Value Engineering 1我国商品房价格现状1.1价格过高2005年随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，房价涨幅趋缓。
宏观调控措施初见成效，但房价过高仍是一个亟待解决的问题。
2005～2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的商品房市场也不例外。
从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。
2005～2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强；另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。
实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后，2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨20.75%，双双达到了历年之最①。
2010年70个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。
2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。
其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。
与5月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点②。
1.2投资性住房比例过大投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。
国际上这一指标的警戒标准为10%。
据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。
京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占30％－40％左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15％以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，2009年各地商品房市场商品房价格的迅速攀升，与2008年国家再次启动商品房刺激经济以及2009年天量信贷有很大关系。
据估计，2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60%进入了各地方政府投融资平台。
与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求①。
1.3开发投资额超长增长房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超长增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成，而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率，GDP 增长率一般不应超过2倍。
2009年，房地产开发投资增长显著。
1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。
据国家统计局公布的最新数据显示，2010上半年全国房地产发展继续火爆，增长幅度较大。
数据显示，1-7月房地产开发完成情况：全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，占房地产开发投资的比重为70.0%。
7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%。
1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%，其中，住宅竣工面积2.31亿平方米，增长10.5%。
1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%。
2011年1-2月，全国完成房地产开发投资额4250亿元，同比增长35.2%，增速相对2010年全年增长率提高2.0个百分点。
其中，住宅开发投资额3014亿元，同比增长34.9%，占同期房地产开发投资额的比重为70.9%②。
2商品房价格的影响因素分析2.1需求变动对价格的影响2.1.1经济因素国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。
国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值中用于投资、消费的部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的商品房支出就会增加，带动商品房价格上涨。
当居民实际收入（即扣除通货膨胀率后的收入）增加后对其居住与活动的空间的要求也有所提高。
另一方面，利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。
由于商品房的替代品理论上不存在，且商品房的需求偏好度极高，故着重从消费者购买力方面和投资方面研究商品房需求。
商品房价格与消费者收入水平呈正相关关系。
消费者处于价值链的下游，是产品的最终需求者。
若商品房价格水平超过了消费者购买力水平，会出现商品房空有标价而无实际有效需求，商品房交易将处于停滞状态。
此时，市场的自动调节机制会对房价做出调整，最终促成交易的重新进行。
2.1.2心理预期和消费信心心理预期是人们对市场走势的综合判断，据2009年10月28日尼尔森公布最新消费者信心调查报告的数据显示，2009年第三季度中国消费者信心指数达到2007年以来最高水平，从2009年第二季度的95点上升到101点，增长6点。
其中国内一、二线城市消费者更具信心，信心指数分别为102点和104点，较上季度增长9点和16点。
另外，中部和西部地区信心指数也提升至100点，较上季度增长8点。
消费信心指数越高，意味着消费者需求越大，目前，饮食、住房、服装成为中国城市居民的三大消费热点，其中住房消费占据比重较大，从而消费信息指数的高———————————————————————作者简介：周晓燕（1976-），女，陕西大荔人，会计师，研究方向为经济管理。
我国商品房价格的影响因素及控制措施The Influencing Factors and Regulatory Measures of Our Country's Commercial Housing Price周晓燕Zhou Xiaoyan（渭南职业技术学院，渭南714000）（Weinan Vocational &Technical College ，Weinan 714000，China ）摘要：商品房价格是多种因素发展变化共同作用的结果。
目前商品房存在价格过高、投资性购房的比重较高、开发投资额超常增长等问题。
文章从供需角度分析商品房价格上涨的原因。
从而提出调节供应，保障供需总量和结构平衡、加强和完善宏观监测体系、通过房产税促进低价位住房的建设和消费、加强舆论宣传引导等对策。
Abstract:The commercial housing price is the result of many kinds changing factors.At present the price of commercial housing is excessively high,the proportion of investment housing is too high,and the growth of development investment cost is ultra.The article analyzes the reasons for the excessively high price of commercial housing from the supply and demand angle,thus proposes to adjust supply,ensure the total quantity of supply and demand and the structure balance,strengthen and perfect the macroscopic monitor system,promote the construction and the expense of low end housing by the property tax,and strengthen the propaganda guidance of public opinion and so on.关键词：商品房价格；供给因素；需求因素Key words:commercial housing price ；supply factor ；demand factor中图分类号：F20文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）02-0135-02·135·价值工程低在一定程度上决定着消费者对住房的需求，进而影响房价①。
2.1.3投资和投机需求的增加是导致商品房价格上升的重要原因商品房市场和股票市场是一样的，是一个资产市场，具有一个追涨杀跌的特点。
由于体制机制和改革过程中的遗留问题等方面的原因，形成了在经济发展的同时，拉大了收入分配差距，加剧了贫富悬殊，富裕起来的人需要改善居住条件和进行商品房投资。
国家住房信贷支持政策、住房成本提高和民众对通货膨胀的恐惧心理也刺激了部分群体为抵御通胀而购房保值的需求。
至2009年11月，国内70个城市房价连涨9个月，上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。
近期价格大幅稳步上涨的房地产成了各类投资者金融资产增值、保值的首选。
投资者的进入增加了房地产市场的投资性需求，使供需矛盾加剧，推动商品房价格上涨。
我国的投资渠道较少，并且储蓄利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较少，因此，居民闲散资金大部分都流向了房地产市场，导致对商品房的投资增加，而近年商品房价格的快速上升也吸引了更多的投机者入市，使得购房需求增加。
投资和投机是出现“商品房泡沫”的直接原因。
“商品房泡沫”是指由商品房投机所引起的商品房价格脱离市场基础的持续上涨。
从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度也是不同的，根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和商品房是产生泡沫几率最高的，所以商品房和股票是泡沫经济主要载体或“多发区”。
学者认为造成商品房泡沫的主要原因是，在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密集度高，土地稀缺。
作为稀缺资源，商品房的价格必然会比较高，这也是商品房作为投资的一个主要动机。
因为商品房是不动产，容易查封、保管和变卖，其保值性比较大，因此使银行容易发放过量的商品房贷款。
但当经济发展的速度因各种原因放慢的时候，价格跌的最快的也必将是供给弹性最小的土地和商品房业。