固定资产投资总额（单位：亿元）
增长率（百分比）
人均可支配收入（单位：元）
2010年延安市城市人均可支配收入达到17880元，同比09年增长17.5%。2010年延安市固定资产投
资总额达到724.53亿元，同比09年增长30%。城市人均收入的提高和和固定资产投资总额的上涨表明了 延安市城市居民生活水平的稳步提高，城市居民也具备了更高的消费能力。
主要分为中心区域、城西、城东、城南、方塔新区
五大板块。
城西为红色旅游及文化教育为主的聚集区，受革命遗址
及科教用地影响，成为制约板块房地产开发主要因素。
城东是近期延安发展最为火热的板块，但目前土地开发 殆尽，受机场影响短期内无法实现扩张。 中心板块寸土寸金，目前主要集中为商业开发，住宅内 较少。 城西板块发展相对滞后，配套及交通亟需改善，是延安 经济适用房集中开发区域。 绿地、嘉丰4500亩推山造成，为延安房地产开发注入新 的血液。
2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。 人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到
4980美元。
宏观经济
城市固定资产投资稳步上扬，人均可支配收入持续走高，城市 处于高速发展中，整体消费能力不断提高。
延安市近五年人均可支配收入
西延铁路夕发朝至每日两列
车往返； 210、309国道垂直相交，贯 通四向； 延安飞机场北京、西安航班 密集。
西延铁路 延安飞机场
210国道
309国道
城市交通
山城 红色之都
黄土风情宜居地
能源化工基地
中国革命圣地，国家历史文化名城，面向全国的爱国主义、革命传统、延安精神教育基
地，体现陕北黄土风情文化特色和适宜人居的陕北现代化区域中心城市。以发展生态农
城西板块
城南板块
中心 板块
城东板块
新城板块
板块特征
城市规划定位城西板块以“西控“为主格调，土地开发供应及性 质成为房地产发展的限制性瓶颈效应，未来房地产开发受阻。
延安市新一轮城市规划形成了以控制西北川的建设强度 为主格调、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文 化、旅游为主要功能的人口聚集区，对板块房地产发展 形成了直接的瓶颈效应。
延安市房地产市场调研报告
2011年8月
报告目录
Part.
1
2 3
延安市整体概况
延安市经济发展状况 延安市房地产发展状况
Part.
Part.
Part.
4
延安市场机会分析
Part.
1
延安市整体概况
城市定位
延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区 人口40万、是陕西乃至中国的历史旅游名城，能源化工产业基地。
Part.
3
延安市房地产市场研究
市场分析
延安房地产市场主要以解决居住的绝对刚需为主，投资所占比例较 小，目前市场供给主要以两室、三室为主力。
延安市置业客户目的
6% 42%
延安市房地产在售项目户型供给
6%
15%
9%
38%
21% 47% 16%
解决居住
婚房
改善性需求
投资
其它
一室
二室
三室
四室及四室以上
延安房地产市场购买客群仍以刚性需求为主，其中解决住房占据42%的绝对比例，投资性住
房仅占15%的比例； 目前延安房地产在售项目主要攻击以二室及三室为主，其中两室占据47%，三室占据38%。
板块结构
受延安市“Y”字形山沟地形限制，延安房地产主要分为带状五 个板块。
延安市房地产开发沿“Y”字形各边呈带状发展，
凤凰山
型城廓。
中心市区为全市政治、经济、文化中心。分为8个功能区，即中心街商贸区、东关商贸、居住、无污染工业 综合发展区，南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川 文物保护区。
城市交通
延安城市发展战略——“中疏、西控、北进、东扩、南下”； 充分挖掘城市发展土地资源。
采取中心市区、外围组团、轴带分区 发展的城市结构形态。以中心市区为 核心，设立三级生态环境保育区。未 来的中心市区，规划形成以延河大桥 为交汇点，并与宝塔桥、嘉岭桥形成 中心内环、跨三川而连三山，通市内 而达市外。城市沿西北川、东川、南 川以及杜甫川展布，大体呈“Y”字 延河 清凉山 延河 宝塔山 南川河
延安市城西区的大致范围为：延河大桥与嘉 岭桥中心线至北大街。
城东板块因为交通及环境因素是近期延安市房地产开发
最为火热的板块，但目前土地资源已开发殆尽，被机场
大面积占用的东川地形相对平整开阔，是延安少有的成 块可建筑用地，随着距离市区13公里的南三十里铺新机 场的开工建设，城东将在城市的中远期发展中被建设成
2007年Biblioteka 2008年2009年
2010年
GDP（单位：亿元）
增长率（百分比）
2010年陕西六大城市GDP对比
4000 3000 2000 1000 0 西安市 榆林市 咸阳市 宝鸡市 延安市 渭南市 3241
