目录 一、百城指数：环比、同比首次双降 二、全国市场：供应增长但成交下降 三、主要重点城市市场表现分析——广州
1500
1200 万 平 900 方 米 600
300
0
图：2010年至今代表城市月度成交量走势
20个代表城市月度总成交面积
年度月均成交面积
1161
990
925
注：北京、上海、天津、深圳、广州、南京、苏州、青岛、厦门、贵阳、东莞、惠州、温州、包头、武汉为商品住宅交易数据；重庆、
杭州（不含萧山、余杭）、昆明、宁波、扬州为商品房交易数据。
5
数据来源：CREIS中指数据、
新房成交：4月成交环比下降，同比仍为增长但增幅缩小
4月，20个代表城市的总成交量1113万平方米，环比上月下降14%，同比增长23%，低于3月增幅 (51%)，与去年月均水平相比高出12%，处于去年以来的较高水平。
2012年1-4月，20个代表城市月均成交925万平方米，比去年同期低4%，降幅比1-3月缩小8个百分 点，与2010年同期相比低17%，成交量仍处于近年来较低水平。
-2.9% -1.9% -1.3% -0.3% -0.7%
-1.3% -1.2% -0.9% 0.3% 0.5%
-0.3% -1.8% -1.0% 0.1% 1.1%
-1.1% -0.5% -0.3% 0.1% 1.4%
-1.7% -1.5% -0.7% 0.5%
数据来源：CREIS中指数据，
图：2012年4月全国300个城市土地供求环比增长率
图：2012年4月全国300个城市土地供求同比增长率
价格方面，受北京、广州等地价较高城 市成交量扩大带动，4月300个城市住宅用 地楼面均价环比小幅上涨1%，同比涨幅高 达57%。溢价率保持在5%左右，与去年同 期相比降幅超过10个百分点，出让金环比 有所上升，同比降幅仍超过20%。
成交价格的上涨主要因为是成交结构的影响，部分高价位项目成交占比提升。
图：2009-2012年上海商品住宅成交均价走势
30000
单位：元/平方米
25000 20000 15000
16039
21727
22251
21886
10000
5000
0
成交均价
年均成交均价
15
数据来源：CREIS中指数据、
-2.4% -1.5% 0.1% 2.0% 1.8%
-3.0% -1.8%
-1.2% -1.8%
-0.4% -0.4%
0.9% 0.3%
0.2% 0.7%
-1.6% -1.1% -2.2%
-2.5% -0.7% -1.3%
-0.3% -1.4% -0.7%
0.6% 0.1% 0.7%
0.3% 0.6% 0.1%
2009-2012年上海商品住宅供应面积走势
180
400%
160 300%
140
120
200%
100 100%
80
60
0%
40 -100%
20
0
-200%
供应面积(万平方米)
环比
同比
12
数据来源：CREIS中指数据、
住宅成交：4月上海新房成交量冲高回落
4月，上海商品住宅共成交61.1万平方米，环比减少22.9%，同比减少4.4%，与上月相比，呈现出冲高回落之 势，这主要是由于2、3月小阳春期间累积的刚需阶段性释放完毕后，目前买家入市节奏正放缓，态度也趋于谨慎。
表：十大城市二手房价格环比涨跌幅
城市 北京 深圳 上海 广州 成都 天津 杭州 重庆 南京 武汉 平均
2011.4 2011.5 2011.6 2011.7 2011.8 2011.9 0.5% -0.2% -0.1% 0.4% 0.3% -0.3% 2.6% 1.0% 0.7% 0.1% -0.3% -1.2% 0.3% 0.8% -0.1% 0.0% 0.2% -0.4% 3.2% 1.6% 0.8% 0.9% 0.4% 0.3% 1.0% 0.7% 0.7% 0.1% 0.0% -0.6% 0.5% 1.0% 0.8% -0.1% 0.2% -0.3% 1.1% -0.2% 1.0% 0.4% -1.5% -2.0% 2.8% 0.7% -0.1% -0.2% -0.3% -1.2% -0.2% 0.1% 0.3% -0.2% -0.2% -1.6% 1.1% 0.3% 0.7% 0.6% 1.7% 0.3% 1.2% 0.5% 0.4% 0.2% 0.1% -0.7%
China Index Academy
2012年4月百城价格指数解读
暨3-4月楼市回暖成色分析与未来趋势研讨
目录 一、百城指数：环比、同比首次双降 二、全国市场：供应增长但成交下降 三、主要重点城市市场表现分析
1
新房价格：百城住宅均价环比、同比首次双降
