XX市XXXX养老服务项目可行性研究报告二0一年八月目录1、总论1.1 项目概论1.1.1 项目名称1.1.2 项目选址1.1.3 项目建设内容1.1.4 项目占地面积及投资金额1.2 项目建设单位简介1.3 项目建设依据1.4 项目研究范围2、宏观环境及政策分析2.1 我国人口老龄化状况2.2 我国人口老龄化面临的问题2.3 我国产业政策支持3、项目建设的必要性及可行性3.1 项目建设的必要性3.1.1 解决老龄化社会问题，是构建和谐社会的需要3.1.2 符合中国老龄事业发展“十二五”规划发展的需要3.1.3 加快XX市养老服务业发展的需要3.2 项目建设可行性分析3.2.1 项目建设的政策可行性3.2.2 项目建设的方案可行性3.2.3 项目建设的经济可行性4、市场调查及分析4.1 XX市老年人结构分析4.2 XX市养老服务市场现状4.3 XX市对养老服务机构政策支持5、项目选址5.1项目地理位置5.2项目选址条件5.2.1 交通条件5.2.2 环境条件5.2.3 周边配套设施6、项目建设目标、服务项目及管理制度6.1 建设项目6.2 中心提供的服务项目6.2.1 卫生服务6.2.2 医疗康复服务6.2.3 文化娱乐健身服务6.2.4 饮食服务6.2.5 呼叫服务6.2.6 亲情服务6.2.7 特色服务6.3 养老服务制度6.3.1 人事管理制度6.3.2 财务管理制度6.3.3 卫生及健康管理制度6.3.4 饮食管理制度7、项目总体建设规划7.1 总体建设规划思路7.2 项目建设内容7.2.1 入口大堂7.2.2 餐厅、厨房及辅助设施3 7.2.3 管理机构及医疗服务机构7.2.4 主任办公室、会议室及资料室7.2.5 阅览室、活动室、健身房7.2.6 老人居住室7.2.7 仓库及洗衣房7.2.8 锅炉房及浴池7.3 项目建设进度8、项目建设方案8.1 墙、地面及电梯8.2 卫生产品的选择8.3 照明设计8.4 色彩设计8.5 电器设计8.6 门、窗的选用8.7社区园林绿化9、项目投资规划及经营方式9.1 投资估算范围9.2 投资规划内容9.2.1 综合服务楼建设费用9.2.2 综合服务楼装修费用9.2.3 设备、家具购置费用9.2.4 流动资金10、项目财务评价10.1 销售收入预测10.2 成本费用预测10.3 编制财务评价报表10.3.1 预测利润表10.3.2 预测现金流量表10.3.3 财务小结11、结论1总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX市XXXX养老服务项目（以下简称“本项目”）1.1.2项目选址本项目选址于XX市XX镇桐（城）枞（阳）路与孔（城）卅（铺）路交界处，东邻千年古镇XX老街，西接XX经济开发区，阳光充足，环境优美，空气清新，交通便利，选址完全适宜于本项目的建设。

1.1.3项目建设内容本项目为新建老年服务公益事业项目，总体规划，分期实施，具体规划内容包括：（1）XX区：为中、高端老年朋友提供产权式居住房和全面保障、管家式的服务。

（2）颐情区：为候鸟型的老年朋友提供异地化、居家疗养、休闲度假式的服务。

（3）颐养区：为老年朋友居家养老提供相应的生活配套设施及居家养老式的服务。

（4）颐康区：为需要康复或需要生活照料的老年朋友提供个性化的尊养服务。

（5）康复保健中心：主要为社区老年朋友提供医疗、康复、保健、健身、养生，为周边老人提供托老等服务。

（6）文化娱乐中心：为老年朋友提供文化、网络、阅览、棋牌、运动、娱乐、教育等服务。

（7）综合服务中心：社区管理、经营、培训；社区餐饮、超市、老年用品专卖、老年大学、家政服务等。

1.1.4项目主要建设内容及投资本项目总用地面积245亩，总建筑面积6.646万平方米.：其中XX区建筑面积16000㎡；颐情区建筑面积10460㎡；颐养区建筑面积26000㎡；颐康区建筑面积10000㎡；机构养老建筑面积为7000㎡；康复保健中心建筑面积280㎡；文化娱乐中心建筑面积520㎡；综合服务中心建筑面积4000㎡；社区园林绿化设施建筑面积约为1200㎡;养老床位1000张。

项目总投资9311.36万元，其中建设投资9231.36万元，流动资金80万元。

资金来源为：自筹万元，申请商业银行贷款万元。

1.2项目建设单位简介公司名称：XXXX省XXX建工集团有限公司法人代表：XXXX注册资本：6019万元法定地址：XX市民营经济开发区成立日期：1997年12月25日经营范围：公路工程施工;公路养护工程施工;房屋建筑工程施工;市政公用工程施工。

1.3项目建设依据（1）《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发[2000]19号）（2）《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发[2005]170号）（3）《中国老龄事业发展“十二五”规划》（2011－2015）（4）XXXX省《关于加快推进养老服务体系建设的决定》（皖政[2011]20号）（5）《老年人社会福利机构基本规范》（MZW8－2001）（6）《老年人建筑设计规范》（JCJ122－99）（7）《疗养院建筑设计规范》（TCI40－87）（8）《无障碍设施设计标准》（DCJ08－103－2003）1.4项目可行性研究范围本可行性研究报告的研究范围如下：项目概况和建设的必要性及可行性分析；项目市场调查及分析；项目场址和建设条件分析；项目服务及项目管理制度；项目总体建设规划和建设方案；投资估算；财务分析和项目效益评价；可行性研究结论。

