项目概况
规划要求：
1 规划设计条件 用地性质：工业用地 总占地： 56677㎡ 容积率：3.0 地上建筑面积：170031 地上停车位：75
项目概况
办公楼
办公楼
研发车间
研发设施 综合楼
研发设施 综合楼
研发设施 综合楼
研发车间：由企业独栋和企业联排组成，建筑面积55520㎡ 研发设施综合楼：3栋高层办公楼或公寓，其中1-3层为底商组成，建 筑面积88111㎡ 办公楼：建筑面积26400㎡
核心竞争力分析
『
客 观
西二环沿线，临近高 铁东站及高速
多种面积段户型、低 总价、灵活付款方式
性
』
交通
产品
本项目的核心竞争力： ——入市期低售价，控制 总价，灵活付款方式、产 品类型丰富。企业孵化器
（自然资源） 3 1
申请办理，入园企业服务 完善。
（社会资源）
『
人文
主
观
体验
性
』 被动式
服务
提升产品的性价比，给客 户物超所值的印象；
树立市场形象：工程形 主动式 象和证件进度有保证，样
板间适当先行，打消客户
疑虑，建立市场口碑；
21
客户群体定位
鹿 泉
21
核心购买人群：
1. 石家庄市区（新华 区、桥西区）：周 边工业园区办公的 人群为主，部分投 资客；以石家庄市 区西部为主。
•竞争项目开发商品牌实力较 强，但售价较高，总房款对刚 需客群压力较大；
竞争环境
本体
本体条件：
•紧邻西二环沿线，交通便利
•周边知名工业园区众多，市 场成熟，区域消费能力较好
核心竞争力
客户需求
•户型灵活分割、独栋与分户 出售产品多样 •工程形象、证件保障、低首 付低总价能够刺激项目主力 客户的购买
20
裕华区、矿区
• 17县（市）：辛集市、晋州市、藁城市、 新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极 县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞 皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县
• 1个高新技术开发区
石家庄作为第二产业发达省会城市对周边 人口有足够的吸引力，同时城镇化率还有 上升的空间，所以石家庄还会持续扩展
充分实现与其他产品之差异
化竞争。
综上，本案必须定位于高端
产品，客群为急于提升形象、
对高端产品有意向的成长型
企业及欲拥有总部基地的大
中型企业。
项目SWOT分析
西二环西沿、交通条件较 好、工业园区众多、市场 比较成熟
周边配套欠缺、期房、 证件不全、新石北路南 北不通。
西二环西沿线，临近新火车站，距离
米左右。2-3层层高3.9--4.2米左右。户型面积区间在320---550之间。独栋有入户大堂
。配备客梯与货梯，高档园区独栋配备观光电梯。小高层（多为12—15层）作为园区
配套。园区配备食堂。
石家庄市工业地产市场核心数据分析
• 工业地产市场表现分析
代表性项 目
销售 均价 （元/ 平方 米）
去化速度 （平方米
由高速向中等速度转变，预计未来数年 将保持9%--10%的增速
GDP发展速度与房地产销售速度成 高度正相关关系，GDP目前较快的 发展，正是工业地产销售的基础。
整体市场研判 第二产业发展占主导 京州工业地产未来销售提升空间大
2003年三次产业结构比 10.9 ： 48.6： 40.5
石家庄是一个以第二产业 为主导的城市，多年来第 二产业基本保持在50%左 右的比例，十年间结构优 化缓慢，第三产业发展较 为滞后，经济结构相对不 合理
/月）
主力销售 面积（平 方米）
租金
物业费
（元/平 （元/平
方米/天） 方米/月）
入住 率
主力出租 面积（平 方米）
销售特征
总部国际 5800
1900 600-1000
0.8
东开发区
方亿c区 4800 1,600 400-1000
0.5
2.2
80%
整层 销售季节性比
较明显；付款
方式灵活。
5.5
90% 400-500
2013年三次产业结构比 9.8 : 47.2 : 43.0
第二、三产业的发展是工业 地产和写字楼市场最为重要 的支撑，2013年北京三次产 业结构比例为0.8:22.3:76.9， 已达发达国家水平，高达发 达的服务业，正是北京写字 楼售价及租金水平位列世界 前三甲的基础。石家庄二产 占主导，三产业存在很大的 提升空间，也是未来工业地 产和写字楼市场发展的潜力 所在。石家庄第二产业占主 导，也是产业园发展的基础。
1
第一章市场环境分析
2
整体市场研判
石家庄经济及人口概况说明石家庄还会稳步扩展
• 行政区：河北省会 • 常住人口：1049.98万人，人口净流入数为
