展
项目分析
啤酒元素
业态组合 形象打造
补充业态
啤酒元素
间接关联
选择标准
延长项目整体经营时间
与艺术、啤酒关联， 能带动人气
实现较高的租金收益
可选业态
画廊 电影院
书吧 健身房 宠物医院 …………
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目分析
啤酒元素
业态组合 形象打造
形象打造
项目概念传导 项目氛围营造
啤酒主题乐园 厂房、场地利用 机器、设备利用 啤酒包装利用
• 教齐、鲁文化圣的地浪。漫与厚重 齐鲁大地是中华文明最早的发祥地之一。
齐：重商、注重革新，在文化上表现为“浪漫” 鲁：重农、注重继承，在文化上表现为“厚重”
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
泰安分析
• 经济较发达 在济南都市群经济圈总体规划中，整体都市圈包括7个城市，其中济南、淄
博属于经济比较发达的第一方阵；泰安、莱芜处于较发达的第二方阵；
• 业态组合 – 外贸服装、画廊、 书吧、奇石展示、 古董
主题：艺术长廊
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 艺术长廊意向展示
外贸服装
画廊
书吧
古董
充分利用室内空间，设置外摆区域，营造氛围，减少空旷感
泰安泰山啤酒厂商业策划提案
项目定位
• 业态组合与分布 • 项目边角区域需要以目的性消费的业态/主力店来充实 • 通过主力店的带动作用，使得项目各区域的人流达到一定的均衡性，为各个