1.5项目可行性研究结论本项目的投资利润率为19.05%，项目平均净利率为16.63%,预测项目运营十年后净现值为532.9万元(不含固定资产残值)，远大于0，如在十年后项目固定资产残值约4000万元时,则项目内含报酬率为14.4%，说明本项目从社会非盈利性角度出发,具很大的投资价值;从资金回收角度考虑，项目静态回收期为5.9年，对于一个具有重大社会效益的投资项目显得资金流动性较好。

项目是可行的。

2宏观环境及政策分析2.1我国人口老龄化状况从国际范围来看，老龄问题和艾滋病问题、贫困问题是公认的21世纪世界性的三大社会问题。

1982年第一次世界老龄大会以来，老龄问题得到党中央和国务院的高度重视，引起社会各界普遍关注。

当前，我国人口老龄化形势已十分严峻。

根据第六次全国人口普查数据显示，我国60岁以上人口已占总人口的13.26%，65岁以上人口占8.87%，且每年以3.2%的速度增长。

我国进入老龄化社会十年来，老龄化速度逐步加快，已进入老年人口增长高峰期。

同时我国“未富先老”，人口老龄化超前于现代化。

当前和未来，我国人口老龄化的基本形势是：2.1.1人口老龄化发展迅速我国在1999年进入老龄社会的同时，也进入了人口老龄化加速发展阶段，老龄化水平将从1999年的10%增长到2020年的17%。

之后，进入老龄化高速发展阶段，到2048年老龄化水平将达到30%以上，进入重度老龄化平台期。

我国老龄化水平从10%提高到30%，仅用不到50年时间，而英、法、美等西方工业国家将用100年左右的时间，除日本外，这个速度是人口大国发展史上所没有的。

2.1.2老年人口规模庞大本世纪前半叶，我国始终是世界上老年人口最大的国家。

同期，我国老龄人口是总人口中增长最快的人群。

老年人口规模，1991年达1亿，2014年超过2亿，2026年超过3亿，2037超过4亿，2051年达到4.37亿峰值。

老年人口从1人增长到4亿，每增长1亿的时间从23年缩短到11年。

2050年，我国老年人口数量比发达国家老年人口总和还要多3700多万人，比届时的第一人口大国印度的老年人口数量还要多1亿，比世界第三人口大国美国的总人口3.95亿人还多。

我国老年人口规模可以说是人口大国史上前所未有。

2.1.3高龄老年人口增长最快整个21世纪，我国始终是世界上80岁以上高龄老年人口规模最大的国家，所面临的压力最大。

高龄老人规模从目前的2000多万，到2020年增长到3000万以上，2052年高龄老人将超过1个亿，占世界高龄老人总量的1/4，是预期寿命最长的日本老人总和的6倍。

高龄老人占老年人口的比重从目前的11.8%增长到2052年的23%，提高一倍多。

本世纪前半叶，我国高龄老年人口年平均增长率为 4.02%，是老年人口年均增长率的 1.7倍，是总人口年均增长率的20倍，高龄老人人口的增长速度可以说是触目惊心。

2.1.4农村老龄化超前于城镇本世纪前40年，农村人口龄化的程度和速度始终高于城镇。

2000年农村的老龄化水平为10.92%，比城镇高1.24个百分点；2020年农村老龄化的水平提前突破20%，比城镇高5个百分点；2030年全国老龄化速度达到最快时，农村和城镇老龄化程度分别达到29%和22%，差距达到最大，相差7百分点，农村率先进入重度老龄化的平台期，农村将是我国经受人口老龄大潮冲出最严重的地区。

2.2我国人口老龄化面临的问题人口老化是我国的经济、社会、政治、文化等方面的影响是全面的、结构性的，也是深刻的和长远的，是我国未来发展中的一项重大战略课题。

在我国，老龄化、高龄化、空巢化同时发生，给应对人口老龄化课题增加了难度。

发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄化社会的，我国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下，提前进入老龄化社会，应对人口老龄化挑战的经济基础、养老保障制度、和养老服务体系还比较薄弱，面临绪多问题，主要有：2.2.1养老金需求压力直线上升充足稳定的养老金供给是养老保障制度的核心和可持续发展的关键，攸关社会安全和社会和谐。

我国老龄化的快速发展，最直接的表现就是老年人口规模的迅速膨胀和出生人口的大幅度减少，导致抚养结构的根本性转变，造成养老金缴费者急剧减少和领取养老金者大幅增加，，养老金供需矛盾日益尖锐，直接冲击我国养老保障制度。

2.2.2医疗保障资金需求压力急速膨胀老年人是医疗卫生资源的主要消费群体，是医疗保障制度的重点对象。

医疗保障制度可持续运行的前提是医疗保障资金供给与需求的均衡发展，事关包括全体老年人在内的全体公民的身体健康水平和生活质量，关系民生和国民健康素质。

我国人口老龄化的快速发展，最重要的表现就是老年人口总量的迅速增加，这将导至医疗保障资金的需求迅速膨胀。

2.2.3老年长期照料服务需求压力已凸显老年长期照料服务是人口老龄化过程中暴露最晚、问题最多、解决起来难度最大的一个严重的社会问题。

我国只是在近几年才认识到这个问题，但对这个问题的严峻性还没有引起广泛的关注。

一般来说，长期照料是指面向生活不能自理的老年人提供生活照料、康复护理、精神慰藉和临终关怀等综合服务。

从国际范围来看，长期照料服务制度是为老龄社会服务体系的重要内容，与养老保障制度和医疗保障制度共同构成应对老龄社会三大基本制度安排。