开发商 上市时间
大学城集购物中心、步行街、 影院于一体的综合性商业项目
新尚集团
商业预计2017年下半年
市场分析 潜在竞争2——悦彩广场
打造为地铁轻奢商业综合体；后期不可避免的瓜分市场分流客群。 与本案比较而言： 1）该项目招商运营风险大（无主力店支撑，招商已面临困难）； 2）本案离地铁更近，地段的昭示性更强；
国色天香
老城区 大学城 海峡科技园
本案
光华新城
二.市场分析 1、区域内商业发展落后，商业消费场所缺乏； 2、商业档次低，租金水平低；
➢目前项目所处片区商业发展落后，商业消费场所缺乏，主要为红旗商业广场、地铁首座、中铁书香等项目的社区商业为主； ➢业态分布混乱，主要满足日常生活所需的便民服务、零售、餐饮、休闲为主，业态档次低，租金水平低。
项目如何定位？
1、我们必须是服务区域的； 2、填补区域市场空白，成为区域客户的消费目的地； 3、满足各类型客户多功能的生活、餐饮、娱乐、休闲需求；
因此我们要做
多业态 多功能 一站式
项目形象定位
佳信 大都汇
乐享生活—一站式商业消费中心
依托于餐饮、融 合休闲、娱乐多种业 态汇聚；高于区域市 场普通商业业态与商 业的经营理念，打造” 一站式商业消费中心
新尚天地项目为区域较大体量商业项目，不可避免的瓜分市场分流项目客群。 与本案比较而言： 1）该项目业态规划更加完善，项目形象更好，但风险更大（定位以及招商运营风险）； 2）本案离地铁更近，位置更好，入市时间早，更能抢占市场先机；
项目名称 新尚天地 项目位置 大学城中医大学对面
商业体量 7万平米
商业定位
每一个中心化的商业消费中心，都有一个中心化的印象标识
灯光应用，体现繁华，不夜城
精神保垒提升昭示识别性
硬件打造建议 /商业氛围营造
一 、 二 楼 店 招 外摆空间设计 商业街道增设桌椅可以让客户停留，增加现场人气；设置店招广告，给客户制造 浓厚的商业氛围。
硬件打造建议
街区小摆件，传递温暖休闲 气氛
“的价值体系！
餐饮美食….. 娱乐体验….. 休闲休憩…..
…..
市场定位
代言金温江商业市场投资尖兵
众多品牌商家鼎力护航的原始股商业！
示意图
经营理念定位
资本 GIG 模式 管理不动资产的系统导航
保值 . 增值 . 保障
三大核心 佳信地产为您量身定制 保 值 ： 代言金温江商业掘金区原始股，与您分享成果 增 值 ： 携手品牌商家，创造卓越经营热潮，助力区域商业提档升级 保 障 ： 全程运营管理，贴身投资服务，为客户分担投资风险
经营理念定位
运营管理 模式建议
想要成为区域商业消费中心，单建立形象标志远远不够。 因此我们还要——着力后期运营，实行统一运营管理的经营策略。
模式一：引入专业运营管理商进行全程招商运营管理（如：一品天下） 优点： 展现公司实力，利用运营商资源，快速实现形象打造与商业价值提升。 缺点： 收益利润有分成，对企业收益利润有损失。
项目名称 项目位置 商业体量 商业定位
开发商 上市时间
悦彩广场 成师后门 7万平米（含公寓） 轻奢地铁综合体，业态涵盖有特色美 食、休闲娱乐、便民服务等业态 悦彩集团 预计2017年（不确定）
三.项目SWOT分析
优势
城市主干道的路口，项目整体昭示性较强； 离地铁直线距离仅300米，真正的地铁物业； 配套好；大学城、科技园等众多城市级配套完善； 目前区域现已入驻超过10万人口，消费人群众多；
项目名 产品
称
类型
红旗商 社区商业 业广场
业态
小型餐饮、 零售、休闲
租金 水平
20-50元/平
中铁书 社区商业 餐饮、便民
香
服务
40元/平
地铁首 社区商业 座
尚未营业
30-60元/平
中铁书香
地铁首座
本案
红旗商业 广场
区域商业调研（现场勘察）
地铁首座
红旗商业广场
中铁书香
科林路
地铁首座 新项目
市场分析 潜在竞争1——新尚天地
温江 三江佳源
项目商业部分营销策略方案
2016年12月
前言。
基于我司近阶段的持续市场研究，此次将对项目商业部分 营销策略进行分解，提出在形象定位、业态规划以及运营 管理等方面的初步建议，后期需根据市场以及项目实际情 况需进一步优化。
目录
PART 1
项目研判
项目分析 市场分析 项目Swot分析 营销策略设定
各类业态互补
实现 多业态 多功能 一站式 商业消费中心
业态规划——内街商业
以特色餐饮为主，同时匹配便利超市，休闲业态。 ➢以面积需求较小的特色小型餐饮、特色小吃、休闲零食为主（如见证80后串串、川卤味、良品铺子）等为主； ➢二楼由于面积偏大，建议引入酒吧、茶水饮品、咖啡店、网吧为主； ➢大门旁边规划一般以便利超市以及生活服务类业态为主（如红旗连锁、舞东风、益民超市）等；
机会
