大学考试试卷《房地产项目投资与融资》及参考答案3套2011年12月考试房地产项目投资与融资第一次作业一、单项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 房地产抵押贷款的（）应当是具有完全民事行为能力的自然人和经工商行政管理部门核准登记的企事业法人等。
A. 借款人 B. 贷款人 C. 抵押人 D. 抵押权人2. 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的那部分资金。
A. 前期B. 中期C. 后期D. 前三项都正确3. 投资（）风险A. 必然存在B. 可能存在C. 不一定存在D. 不存在4. 属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力动态指标的为（）A. 财务净现值B. 投资利税率C. 流动比率D. 资本金利润率5. 下列哪项不属于房地产证券的特性？（）A. .可分割性B. 风险性C. 流通性D. 集中性6. 建筑业是（）产业A. 知识密集型B. 人口密集型C. 人数密集型D. 劳动密集型7. 处分抵押房地产所得价款的清偿顺序为（）①支付处分抵押房地产的费用②扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；③按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；④剩余金额退还抵押人。
A. ①②③④B. ②①④③C. ①④③②D. ②①③④8. 短期透支贷款属于（）A. .企业自有资金B. 信贷资金C. 集资D. 财政资金9. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。
A. .位置固定性B. 不一致性C. 适应性D. 相互影响性10. 教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，附加率为（），分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳A. 1%B. 2%C. 3%D. 4%二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 房地产银行常见存款按存款性质分类有哪些: （）。
A. 企业存款B. 储蓄存款C. 政策住房基金储蓄D. 政策性存款E. 商业性存款2. 根据投资业务以及收入模式的不同，房地产产业投资基金大致可以分为（）三类产业投资基金。
A. 权益型B. 独立性C. 抵押型D. 混合型E. 多样性3. 政策性个人住房抵押贷款主要包括了（）A. 住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款B. 国家安居工程发放的个人住房抵押贷款C. 来自商业银行的个人住房贷款D. 信用贷款4. 房地产证券发行市场，又称为（）A. 房地产证券次级市场B. 房地产证券初级市场C. 房地产证券一级市场D. 二级市场5. 我国抵押贷款中不可作为抵押财产的主要包括（）。
A. 抵押人所有的房屋和其他地上定着物B. 土地所有权C. 抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物D. 抵押人所有的机器、交通运输工具E. 学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育医疗及其他社会公益设施6. 集资指房地产投资者通过吸收社会闲散资金筹集到的房地产投资，主要包括：（）。
A. 发行企业债券B. 发行企业股票C. 外单位取利D. 取息投资E. 财政资金7. 下列属于盈利指标的包括（）。
A. 资产报酬率B. 存货周转率C. 现金比率D. 销售利润率E. 资产收益率8. 房地产贷款是房地产银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域的贷款资金总称，它具有（）的特点A. 流动性差B. 风险性大C. 偿还期长D. 品种单一E. 抵押形式多9. 房地产开发期间税费一般包括（）。
A. 配套设施建设费 B. 供水管网补偿费 C. 城市建设维护税 D. 建筑工程质量监督费10. 居住区一般位于（）A. 中央商业区与内圈工业区之间B. 城市周边地区C. 中央商业区内D. 内圈工业区与外圈工业区之间三、判断题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）1. 直接融资不受融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得比较灵活2. 可行性研究报告视项目规模大小、复杂程度不同而不同，但都要尽量用较多的语言仔细描述，运用生动的图表来表达分析者的意图。
（）3. 有资质的房地产开发经营企业开发产品的合格率应达到95%。
4. 个人申请贷款的期限一般在20年以内，最长不超过30年；企事业单位申请贷款的期限最长不超过3年。
