如何认定物业合同关系和物业费标准

某小区前两年物业服务的情况为：只有前期物业服务合同，没有业委会，十多年来物业费为1元/平方米，业主缴费比例为90%以上。但前两年物业公司要调整物业费，采取上门由业主签字的方法后宣布大多数业主同意调整，就进行了调价为1.5元/平方米。很多业主由于对于诸如公共收益、公摊费用、大修基金使用等问题不满，同时对物业公司单方上门征求意见并公布结果的方式不认可，故采取了不缴费的方式对抗物业费上涨，从而引发了物管公司与业主的长期矛盾，这引起了笔者的思索，并对此物业服务纠纷进行了相关梳理。

一、前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。

很多小区业主以与物业公司没有签订过物业服务合同为由不缴纳物业费，笔者认为此理由并不成立

1、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条对“事实物业服务”作出了规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

从上述最高院的司法解释可推导出：若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。

本小区业主在前期物业服务合同到期后并未明确反对物业公司继续提供物业服务，业主缴费比例达到了90%。这表明双方在前期物业服务合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，物业公司有权收取相应的物业费。

2、事实物业服务合同的法理根据是《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方应经履行主要义务，对方接受的，合同成立。

事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实，合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的。本小区符合事实物业服务合同，业主以前期物业服务合同期限届满为由拒绝缴纳物业服务费的抗辩没有法律依据。

二.成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按原约定标准支付。

本小区在认定事实物业服务合同关系成立的基础上，考虑到物业服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业费为宜。在双方未协商收费标准的情况下，业主应按原约定支付物业费。

三、物业费调整应符合“双过半”的标准

1、物业费的调整，相当于是对物业服务合同的内容进行变更，而物业所服务的区域，实际上是整个小区的公共部分，与全体业主都有关系。因此，根据《物权法》第七十六条第一款第(七)项和《物业管理条例》第十一条第(七)项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当有业主大会来作出决定。

2、根据《物权法》第七十六条第二款和《物业管理条例》第十二条第三款的规定，业主大会在对上述问题作出决定时，需要征得双过半赞成票，即：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。也就是说，不但要全体业主中有超过半数的业主同意调整物业费，而且这些投赞成票的业主所拥有的房屋的建筑面积总和也要超过整个物业服务区域总面积的一半才可以，否则就不能通过。

《物业管理条例》第十二条第一款的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。而如果业主和物业公司就物业费调整协商不成，业主大会可以重新选聘物业管理企业，也可自行管理物业。

3、故本小区物业公司若要调整物业费，必须在业主大会上取得双过半的表决通过才能进行，否则业主有权依据最高院司法解释第五条规定而不予以缴纳：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

四、建议物业费的定价和调整均采取政府指导价为主的方式

本小区的物业费上调之争并未结束，目前许多老住宅小区都面临本小区同样的困境：业主出于对物管服务诸多不满，拒绝缴纳物管费用；物业公司收费不足、服务水平也就下降，就进入了一个恶性循环。笔者认为：目前物业服务的困境，与目前对于物管费的定价和调整机制不合理有关，理由如下

（一）商品房住宅小区业主难以形成合意、业主自治难。

众所周知，商品房住宅小区不同于以前单位职工的住宅小区，没有单位组织和身份的隶属性，许多高层住宅的业主都是早出晚归、即使住了多年也互不相识，加上地段好的小区房屋出租率又高，业主参与小区自治积极性不高。

很多小区根本没有业委会，在上万人的小区想要召开业主大几乎不可能；即使采取上门征求意见的方式召开业主大会，成本高、时间长，且业主认同度也很低，故通过业主大会“双过半”的的方式来定价和调整物业费用难度太大。

（二）政府指导价应在物业费的定价和调整中起主导作用

1、国务院发改委颁布的《物业服务收费管理办法》第六条规定；物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

2015年3月15日起执行的《重庆市物业服务收费管理办法》第七条规定：物业服务收费根据不同物业的性质特点和服务的等级标准分别实行政府指导价和市场调节价。按照《重庆市住宅物业服务等级标准》提供服务的住宅以及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。第十二条规定：已成立业主大会的住宅和非住宅的物业服务收费标准由业主大会或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定，并在合同签订后十五日内报送当地房地产行政主管部门和价格主管部门。第十三条规定：物业服务合同应约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。

2、故从重庆市的规定来看，仅对按照《重庆市住宅物业服务等级标准》提供服务的住宅以及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价，其他各类物业服务收费均实行市场调节价。除此之外的物业费怎么收，收多少，则将由小区业主与物业公司协商一致后在物业服务合同中予以确定。