885
GDP（单位：亿元）
产业机构
由于能源产业的高速发展，延安市第二产业在城市经济中占据核心位 置，产业发展结构对能源依耐性大
“中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交 通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。 “西控”，就是控制西北川的建设强度、建筑环境风 貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人 口聚集区。
“北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依
托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区 连通，远期与安塞连通。目前，杨家岭沟、延大新校区 正在加快开发建设。
中心板块
板块特征
城西板块主要定位为红色旅游、科教文化为主要功能的聚集区， 版块内多分布历史文化遗址及各类院校。
延安市城西区的大致范围为：延河大桥和宝塔桥 中心线西南至南大街。
城西板块将形成以旧址保护和科教文化、红色旅游为主 要功能的人口聚集区。主要有延安大学、延安职业技术 学院，延安中学、中延石油等分布，目前延安唯一的公 园也位于城西。
业、旅游、石化、能源产业为主的陕北现代化中心城市。
能源产业基地 发展目标定位
延安革命纪念馆
陕北风情文化产业
群山环绕的夹缝城市
“城在山中，山在城中，人在山水中”的生态园林城市！
城市交通
延安市城市布局围绕“三山两水”，呈“Y”字型城廓的典型带 状城市；
延安总体远景发展规划总体结构 为东扩、西借、北连、南下。
城东板块
新城板块
通将得到有效改善。
在开发项目特征 区域价格 客户来源 经济适用房为主 3500—4000元/㎡ 主要以市区中低端客户为 主，各下属区县居多，经 济适用房部分定点安置。 朗润居、花墅、假日花园
代表项目
板块特征
绿地集团、嘉丰地产强强联合宏幅巨制，4500亩推山造城、携 手打造延安中央生态居住区。
延安市历史悠久，乃中国革命圣地，旅游资源丰富
丰富的能源为延安城市的经济发展提供了源动力
榆林市具有良好的交通通达性，为经济发展助力 在“中疏、西控、北进、东扩、南下”的战略指导下，城市发展不
断升级
合理的城市规划以及高速发展的城市经济都为城市未来的发展奠定 了良好的基础
Part.
2
延安市经济发展状况
为功能齐全的现代化城市中心区。
城西板块
城南板块
中心 板块
城东板块
新城板块
板块特征
城东是延安中高端项目聚集区，目前板块价格已突破5000元/平 米，购买客群以城区及下属区县中高端置业者为主。
由于城东便捷交通及宜居环境，成为近期延安房地产开 发最为火热的区域，也是延安购房者最为热衷的区域， 但目前区域土地开发殆尽。
宏观经济
1000 800 600 400 200 0 2006年
近年延安市GDP稳步增长，经济处于快速发展阶段，为房地产 市场高速发展打下了坚实基础；
20.0 15.0 10.0 5.0 0.0
延安市近五年GDP走势
2010年延安全市生产总值达到885.42亿元，位 居全省第五。 2006年GDP总值为453（亿元），到2010年增 至885（亿元），平均每年增速均在14%左右， 呈快速增长趋势。 2010年，按可比价格计算，延安市GDP同比增 长13.6%，增速比上年加快1.4个百分点，高于 全国（10.3%）3.3个百分点。
延安市三大产业占比
延安市2010年三大产业增加值占比
20%
8%
17% 第一产业 第二产业 72% 第三产业
14% 第一产业 第二产业 69% 第三产业

按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，
增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。
小结：
延安市城市宏观状况良好，呈现以下特点： 延安市在省内占有重要经济地位 经济快速发展，为房地产快速发展提供良好基础 第二、第三产业（特别是能源产业）带动民营经济快速发展，带来财富人群
从城市宏观背景来看,延安市经济发展迅速，能源及其周边产业催生大量新富 阶层，理论上会带动房地产快速发展,房地产市场应该处于爆发增长阶段，市 场呈现供需两旺的状况！
在开发项目特征 区域价格 客户来源
中小规模为主 5000—5500元/㎡ 市区及下属区县各占一半， 区县主要以延长、子长为 主。市区为中高端个体经 营者等。 泗海花园
城西板块
代表项目
城南板块
中心 板块
城东板块
新城板块
板块特征
完善配套及核心地位决定延安市中心寸土寸金的价值，目前主要 以商业及酒店开发为主。
延安首席百万方社区，涵盖别墅、洋房、小高层、高层、 商业酒店等综合物业。