个人最高贷款额度不超过购房合同房款的80%，企事业单位一般最高不超过购房合同房款的50%。
5. 指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。
它实际上是一种特殊的加权移动平均法。
（）6. 信用以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为7. 房地产投资决策是指利用有效、准备的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案8. 风险可能带来超出预期的损失，但不可能给投资人带来超出预期的收益。
9. 个人商业性住房贷款的贷款额度没有限制。
10. 临界点分析分为不确定性分析和敏感性分析两种答案：一、单项选择题（40分，共 10 题，每小题 4 分）1. A2. C3. A4. A5. D6. D7. A8. B9. D 10. C二、多项选择题（40分，共 10 题，每小题 4 分）1. DE2. ACD3. AB4. BC5. BE6. ABCD7. ADE8. CE9. ABD 10. AD三、判断题（20分，共 10 题，每小题 2 分）1. ×2. ×3. ×4. √5. √6. ×7. √8. ×9. × 10. × 2011年12月考试房地产项目投资与融资第二次作业一、单项选择题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1. 房地产抵押贷款的（）应当是具有完全民事行为能力的自然人和经工商行政管理部门核准登记的企事业法人等。
A. 借款人 B. 贷款人 C. 抵押人 D. 抵押权人2. 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。
A. 获利能力分析B. 盈亏平衡分析C. 市场状况分析D. 定性风险分析3. 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的那部分资金。
A. 前期B. 中期C. 后期D. 前三项都正确4. 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统估计而不是依靠详细分析。
该阶段研究费用一般占总投资的（）。
A. 0.1%~0.7%B. 0.2%~0.7%C. 0.2%~0.8%D. 0.2%~0.9%5. 投资（）风险A. 必然存在B. 可能存在C. 不一定存在D. 不存在6. 下列哪项不属于房地产证券的特性？（）A. .可分割性B. 风险性C. 流通性D. 集中性7. 建筑业是（）产业A. 知识密集型B. 人口密集型C. 人数密集型D. 劳动密集型8. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。
A. .10B. 15C. 20D. 309. 化工等工业应放置在（）A. 工业园区B. 内圈工业区C. 外圈工业区D. 远郊工业区10. （）通常是指房屋抵押贷款的贷款人为了保障房屋抵押贷款的安全，而要求借款者将作为抵押的房屋向保险人投保的一种房地产保险。
A. 商品房抵押贷款保证保险B. 贷款建房保险C. 贷款抵押房屋保险D. 房产反向抵押贷款寿险二、多项选择题（本大题共60分，共 15 小题，每小题 4 分）1. 通常的房地产概念包括：（）A. .土地B. 建筑物C. 其他地上定着物D. 房屋居住者2. 政策性个人住房抵押贷款主要包括了（）A. 住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款B. 国家安居工程发放的个人住房抵押贷款C. 来自商业银行的个人住房贷款D. 信用贷款3. 房地产信用主要有（）。
A. 房地产国家信用 B. 房地产商业信用 C. 房地产银行信用 D. 房地产消费信用 E. 房地产民间个人信用4. 前期工程费包括（）等。
A. 拆迁安置费 B. 规划设计费 C. 可行性研究费D. 地质勘查测绘费5. 房地产物质性质方面的特征包括（）A. 固定性B. 多样性C. 单一性D. 耐久性E. 体积大6. 居住区一般位于（）。
A. 中央商业区外侧 B. 中央商业区内侧 C. 中央商业区与内圈工业区之间 D. 内圈工业区与外圈工业区之间7. 集资指房地产投资者通过吸收社会闲散资金筹集到的房地产投资，主要包括：（）。
A. 发行企业债券B. 发行企业股票C. 外单位取利D. 取息投资E. 财政资金8. 下列哪些房地产属于居住物业市场（）A. 普通住宅B. 公寓C. 别墅D. 酒店9. 房地产投资财务分析的过程中常用的分析方法主要有（）A. 比较分析法B. 比率分析法C. 比例分析法D. 因素替换分析法。
10. 房地产投资外在效应分析的原则包括（）A. 客观性原则B. 可比性原则C. 统筹兼顾，从全局出发的原则D. 定性与定量分析相结合的原则11. 房地产开发期间税费一般包括（）。
A. 配套设施建设费 B. 供水管网补偿费 C. 城市建设维护税 D. 建筑工程质量监督费12. 房地产银行信用的特点有: （）。
A. 专门性B. 长期性C. 安全性D. 稳定性E。