温江发展规划区域“大学城.海峡科技园”，政府重点规划 打造区域，发展潜力大； 地铁开通后，从商业气氛上都将为进一步提升项目的商业 价值，带来更多的人流量和客流量； 周边区域的发展会带来更多的人流聚集，为项目提供了充 足的潜在消费群体和市场机会。
劣势
项目目前处于修建初期，商业尚未整体呈现，对 于项目整体形象价值体现度不够；
值体系，实现产品溢价（针对区域投资客）。
3.硬件打造建议
硬件打造建议
整体打造风格：
凸显时尚化、城市化、地标性！
整体营造原则：
特色时尚和休闲相结合，突出都市人文风情和体验，凸显商业氛围 ！
注意：以上项目景观打造建议需要在项目修建过程中甲方聘请相关专业设计公司提供打造设计方案。
硬件打造建议
1.自身客群不足以支撑项目商业消费，必 须放大项目商业消费客群！
➢项目本身2.7方（包含公寓）商业体量， 若只是针对小区业主，消费客群受限，商 业价值难以体现，因此，我们的客群必须 要放大到整个区域所能辐射的客群！
2、项目有地段优势，内街+外街+独栋的 商业产品组合，具备打造为集中性商业消 费中心的条件！
本案
光华新城
项目交通 占据城市主干道学府路与科林路交汇处，昭示性强； 地铁4号线与本项目直线距离300米，交通优势得天独厚；
➢位于学府路与科林路城市主干道交汇处，昭示性强。 ➢多条公交通过，离城西城市主轴道路光华大道约5分钟 车程，交通通达度优越。 ➢正在修建的地铁4号线2期工程温江大学城站离本案仅 300米距离，明年6月份开通，地铁的开通将对项目商业 价值提升有很大的带动作用，交通优势十分明显。
产品分析 位于主干道交叉口，昭示性强
2号楼
5-11层合计4619㎡
位于主干道上，昭示性一般
1.业态规划原则：
1
➢以不同的产品打造，避免内部竞争，同时满
号
足不同需求客户的需求。
2.业态规划建议：
2
楼
号
➢1号楼昭示性较好，建议引入一家酒店进行整
楼
体运营（周边厂区、学区酒店需求量大）。
➢2号楼打造为青年公寓，融入精装智能产品价
PART 2
策略执行
商业形象定位 业态规划建议 硬件打造建议
PART 3
公司案例
公司优势 案例展示
PART
1
项目研判
1.项目分析 2.市场分析 3.项目swot分析 4.营销策略设定
一.项目分析 商业总体量2.7万㎡（商铺约1.4万㎡，公寓约1.3万㎡）。
项目区位 金温江大学城与海峡科技园交汇处，城市规划发展新区，发展潜力巨大； 区域现已入驻超过10万人口，消费人群众多，后期还会有大量消费客群涌入；
威胁
区域商气尚未呈现，租金水平以及商业档次较低， 购房者和投资客价值认知度较低； 区域即将入市与已经入市商业体量超过20万平，竞 争加剧的同时，存在商业运营客流分流威胁。
结合本体及区域市场的分析 项目的营销策略该如何设定？
四. 营销策略设定
2017 抢占市场先机！
以工程保障.商业快速呈现为前提
业态规划——独栋商业
昭示性较好，面积较大，其主要目的是打造区域具有代表性、标示性的餐饮消费场所； ➢业态规划主要以面积需求较大的大型餐饮机构为主、也可考虑引入娱乐会所、教育机构等； 如：大蓉和、川西坝子、诚信食府、魔指天堂、学大教育集团等；
业态规划建议——公寓
产2㎡
业态规划——外街商业
位于十字路口，昭示性较好，面积较大，建议进行整体利用，打造为地标性餐饮商业消费中心； ➢楼上业态规划主要以酒楼、大型特色美食为主，也可考虑引入健身、kTV等业态； 如（老房子、韩国烤肉、日本料理、澳门豆捞、奇迹健身、吸引力ATT）等； ➢1楼除了公寓打造的配套外，可引入小型主力店（茶餐厅、金融机构）等；
➢项目位于金温江城市发展规划区域—大学城与 海峡科技园商圈，作为政府重点打造的区域，近 几年呈快速发展之势，区域未来发展潜力巨大。 ➢区域常驻消费人群包含大学城以及海峡科技园 目前超过10万人（含可辐射到的区域），后期还 有大量消费客群涌入，消费人群众多，为项目运 营奠定客流基础。
国色天香
老城区
大学城 海峡科技园
市场？
结合区域商业现状，区域内目前商业消费中心匮乏！
结合商业消费辐射范围来看，以项目为中心1.5公里的区域内，虽然后期有大型商业入市，但目 前缺乏集中性商业消费中心。
中铁书香
地铁首座
本案
红旗商业 广场
客户？
区域内消费客群充足，后期会逐渐增多，需求非常旺盛！
1、区域内聚集地铁首座、中铁书香、政企合建超过十多个小区，消费需求大； 2、项目紧邻海峡科技园，商业辐射数万厂区消费客群； 3、中医大、成都师范学院及附属实验学校、西南财大等多所院校汇聚的学生消费群体； 区域消费客群多元化，预计可辐射超过10万固定客群，随着更多企业及居住客群入驻，消费客群 会越来越广泛。