2012年4月，全国100个城市住宅平均价格为8711元/平方米，较上月下跌0.34%，其中29个城市价 格环比上涨，71个城市环比下跌。本月百城价格是2011年9月以来的连续第8个月环比下跌，跌幅比上 月扩大；而同比自2011年6月公布该数据以来首次出现下跌，跌幅为0.71%。
0.6%
3
目录 一、百城指数：环比、同比首次双降 二、全国市场：供应增长但成交下降 三、主要重点城市市场表现分析
4
土地：住宅用地供求环比增长但仍低于去年同期，商办用地 增幅较大
4月，全国300个城市招拍挂市场住宅 用地的推出及成交面积环比分别增长25% 和9%，但同比降幅分别为21%和46%，成 交面积降幅明显高于供应面积，表明开发 企业总体拿地信心依然不足，而商办用地 环比增幅高于住宅用地，与去年同期相比 也有明显增长。
4月商品住宅的成交量环比不小的跌幅，反映出买卖双方在3月小高潮过后，呈现出一定程度的拉锯或僵持状态， 5月能否有好的成交量主要还是 取决于开发商的让利程度以及让利楼盘的数量，换句话说，让利幅度不够，让利盘不 多，购房者还是“不买账”、“不积极”，成交量将不会有显著的增加。
13
数据来源：CREIS中指数据、
供求对比：4月销供比降至0.67，出清周期增加至15.9个月
4月，上海商品住宅供给面积小幅增加至91.20万平米，而当月去化面积则减少至61.09万平米，导 致销供比今年以来连续3个月下降，本月销供比为0.67。
本月可售面积为942.94万平米，市场存量小幅增加，由于成交量的萎缩，出清周期小幅增加，当前 出清周期为15.9个月，仍处于历史高位水平，回暖趋势仍需验证。
1500
图：2010年至今代表城市月度新增供应量走势
代表城市月度总新批上市面积
年度月均新批上市面积
1200
万 900
平
734
方 米 600
300
757 534
0
注：代表城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、重庆、成都，其中重庆、成都为商品房数据。
7
数据来源：CREIS中指数据，
供求对比：4月重点城市销供比普遍降至1以下
2012年4月，新增供应量环比继续保持增长而成交量下降，导致重点城市销供比普遍降至 1以下。除北京外，其余重点城市销供比均有不同程度的下降（北京供应量下降导致销供比略 有上升但仍在1以下），深圳、广州、成都的销供比较上月下降0.8-1.2不等。
图：重点城市销供比
11
住宅供给：4月入市新盘降价为主
2012年4月上海市场批准上市量为91.20万平方米，环比上月增加37.3%，但与去年同期相比减少21%。 本月期间入 市且实际开盘的26个本地新建住宅项目中，有17个项目采取降价销售策略，分为购房优惠、价格直降和新盘低开三类。
2009年12月，中建地产以37.2亿元拍得新江湾城C6地块，楼板价高达32484元／平方米。如今这个当时的全国单价 地王项目正式开盘，基本上以成本价推出66套叠加别墅，开盘前还针对意向客户给予了减30万的购房优惠。项目希望低 价入市的方式，通过折扣促销吸引市场关注，并加快资金回笼。
图：2010年6月至今百城价格指数
2
数据来源：CREIS中指数据、
二手房价格：4月十大城市普遍继续上涨，平均涨幅略有扩大
2012年4月，十大城市二手房价格平均涨幅3月的0.46%扩大至0.61%（2011年9月-2012年2月连 续6个月环比下跌）。
从不同城市来看，自2011年10月起，十大城市二手房价格连续四个月环比全线下跌，2月北京由 下跌转为上涨，3-4月仅杭州1个城市价格环比下跌，且降幅在4月扩大，北京、深圳等4个城市涨幅 缩小，而武汉、南京等5个城市涨幅有所扩大。
300
0.6
200
0.3
100
0
0.0
注：十大代表性企业企业包括：万科、恒大、中海、保利、碧桂园、首创、世茂、绿城、富力、金地。
图：2009-2012年代表性企业拿地支出与销售额比值
2009年
2010年
2011年
2012年一季度
0.90
0.48 0.24 0.18

数据来源：企业公报，CREIS中指数据，
市场展望：调控依然严厉，价格稳中有降，成交回升有限，库存 仍在高位
政策：本轮调控事关中央政府公信力和中国经 济健康发展的大局，中央强调继续“坚持房地产 调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。
房价：各方博弈焦点，房价不降、调控不止， 仍将维持稳中有降态势
供给：过去两年新开工项目陆续入市导致整体 供过于求局面继续，库存压力仍旧较大
图：中国房地产市场各主要关联方（多方博弈图）
需求：价格趋稳、供应上升带动成交量进一步放大，但总体仍将处于较低水平 企业：适时调整经营策略，销售目标更加保守务实，谨慎拿地，投资开工步伐进一步放缓 土地：中央供地计划缩减，企业拿地意愿不高，土地量价继续走低