进行核实。
(三)土地抵押转为在建工程抵押风险
• 在办理新的抵押手续过程中，注意： • 一是要带好完备的登记资料，力求使登记
手续在尽量短的时间里完成。 • 二是做好保密措施，防止借款人的其他债
权人获悉后通知司法机关查封抵押物。 • 当然最好是要求在原有合同注销时必须还
清贷款。
(四)在建工程抵押与商品房预售的风险
• (二）我们要深度介入预售过程，包括具体到每一 宗合同的签订，定期盘点库存商品房、在杭州市 房地产管理局的透明售房网上查询验证销售进度 等，防止开发企业隐瞒真相、贱价抛售。
• （三）最重要的一点，应该尽可能地成为唯一的 资金监管银行，对售房款进行封闭管理。
问题2：多种担保并存的法律关 系
• 1、第三人提供的人保与债务人提供的物保 并存
r) n 1

1
pr 1
(1 r)n
设第m月贷款本金欠f元，则：
f (1 r)m

c (1 r)m1

c (1 r)m2
......
c 1 r

p
f (1 r)m ( p c) c (1 r) rr
其中：f：第m期剩余本金，r：月利率，p：贷款额，c：月供，m：期数。
三、财务指标分析
• (一)偿债能力 • 1、短期偿债能力 • (1)流动比率=流动资产/流动负债的比率， • 反映企业运用其流动资产偿还流动负债的能力。一
般认为，流动比率为2比较合适。 • (2)速动比率=企业速动资产(流动资产减去存货)/流
动负债。 • 它衡量企业速动资产对流动负债的清偿能力。速动
• 在确定抵押物价值时，应考虑以下三方面 的因素：
• 1、用于该在建工程实际支出，核对有关支 出发票和银行支票存根；
• 2、监理公司出具的监理报告，一定要有明 确的工程进度；
• 3、建筑施工单位就该项目出具的完成工程 量证明，工程款的受偿情况。
(二)优先权冲突风险
• 合同法286条：
• 防范：(一) 要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业
二、几种贷款的风险分析
问题1：在建工程抵押风险如何防范？
(一)合同风险
• 1、债务人以第三人的在建工程抵押的风险？ • 2、在建工程抵押合同载明事项要全面 • 3、合理确定在建工程价值的风险
在建工程抵押权人所享有抵押权的标的范围一般仅为办理抵押登记时 已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地 使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的 土地使用权。
从债权人角度看这一比率越高债务偿还能力越差； 从股东角度讲，如果全部资本的利润率超过借款所需支付的利率时，公
司利润会增加，能给投资者带来超额回报。 • 负债对所有者权益比率，反映的是企业的负债与所有者权益的对比关系，
是评价企业长期偿债能力以及企业进一步举借债务潜力的指标。 企业负债对股东权益的比率越大，企业进一步举债的潜力越小，举债成
本越高。 • 利息保障倍数是指从所借债务中获得的收益为所需支付的债务利息的倍
数，反映了企业偿还利息的能力。 比率越大，企业还息能力越强。由于我国现行利润表中“利息费用”没
有单列，而是包含在“财务费用”之中，只能用财务费用来代替利 息费用。计算公式为 利息保障倍数 = (净收益+实际支付的利息费用+所得税) /应该支付的 利息费用
• 2、保证与第三人提供的物的担保并存 • 3、保证人与第三人提供的物的担保和债务
人提供的物的担保并存。
• 归纳：应当首先以债务人的担保财产清偿 债权，剩余部分由保证人与第三人分担。
三、撤销权、抵销权、代位权
• 撤销权(合同法第74条)：如发生债务人放弃 到期债权，无偿转让财产，以明显不合理 的低价转让财产等情况，致使债权人的到 期债权不能实现的，债权人可以请求人民 法院撤销债务人的以上行为。撤销权自债 权人知道或者应当知道撤销事由之日起一 年内行使。
• 如果银行同意开发企业进行预售，作为抵 押物的土地连同房地产将被逐步地分割出 去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的 债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、 何时同意房地产开发企业进行商品房预售， 成为银行防范风险的关键所在。
在建工程抵押的商品房预售应注意 事项：
• （一）要理清法律关系，预售部分要先解除抵押 关系，后签订预售合同。
• 抵销权：债权人与借款人之间互负有到期 债务，该债务的标的物种类、品质相同， 债权人可根据《合同法》第99条的规定， 将自己的债务与对方的债务抵销，但依照 法律规定或者按照合同性质不得抵销的除 外。农村信用社在主张抵销时应当通知对 方，通知自到达对方时生效，抵销不得附 条件或附期限。
• 代位权(合同法第73条)：当借款人无力履行 债务，同时借款人享有的债权却怠于行使， 致使债权人的到期债权不能实现的，债权 人可以根据《最高人民法院关于〈合同法〉 司法解释》第一部分第11条向人民法院请 求以自己的名义代为行使债务人的债权。
比率也称酸性测试比率，由于剔除了流动资产中存 货的影响，速动比率比流动比率更能确切地反映企 业的短期偿债能力。一般认为速动比率为1比较合 适，但这并不是绝对的评判标准，有时还取决于行 业特点和企业奉行的竞争策略。
2、长期偿债能力
• (1)资产负债率=企业负债总额/资产总额的比率 • 反映的是企业偿还债务的保障程度。
几种贷款的风险分析及其它
一、按揭的数学原理：
设月供：c,贷款本金：p,月利率：r,剩余本金：f
p
c
第1月
第2月
第3月Leabharlann …… f第m月P(1+r)n 第n月
c 1 rn 1
P(1+r)n=c(1+r)n-1+c(1+r)n-2+c(1+r)n-3+……+c=
r
c

pr(1 (1 r)n
的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；(二) 在放贷前向抵押人 索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期 限和已经支付的工程款；(三) 工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价 款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以 减少风险；(四) 监测贷款资金的使用，确保贷款的投向是用于在建工程，及 时了解工程款的支付进度；（五）在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向 法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款是否在六个月内行使权利