41.60万人，市区276.6万人 • 面积：1.58万平方公里，市区287平方公里 • 城镇化率：54.4% • 经济结构： • 第一产业 9.8% • 第二产业 47.2% • 第三产业 43.0% • 行政区划： • 6区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、
• 因为写字楼供应量过大，所以京州工业地块应先推售研发车间区
市场供需趋势 • 全市已开盘办公项目规划总体
量约285万平方米，近期即将 开盘项目90万平方米，供应 较为过剩，预期将导致空置率 的提高与销售价格的下降； 市场分布趋势 • 遍地开花现象明显，新供应的 写字楼逐渐形成全新商圈，或 在商圈外扩散发展； • 天山·世界之门项目将使未来 办公物业的供应向高新区倾斜 物业品质趋势 • 逐渐涌现出开元环球中心、勒 泰中心等5A标准写字楼，物 业品质不断提高，物业服务逐 渐与一线城市接轨。
整体市场研判
GDP的快速发展是京州工业地产快速销售的基础
2006至2014年石家庄GDP增速一览表
地区生产总值：2013年GDP4863.6亿元，
29 在全国主要城市中位列第
名
石家庄十一五期间（2006至2010年）年 均经济增速13.1% ，十二五开头三年 （2011年12.0%、2012年10.4%、2013 年9.5%）年均增速为10.6%，经济发展
第二章项目本体和初步定位分析
14
项目概况
项目属性研判
本本案案
项目用地属性为工业用地，北临新石北路，东临西二环、金石工业园、振新工业园。 用地西侧和北侧为住宅区，南侧为空地。 本地块紧邻西二环，为鹿泉、石家庄两个产业发展地的交汇点，地理位置卓越。
综上，此区域适宜发展为高科技企业和轻加工、贸易企业、展示与仓储企 业聚集地。
• 典型项目分析——上庄创新产业园
外墙 内墙 大堂
• 石材、玻璃幕墙、外墙涂料； • 内墙水泥砂浆抹面。 • 大堂公共面积精装
采暖 供水 供电
• 集中供暖，制冷； • 市政供水； • 双电源24小时不间断供电。
消防 安防
• 智能联动消防系统 • 智能安防、电视监控
网络通 信
• 每层设多媒体箱，电话、网络直接引出
• 西三环周边工业园主要 有：上庄创新产业园、 新科工业园、新城工业 园。
• 东开发区工业园群主要 有：总部国际、方亿、 天山科技园、智耀东方 、日中天、金刚工业园 。
• 综上：东开发区科技 园数量最多，同时石 家庄向东发展速度快 于向西发展速度。但 石家庄西二环有工业 规划，西二环竞争强 度比较低。
金石工业园 高档
金石工业园和振新工
西二环沿线 振新产业园 高档 南简良园工业 低档
上庄工业园 暂无
3.9
322
西三环沿线
业园已经销售完毕，
处于运营阶段，与我
项系目目前没有竞争关
商业用地，园区性质
客梯
市政水电；集体
供暖
产品，无法引进生产
型企业。地
理位置偏远。
• 工业园产品基本包括：多层（多为4-6层），形式有独栋、联排、双拼。 一层层高5.1
综上：西部区域有工业发 展规划，但是在售竞品项 目相对比较少，所以对京 州项目销售是比较有利的。
石家庄市工业地产市场核心数据分析
• 工业地产区域分布特征分析
在售项目规模 （万平方米） 待售项目估算规模 （万平方米）
合计 （万平方米）
西二环沿线 西三环区域
东开发区
合计
• 西二环周边工业园主要 有：振新工业园、金石 工业园、南简良工业园 、太华工业园。
石家庄工业园区项目 策划方案
策划部 2016.12.01
目录
第一 章
市场环境分析
整体市场研判 竞争环境分析 市场环境小结
第三 章
策划推广分析
推广节点分期 销售前准备
第二 章
项目本体和初步定位分析
项目关键指标描述 项目SWOT分析 项目初步定位与价格策略
第四 章
销售模式概况
营销团队架构和薪酬建议 销售目标预测和销售模式 营销费用预算
整体市场研判 城市规划：
石家庄在城市空间发展上实施“北跨”战略，建设正定 新区，实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两 岸三组团”格局转变
中心城区：突出行政中心职能， 重点发展商务办公、信息流通等， 规划到2020年中心城区建设用地 达到287平方公里，人口300万
西部区域：重点发展绿色工业、 生态农业、农副产品加工业和休 闲旅游业，打造省会绿色生态屏 障，加快富民强县步伐。
高速路近等，紧邻地铁六号线，交通
便利，有利于提升项目价值；
周边工业园区众多，市场成熟，区域
人群消费能力较高；
工业用地属性，低成本运作；
S
W
证件不全、无工程形象支撑。 东西向道路通达性较差，新石北路 被西二环隔断，东西不通。 周边竞品项目大多已现房，对租赁 需求客户形成拦截；